悪徳セミナーにご注意を

 

どうやら、とんでもない
不動産投資セミナーが
都内、首都圏、そして全国各地で
開催されているようです……。

 これは、複数の読者の皆さんから
寄せられたご意見に加え、
裏取り取材をした
悪徳不動産投資セミナーの
一場面です。

 

「本日は、当セミナーにお越し下さり、
誠にありがとうございます。

さて、今日お見えの皆さんは、
見事に大家さんと成られた方ばかりです。
もう、不動産をお持ちになられている。

なのに、なぜ、またまたセミナーで
学ぶことがあるのか?
一体、なぜ?

そう、収益不動産が値上がりして、
目ぼしい不動産がなくなったから、ですよね。」

 

………、このフレーズで
参加者の共通認識を再確認します。

確かに、都内及び首都圏の
収益不動産は値上がりしています。
肌感覚で申し上げますと、
6年前~7年前の倍程度ではないでしょうか。

 

「このグラフをご覧ください。
これは、渋谷・青山・新宿で
販売されている、
ワンルームマンションの
相場推移表です。

どんどん値上がりしています。
南青山のこのマンションなんて、
利回りは4%を切って、3%の前半。

にも係らず、市場に出した途端、
希望売却価格よりも10%上乗せ
した価格で売却されました。

え、本当かって?
当然です。私が担当したのですから、
間違いありません。

ね、これが証拠!
売主さんと購入者さまの氏名と住所は
黒塗りしていますが、
お分かりになるでしょ」

 

………、嘘か本当か
その実態は分かりません。
ただ、証明書もどきのものを、
スライドで目の当たりにした
参加者の皆さんには
紛れもなく「「事実」」となります。

 

「いいなぁ~、いいなぁ~、
って、思うだけでは、いけません。
行動に移さなければ、
現実は近づいてきません。

♪♪幸せは、歩いてこない。
だから、歩いて行くんだよ♪♪

水前寺清子さんも歌ってたでしょ。
って、古いか(笑)。

ただ、待ってください。
もっと上がるんじゃないか。
これからも上がるんなら、
今は待ってる方がいいんじゃないか?」

 

………、見事です。
主催者は不動産業者です。

買えぬなら、
売らせてみようホトトギス!

本音はそうであるにもかかわらず、
別の表現でオブラードに包み、
参加者の心の奥底に打ち込みます。

そして、
((今じゃないでしょ。
まだ上がるわよ))と言う
参加者の本音を
拾い上げています。

生唾ごくり。
講師の次の言葉を待ちます。

 

「そうやって、泣きの涙に暮れたのは、
いったい誰?
バブルの犠牲者でしょ。

上がり続ける相場なんてない。
私は業界で34年。
バブルを目の当たりにして、
そんな欲をかいて、
一家離散した方々を数多く間近で、
この目でこの耳で………。

~ちょっと間を開け、悲しげに上を向く~」

 

………、クロージングに入ります。

真剣に聞き耳を立てる
参加者の立場に立てば、
講師の言葉に疑いようもありません。

業歴を34年と刻み、実体験として話し、
不動産の値段が下がると
断定していないのに、

参加者は、
((そうか、今が頂点なんだ。
これから下がるんだ、どうしよう))
と、気もそぞろに追い込んでいます。

 

如何ですか?
これが、悪徳不動産セミナーの実態!
<<買わぬなら、売らせて見せよう>>
の、真骨頂です。

 

(え、どこが悪徳なの?
いい人でしょ。
それに、出口戦略は必要でしょ)

 

そうですか、感染しましたね。
では、あなたには治療薬を、
そして未だ感染していな方々には
ワクチンを差し上げましょう。

 

まず、悪徳不動産業者の
今後の予定をお話ししましょう。

彼らは、参加者所有の不動産の
売却を推し進めます。
確かに、買値が安いので、利益は出ます。
では、売った方々には何をするのか?

 

売り込みにかかるのです。
利回りがいい不動産であれば、
それも一つの選択肢です。

不動産のリストラクチャリングですから
否定するものではありません。

 

しかし……、
Aさんの不動産をBさんに、
Bさんの不動産をAさんに
売っているとしたら?

 

どうなるでしょうか?

