出口戦略は是か非か② 物件を持ち続けると・・・・

 

前回は出口戦略の実態についてお話しました。

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出口戦略の主要な欠点は3つあります。

1、本業を無くしかねない。

2、いい物件から売れるので、手元にはクズ物件ばかりになる。

3、リフォームを先送りにしがちとなり、良好だった物件のランクも下がってゆく。

 

大家さんが出口戦略をとることを喜ぶのは

不動産仲介会社です。

 

大家さんにとっては出口戦略をとるということは、なんのメリットもありません。

 

「でもさ、持ってても、

物件は古くなるばかりじゃない。

入れ替えてゆかないと、

いけないんじゃない?」

 

それでは、出口戦略を考えず、

手に入れた不動産物件を持ち続けると、

心に誓ったとしたら、

物件はどんな顔をみせるでしょう?

 

「持ち続けるの? いや、考えたこともないな」

 

想像してください。

ずっと一緒にいると。

 

悪い所は、

よくしたいと思いませんか?

 

ずっと、持ち続けるなら、

見た目も使いやすさも向上したくなりませんか?

 

いつか手を離れるなら、

まぁ、いいか。となるかもしれません。

 

 

言うことを聞かない子供に愛想をつかす、

(どうせ、この家にいるのもあと3年だし、好きにしろ。

独立したらお前の自由にすればいい。)

と言い放つ頑固親父でさえ、

 

愛犬のチワワが風邪気味だと知ると、

夜中にクルマをかっ飛ばし、

動物病院の医院長を叩き起こしたりします。

 

 

その理由は、

子供は離れてゆくのに、

愛犬のチワワは

死ぬまで一緒と思っているから。

 

 

愛犬や愛猫と同じように、

貸家を愛して頂きたいのです。

 

 

すると、

次第に物件は良くなるのは当たり前です。

 

 

なぜなら、皆さんが気遣うから。

 

 

雑草は抜き、

外階段の錆びは塗装し、

ウォシュレットを導入し、

インターフォンを

どこでもドアフォンに変えたいと思う。

 

 

誰かに言われたからではなく、

自らそうしたくなるのです。

 

 

気がつくと、

クズだと言われ、

なんでこんな物件を買ったんですかと、

不思議がられていたのに、

 

「いい物件ですね。

こんな物件をどこでお知りになったんですか?」

 

と、うらやましがられる。

 

 

それでは、

出口戦略を続けた場合、

融資をした金融機関からは、

どのように見えるでしょうか?

 

売ったり、買ったり、

数年毎に、

物件購入・リフォーム費として

融資をしたお金を

 

金利がもったいないからという理由で

一括返済する事を続ける

「出口戦略家」には、

本音では辟易しています。

 

 

なぜなら、

約束した金利の儲けが

「一括返済」という名の

契約破棄により、

台無しになるからです。

 

 

物件を見つけた→

融資を受けた→

物件を購入した→

数年後売った→

金利がもったいないため

一括返済→

物件を見つけた→

融資を申込んだ・・・・・・

 

 

こんなことを続けていると

 

いずれ、

金融機関から融資を

受けられなくなる日が

来ることは、間違いありません。

 

 

これが財務戦略の裏方の真実なのです。

 

 

いったい何のために、

兼業大家さんの道を

歩もうと思われたのでしょう?

そこに答えがあります。

 

「初心忘るるべからず」

 

どうか、

皆さんの胸に、

今一度、

刻み込んで頂ければと、

心から願っています。

 

藤山勇司

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出口戦略は是か非か①

 

出口戦略とは何でしょうか?
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一言で申せば、

「空室率の高い物件を満室にして、
高値で売り抜ける」

これに尽きます。

「いいじゃん。最高でしょう、
俺もやってみようかな……」

 

 

悪いことは申しません。
おやめなさい。

 

 

「なんで、なんで?
短期間に利益は上がるしさ、

確か宅建士の資格とって業者登録すれば、
短期譲渡益もかからないんでしょ。

どっからどうみても、
やらない手はないでしょぉ」

 

 

兼業大家さんを目指した
当初の目的は、いったい何でした?
それに、本業はどうするのですか。

不動産業に転進なさるのですか?