売らなければ、AさんもBさんも
被害はありません。
仲介手数料も、登録免許税、取得税、
譲渡益課税も支払う必要はなかった。

ところが、AさんとBさんの不動産を
交換しただけで、余計な経費が
生じてしまったのです。

では、誰が儲けたのか?
そう、セミナーを主催した
不動産業者です。

どちらも売主と買主の仲介を
実行したのですから、
双方の取引で6%+消費税を
懐にしました。

 

なぜ、そうしたことが
起こってしまったのか?

それは、兼業大家さんの
”今が不動産価格の頂点ではないのか、
今後暴落するのではないか”
という不安を掻き立てたからです。

 

(そうかぁ、でも売ったら
買わなけりゃいいんでしょ。
売るのは問題ないんじゃない?)

 

1000万を超えるお金が
入金されてきます。

そのお金を自己資金として
他の物件を購入できるとしたら、
どうするのか。

これまでの大家さんとして
生活してきた方がにとっては、
魅力的すぎる提案です。

悪徳不動産業者は100%の勝ちなんて
狙いません。
思う通りの動きをしない顧客なんて
相手にしなければ、それでいい
と考えています。

もともと、知名度もない。
資金力なんて何もないのです。
大手に勝てないから、
洗脳セミナーに頼るしかないのです。

 

よろしいでしょうか。
問題は、そこではありません。
今後、不動産価格は長期的に見て、
上がるのか下がるのかです。

 

人口減少、東京オリンピック閉会後、
日本の国際的地位の下落、
世界的不況の足音……etc

本屋に行くと、先行き不安な書名が林立し、
眩暈がするほど。
不動産の値段が上昇基調を続けるなど、
信じられません。

 

しかしながら、特定地域の不動産価格は
少なくとも値下がりはしません。

主な理由は3つ

①世界の不動産投資利回りから比較すると、
日本の不動産価格は半値以下である。
②外国人観光客の増加とともに、
実質的な移民政策が推し進められている。
③日本の不動産購入に国籍条項はない。

 

世はグローバル時代。
お金は国境を越え、
日本の移民のハードルは
低くなりつつあります。

しかも、世界の人口は1年で
1億人の増加が続いているのです。
治安が維持され、公共交通機関が正確で、
街並みは整然とし、
働き口のある国、日本。

その実態は、世界に広く
認識され始めているのです。

 

(俺にも参加させろ。
俺にも仕事させてくれ。
できたら永住権も欲しい)

 

こうした新興国の秀才や
先進国の投資家を押しとどめることなど
できません。

 

現状、大家さんになっている方々に
申し上げます。

出口戦略など考えず、
所有されている不動産に
目を向けてあげてください。

設備の更新や
便利グッズの導入などにより、
貸家の魅力を向上して
あげてください。

 

さすれば、
鶴の恩返しならぬ、
((貸家の恩返し))として、
家賃のアップや入居率のアップで
応えてくださるはずです。

 

どうしてかって?
 

それは、多くの大家さんは、
貸家にお金をかけようとしないからです。
放置プレイと申し上げても
過言ではないほど。

家賃は欲しいけど、
リフォームには後ろ向き。
だからこそ、少しでも目をかけると、
大きなリターンを得ることが
できるのです。

何かの縁があって、
彼らの庇護者になったのです。
捨てること(出口戦略)ばかりに
フォーカスするのではなく、
共に歩むことを考えて
頂ければと存じます。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。

藤 山 勇 司

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前払い文化 と 電子マネー

 

「前払い文化 と 電子マネー」

日本は前払いに寛容……
と言うよりも、ごく自然、
当たり前に捉えているようです。

 

例えば、
健康保険料、年金掛け金、雇用保険料、
火災保険、生命保険、プリペイドカード、
そして家賃。

 

そう、大家さんにとって
最大の収入源である「家賃」は、
もちろん前払いです。

 

9月30日の月末に支払うのは
10月分の家賃。

 

ずっと支払っていると
そうした感覚はないのでしょうが、
ずっと続いている商習慣であり、
誰も不思議に思うことはありません。

 

健康保険・年金・
雇用保険などの社会保障費も、
必要な時に支払うのではなく、
将来に備えての前払いです。

もちろん、火災保険は火災になる前に
支払うものでして、火事の最中に
火災保険に加入できるはずはありません。

(( 念のため、用心には用心して、
最悪の事態を考えて…… ))

 