 

「いや、だからさ。
最初はさ、傷物の物件を安く買って、

正常にして、売却して自己資金を増やして、
そっからですよ。本業だって手を抜きませんよ」

 

どうです?

一度はお考えになった方、
結構な割合でいらっしゃるのではないでしょうか。
まず、申し上げます。

 

出口戦略は、
「兼業大家さん道」から申せば、邪道です。

 

成功する方がいないわけじゃありません。

 

 

しかし、残念ながら、その割合は低い。

 

宝くじで、当たる方ほど低くはありませんが、
誰もが成功するわけではありません。

 

 

成功の影には、

「本業」を無くし、
「家庭」を崩壊させ、
「人生」を棒に振る方もいる。

 

陽の当たる「表」ばかりを見てはなりません。

 

光の当たらない、
マスコミも取り上げない、

裏側も検証しなければ、
リスクヘッジとは申せません。

 

 

よろしいでしょうか、

兼業大家さんは、
皆さんのご家族にとって
「ギャンブル」であってはなりません。

 

 

地道ながらも、
財務基盤を確実に強化する
経済行動でなくてはなりません。

 

 

ところが、

「出口戦略」は

ギャンブルの色彩が、とても濃いのです。

 

「どうしてだよ。
なんだかぼやっとしか分からないでしょ。
具体的に言ってくれないとさぁ〜」

 

 

では、出口戦略で売ったとしましょう。

 

買った人は、どうなるのでしょう。

 

その人も、出口戦略で売り抜けるのでしょうか。
そして、買おうとする、あなたご自身が、

出口戦略で売り抜ける

第三者の「生贄」ではない保証は

何かあるのでしょうか?

 

「え!? 俺が売った先ぃ?
そりゃ、その人の判断でしょ。

ものすごい、お金持ちかもしれないし、
気にする必要はないでしょ」

 

そうした、自己中心的な考えでは、
いずれ「好運」から見放されます。

 

自分さえ良ければいい。

 

胴元とその周辺だけが儲かる、

まるでネズミ講と同じではありませんか。

 

 

出口戦略の主要な欠点は3つあります。

1 本業を無くしかねない

2 いい物件から売れるので、
手元にはクズ物件ばかりになる

3 リフォームを先送りにしがちとなり、
良好だった物件のランクも下がってゆく

 

 

1 本業を無くしかねない

物件の売却は、
かなりのストレスとエネルギーを必要とします。

○ストレス
早く売れると……。
(ああ、売値をミスったかな、
もっと高く売りゃよかった)

 

売れないと……。
(なんでだよ。
仲介業者は働いているのかぁああ)

 

○エネルギー
仲介業者を回り、
買主のローン条項の成否に一喜一憂し、

手直しで、リフォーム業者と折衝し、
時間と労力がかかります。

そして、本業がおろそかになってしまう。
当然でしょ。

 

毎月の手取りは30万〜50万円なのに、

目論見どおり売れれば、

年収分以上の現金が入ってくるとしたら、

どうします?

 

動揺するなと言う方が難しい。

それに、毎年の確定申告は、
マイナンバーの普及により、
会社にも丸分かりになる可能性が高い。

人事部はどう思うでしょうか。
家賃であれば、
(いいなぁ、相続でもあったのかな)
かもしれません。

そもそも、大家業は、
副業禁止規定の範囲外です。

 

しかし、不動産売却益だとしたら、

「け、けしからん。副業じゃないかぁああ!」

となるのでは?

 

不動産の売却益は、
いわゆる「あぶく銭」ですから、
使い方も派手になる。

 

生活スタイルを一度向上させると、

ずっと儲け続けなくてはならなくなるので、

どこかで無理をしてしまう。

 

結果として、

通常の不動産業者のように、

浮き沈みを続けてしまう。

 

例え、売却益を手にしたとしても、
こうした弊害が出てしまうのです。

 

己の欲望をコントロールし、

疲れていても、

月曜の朝から 100%の力を

出し切る自信があるでしょうか?

 

そんな経験を今までにしたことは?

 

気合だけで、
本番を乗り切ることなど、夢のまた夢。

 

 

2 いい物件から売れるので、
手元にはクズ物件ばかりになる

○満室で、立地もよく、
利回りのいい物件には買い手はつきます。

では、それ以外は?
想定した売値で、買い手はつかない。

だから、売れ残る。
値下げを打診されても、

それ以上下げると、損がでてしまうので、

仲介業者の申し出に応じない。

結果として、
手元に残るのはクズ物件ばかりになる。

 

3 リフォームを先送りにしがちとなり、
良好だった物件のランクも下がってゆく

当然でしょう。

もしかすると、
来月には今のままで売れるかもしれません。

そこに、
外壁塗装などのリフォームを
実行する気になるでしょうか?

必要なリフォームを次々に先送りにしてしまう。

 

もともとは、
悪くなかった物件も、

年毎に色あせて行き、
誰もがクズ物件と呼ぶようになる。

 

 

これが、ウソいつわりのない現実です。

パチンコで儲けた。

万馬券を当てた。宝くじに当選した。

そうした好運に遭遇する方は、
一定数いらっしゃいます。

 

しかしながら、
その裏で儲けているのは、「胴元」です。
では、出口戦略での「胴元」とは誰でしょう?

 

そう、

皆さんの物件の仲介を担当する

不動産仲介業者です。

 

 

彼らは、

物件をぐるぐる、
グルグル、
ぐるぐる回すことで、
売り手と買い手から、

それぞれ3%プラス6万円の
仲介手数料を巻き上げています。

 

例えば、

1億円の物件であれば、
612万円+消費税8%ですから

660万960円のお金を
仕入れ無しに、手にするわけです。

 

この物件を2回転すれば、
1321万1920円、

4回転すれば
2643万8400円となります。

 

ところが、
所有者が転売しなければ、

商売あがったりぃいい!

1円だって、入ってこなくなる。

ならば、転売しやすい環境をつくればいい。

 

そこで、
業界あげてあおっている
キャッチフレーズこそ、

 

『 『 出 口 戦 略  』 』

 

なのです。

 

 

売り手の方は、
売った金をそのままにしない。

 

また、物件を購入する。

不動産仲介業者にとっては、
2度美味しい!

まるで、グリコです。

 

売って、買って、売って、買って、

仲介手数料が、
パチンコの玉のように、

ジャラジャラと出てゆく光景を
想像できないでしょうか?

 

これが、出口戦略の実態です。

 

 

「でもさ、持ってても、
物件は古くなるばかりじゃない。

入れ替えてゆかないと、
いけないんじゃない?」

 

 

この疑問には次回お答えします。

藤 山 勇 司

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種籾と金利

 

2015年の訪日外国人は、1974万人。
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観光立国を地方創生の柱とする内閣府は、
2020年までの2000万人の目標を
3000万人までに引き上げています。

 

では、訪日外国人観光客の目的地はどこでしょう?
前年比伸び率第一位は、

 

往年の新婚旅行地であった
「熱海 +282.7%」であり、

第二位は「福岡 +209.3%」、

第三位は「北九州市 +208.7%」

第四位は「軽井沢・佐久・小諸 +206.5%」、

第五位は「嵐山・太秦・高尾周辺 +199.1%」でした。

 

日本人の人気観光スポットとは、若干、趣が違います。

 

 

旅の本質は、
いつもと違う場所での体験とリフレッシュです。

ニューヨークやパリやロンドン

そしてハノイや北京などの

大都市で暮らしている富裕層が、

同じような東京や大阪では、

旅の本質を満喫できるはずがないのです。

 

 

日本の観光資源の真髄は、
大都市ではなく、地方にこそある。

それが、答えと言えるのではないでしょうか。

そして、日本人の原風景は、
弥生時代から連綿と続く

田園風景であることは
申し上げるまでもありません。

 