国民性なのでしょう。
しかし、それも行き過ぎると、
悪党に付け込まれる恐れが
多いのではないでしょうか。

しかも、仕掛ける当の本人に
悪気はないのですから、
目も当てられません。

 

ひとつ例を挙げると、
「切手」
”切手の発行”は日本郵便の
独占事業です。

 

いつ、どのくらい、
どんな切手を発行するのか、
それは郵便局の自由裁量に
任せられています。

切手の本来の意味は、
日本郵便の債務証書です。

84円の切手を貼れば、
84円分の郵便事業を
請け負わなけれなりません。

ところが、日本郵便は記念切手と称し、
様々な機会を捉え、発行に発行を重ね、
その累計額は”2兆円”を超えています。

 

おそらく、その7割~8割の
1.4兆円~1.5兆円は
永遠に死蔵されていることでしょう。

さらに、発行済み切手の1割前後は
消費されぬまま、机の引き出しや
タンスの奥で眠る運命。

 

つまり、発行した途端、
1割は濡れてで泡のぼろ儲けに
なっているのです。

 

火災保険や生命保険も
同様のことが言えます。

彼らは、
まず、火災確率や死亡確率を
膨大なデータから突き止め、

必ず儲けの出る比率で加入金額を設定し、
金融庁に新商品発売の許可を求めます。

 

あとは、広告の大量出向と
セールスレディーにはっぱをかけて
売りさばけば、それでいい。

庶民から前払いで集めた掛け金から
自分たちが必要な経費を抜き取って、

残りの一部を火災保険金や
生命保険金として支払っています。

 

彼らに悪党の意識などなく、
社会に必要な存在として、
自負心さえ抱いているのです。

火災発生時に被るリスクを考慮すれば、
火災保険は大家さんに必要不可欠。

私自身、馴染みの保険代理店と
お付き合いさせていただいています。

 

さて、ここから問題提起です。

 

議題にあげたいのは、
「プリペイドカード」です。

 

ことの発端は、私の先輩との
飲み会の席でした。

 

私の先輩は、呉宮原高等学校の16年先輩。
最初の本、
「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」
の奥付に”呉宮原高等学校卒”と
記載していたので、

「おまぇ、呉宮原かぁ!
じゃったら、新宿に出てこい!」

とお達しがあり、すでに14年目の
お付き合いになります。
2カ月に一度、多くの先輩方にまじり、
酒席を共にさせて頂いています。

そこでの一コマです。

 

「こりゃ、酷い。ええかぁ、
これは上島コー○ーのカードよ。
そう、U○Cよ。

ウェイトレスの姉ちゃんがの、
カード作りませんか、
作ったら、そりゃ、サービスが
えれぇ付く言うわけよ。

まぁ、そういうことなら、
ちゅうって、1万円入れて作ったわけじゃ」

 

「サービスは良かったんですか?」

 

「まぁ、のぉ……。
おまえは、ちゃちゃ入れんと、
最後まで聞けぇ。

そんでやの、支払いの時、
カードだすじゃない。

それで聞いたわけよ。足らんなったら、
どうすりゃええんかちゅうて、
そしたら、追加はなんぼでも
受ける言うたんじゃ。

じゃったら、10万入れて、
現金が必要になったときには、
換金できるんか、ちゅうて、聞いたら、
出来ん!! ちゅうんじゃ。

受け取った金は絶対に戻さん、
ちゅうて開き直るんよ」

 

「そりゃ酷いですね」

 

「それだけじゃないんじゃ。
それで、こっちがプンプンしとったらの、

1年、何も使わなんだら、
元金ごとなくなるから、
お気を付けください、
ちゅうて、大文句垂れるんじゃ」

 

「えっ!? 元金もですか。
元金もなくなるんですか」

 

「ほうよ。ほれでの、次の日に金融庁に、
おかしかろう?
あの会社、U○Cは潰せぇええ!
ちゅうたら、

おかしゅうない。合法です、
って抜かしあがる。

ふざけとる!
カード作らせるときには、
ああでもない、こうでもない
ちゅうて、こっちの鼻を伸ばさせとって、

ちょっと、おかしかろう? ちゅうたら、
監督官庁ともども、”合法”じゃと。

カードの裏にもちゃんと
但し書きが書いとる、っと。

”1年間未利用の場合、
本カードの使用はできなくなります”

とあるって、大威張りなんじゃ」

 

「それって、私のFBに
記載しても宜しいでしょうか?」

 

「おお、なんぼでもやれ。
こっちもただじゃ引き下がらんけぇの」

 

まぁ、こんな経緯で皆様にご報告
させていただくことになりました。

整理しますと、
○プリペイド―ドは発行会社の
任意の前払い債務である。

○カードは発行会社と消費者の
双務契約であり、
合意内容は自由である。

○契約内容に1年未使用の場合は、
前払い金を含め使用停止になる条項は
有効である。

 

しかしながら、お客さんは
この1年未使用条項を店舗から詳細に
説明を受けているでしょうか?

 

それが、厳格に守られているなら、
プリペイドカードの普及は
ここまで拡がったでしょうか?
 
顧客に不利益になることほど、
事前の説明と納得を頂くべきと考えます。

 

最後に、上記事実から何を学べるのか?

私には、
((ルールを作る側の有利さ))が
顕著に表れている一事例だと強く思います。

 

珈琲会社は、
珈琲会社独自の利益を追求します。

決して、彼らがプリペイドカードを
最初に始めたわけではなく、
むしろ遅いくらいです。

調査してみると、1年未使用での
プリペイドカードの利用停止は
合法であることに気づきます。

 

プリペイドカードの実質は、
債務証書でして、
いつまでも残ると、バランスシートの
債務残高に残り続けることになります。

どこかでケリをつけたい。

切手のように、特別法で
守られていませんから、
債務を永続的に残すのは問題となる。

 

そこで、1年という
区切りを設けたのでしょう。

 

((ルールを作る))
この重要さを、どうかご認識ください。

 

大家さんは、所有する貸家の
ルール作成者です。

立地と、広さは動かせません。

しかしながら、

○どんな間取り
○どんな設備
○いくらの家賃
○礼金・敷金の有無
○フリーレント期間・広告費の有無

以上は、大家さんだけが決定する
専権事項です。

 

どんなに有能で頼りになったとしても、
不動産仲介業者は
参考人でしかないのです。

 

自ら、決定し、自ら実行し、
自ら当事者となる。

 

この事実を、有効に生かしてください。
面倒くさがらず、楽しみながら、
将来を見据えて「今」行動するのです。

皆さんが稼いだお金です。

 

誰かに任せるのではなく、
誰かの意見を丸のみするのではなく、

自ら、判断し、実行し、
結果を見据え修正を図り、
次に繋げてゆく。

 

最初から100%の勝ちなんて
いりません。

70%の勝利で十分。
30%の改善点があってもいい。

 

私たちは業者ではありません。
厳格なバランスシートを提出する先は
ありませんし、文句を言ってくる
株主もいません。

時間を友人とし、
家族を味方にしてゆけば、
超えられぬ丘はありません。

そもそも、業者ではありませんから、
険しい山を越える必要なんてないのです。
重装備など必要なく、軽装でゆけます。

 

そこで大切になるのは、友人です。
なにせ、長い時間です。

1年、2年で大きく変化はしません。
そもそも、じっくりじっくり構えてゆく
心構えを求められるのが
兼業大家さんです。

 

ただ、友人は同じ兼業大家さんを目指す
先輩や同僚でなければなりません。

 

「おれ、大家目指しているんだ」

「だ、大丈夫か?
お前、会社やめるつもり?」

こんな友人だと、話すに話せません。

 

なにせ、この大家さん。
同調してくれる人々は極わずか。

だからこそ、セミナーなどで
多くの方々と話して頂きたいのです。

必ず、見つかります。

皆さんと、話のあうかたは
必ずいらっしゃいます。

藤 山 勇 司

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明日やること、今やること

 

☆ ☆ ☆

  

困ったぁ……、どうしよう?
あれも、これも待ったなしだな。

借金の返済もあるし、
ゴミ出しに
お弁当も作らないといけない。

部屋も汚れてきたし……。

 

そうだ!
店子の便所が詰まった
って言ってたな。

なんだよ、もう午前2時か。

明日は会議だった。
予算の消化はいまいちだ。

どう言い訳するかなぁ。

あぁあ、どうしよう。
眠れない……。

☆ ☆ ☆

 

こんにちは、藤山勇司です。

やるべきこと、
やらないといけないこと、
やらざるを得ないこと。

 

私たちの身の回りには、
追い立てられるように、
大小様々な課題が取り巻いています。

 

どれから手をつけるべきか?