 

稲作作りを生活の柱としていたからこそ、
郷や村の共同体を育み、

洪水や日照り、
そして地震の災害には一致団結して
対応し続けてきたのです。

 

 

なぜ、稲作が生活の柱とできたのか。
それは、一粒の種籾から
豊かな収穫を期待できたからです。

 

田起こし、水入れ、田植え、
そして延々と続く雑草取りを経て、
収穫の時を迎えます。

 

狩や漁業などの暮らしは
時の運に左右されます。

 

一方、水田であれば、
連作障害もなく、

定住して一定の収穫を
期待できるようになったのです。

では、一粒の種籾から
どのくらいの収穫が得られるのでしょうか?

 

稲作は弥生時代から品種改良を加え続け、
今では1粒の種籾から500粒前後の
お米が収穫できるようになりました。

 

ただ、それは農薬や化学肥料のお陰であり、
260年続いた江戸時代の平均値は
200粒から300粒程度……。

 

収穫量の多いお米であれば、
1粒から1000粒ほどですが、
その数値が限界です。

 

いろいろな数値がありますが、
えいやと500倍としましょう。

 

1粒から500粒、

この数値があるからこそ、生活を安定できた。

 

あぜ作りから水路維持に開墾、
大勢の労働を支える基礎は、
原資を500倍にする稲作があったればこそ。

 

何かに似ていないでしょうか?

 

そう、
私たちが今受け取っている銀行の金利を
種籾1粒と置き換えてみるとどうでしょう?

 

ご存知のように、日銀のマイナス金利導入により、

定期預金の年間金利は、0.01%。

そして普通預金の年間金利は、0.001%です。
その昔、と言ってもバブル時期には金利で生活可能でした。

なにせ、郵便貯金の定期預金金利は8.64%、

”ハロー幸せ”を合言葉にしていたのですから。
それが、今では0.01%という惨状です。

定期預金10万円預けて、
1000円であり、
普通預金10万円だと、100円!

時間外取引やコンビニでお金を下ろすと、
108円かかりますから、
8円のマイナスとなってしまいます。

そんな時代をのろっても
無駄と申し上げるしかありません。

じりじりと焼きつくす太陽をにらみつけても、
どうしようもありません。

 

金利低下は環境の変化ととらえ、対策をとるべきです。

 

選択肢は様々ありますが、

私がご提示できるのは、「兼業大家さん」です。

本業をしっかりとこなしながら、
大家さんとなり、家賃により回収するのです。

種籾は本業から得た自己資金です。

 

「えっ、そしたら
1円が1年で500倍に増えるの?
そりゃ凄いや」

 

残念ながら、
そんな暴利を、むさぼることは不可能です。

年間の増額ペースは15%ほど。

税金や再リフォーム費用を除くと、12%程度です。

 

「なんだ、そんなに低いんだ。
だったら銀行に預けておいたほうが、いいや。
減ることもないしね」

 

ちょっとお待ちください。
金融機関の定期預金金利は0.01%であり、
普通預金金利は0.001%です。

兼業大家さんを実現して、
貸家から得られる期待利回りは12%です。

金融機関の金利から比較すると、
定期預金金利の1200倍であり、
普通預金金利の1万2000倍です。

 

兼業大家さんと稲作は非常に似ているのです。

 

稲作は畑と違い、連作障害はありません。

もちろん、
貸家の家賃にも連作障害は微塵もありません。
今年入金されている家賃は
来年も同じように入金されてくることでしょう。

1室入居されれば、
それ以上の家賃が見込めるわけでもありませんから、

強烈なライバルが近所にできたとしても、
さほど影響はないのです。

稲作にも様々なスキルがあるように、
兼業大家さんにもスキルがあります。

私は、
兼業大家さんのスキルを
サラリーマンの知恵に昇華させ、

そしていずれは文化にまで高めてゆければと、
願っています。

藤 山 勇 司

カテゴリー: 全記事, 大家業, 未分類 |