迷っている間に、
時間だけが過ぎてゆきます。

しかるべき時に、処理しておけば、
なんでもなかったことが、
時の経過とともに、悪化してゆく。

 

生ごみは悪臭を放ち、
散らかった部屋には
ゴキブリが巣をつくり、

便所の詰まった店子は
損害賠償を言いつのり、
勤め先からリストラを申し渡され……。

金融機関からは督促の嵐!

 

いったい、何が
良くなかったのでしょう?

私には、
「今」を大切にしていなかった
結果ではないかと、感じます。

 

人生は長い。
一見、そう思えます。

私自身、半世紀を超える時間を
生きてきました。

生まれ落ちて、53年と8カ月……。
日数にすれば、19600日、
47万時間、
秒にすると、16億9200万秒。

 

「ただの計算でしょ、
16億秒って、何それ?」

そう、
突き詰めてしまうと
「今」の連続、それが人生です。

「はぁ? 今って何よ」

時間を表す単位で申し上げれば、
16億秒という
「秒」の積み重ね、 瞬間の連続です。

 

そして、私を取り巻く瞬間は、
私だけの物ではありません。

生ごみの、部屋に巣くうゴキブリ、
不満を募らす店子、
勤め先の上司、
そして金融機関の融資担当者、

それぞれの関係性の中で
存在しています。

それもこれも、
それまでの「今」の連続の中で
作り上げてきたのです。

迷った時には、
手を付けられる事から始める。

特に、慣れたことや
単純作業が適しています。

 

例えば、
生ごみの処理。

紛れているペットボトルや
瓶を取り除き、
分別して、ゴミ袋をきっちり閉め、
悪臭が拡がらないように始末する。

部屋の片づけ。
下着、タオル、服に分別し、
近くのコインランドリに出向いて、
全て洗濯処理、

ワイシャツやスーツは
クリーニング店に、
1年以上着ていない服は廃棄処分。

と、言った具合です。

 

複雑な思考回路を必要としません。
重要な決断を下すわけでもありません。
ただ、かなりの時間がかかります。

 

こうした時に、
他の問題も一緒に考える。
これが、並列処理です。

身体を動かしていると、
頭も身体の一部ですから、
動きやすくなります。

身体は単純作業の中で
体いっぱいなので、
頭脳は身体の縛りから外れ、
自由になるのです。

 

さらに、うれしいことに、
悩んでいた問題に
解決の光明がさしてきます。

 

(なんだよ、できるじゃん俺!やれてるよ)

なくなりかけていた自信、
あやふやな自信の復活こそ、
ジャンプアップの土台となるのです。

 

そして、忘れてはならない
大切な事実があります。

 

それは、私たちは
一人で生きているわけではない
と言うこと。

 

家族、会社の同僚や上司に取引先、
金融機関に、不動産仲介業、

そして店子の皆さんに
リフォームの職人さん。

それぞれの方々は、当然ながら、
それぞれの「今」を
生きていらっしゃる。

関係者の皆さんの
「今」を尊重しなければ、

私たちの「今」を
大切にされることはありません。

 

今できること。
ではなく、「今やる」。

できることから手をつけ、
取り巻く課題を減少させる。

明日やることさえ、
「今」から準備を始める。

 

出たとこ勝負!
恰好良く見えますが、
十中八九失敗します。

勝負は、事前の準備で
十中八九決まっているものです。

計画性と継続性こそ、
ただの瞬間の連続に
永続性を持たせる
”秘訣”ではないでしょうか。

 

((いつやるの? 「今」でしょ))

 

今もテレビに出続けられている
林修先生の有名なセリフが
なぜ、流行ったのか?

それは、私たちの心の
奥深いところに突き刺さったから。
私には、強くそう思えます。

 

今を大切に。
瞬間に永続性を持たせ、
明日やることではなく、
今できることから手を付ける。

 

あわてず あせらず あきらめず

一歩一歩、三つの「あ」を胸に
ともに、
歩んでゆきましょう。

私は、1人でも多くの
兼業大家さんの誕生を
心の奥底から願っています。

藤 山 勇 司

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