ハロウィンと貸家

 

今夜はハロウィン。

ご存じでしょうが、
ハロウィンは古代ケルト人が起源とされる、
秋の収穫を祝い、悪霊を追い払う宗教色の強い行事です。

 

今宵の渋谷のスクランブル交差点は
大変な騒ぎになることでしょう。

 

その様子は、明日の朝、
ニュース番組で垣間見ることいたします。

 

ところで……

 

ハロウィンの起源をお創りになった、
ケルト人ってどんな方々なのでしょうか?

 

実は、中央アジアの草原で暮らしていた人々。

 

馬と車輪付きの馬車に乗り、
ヨーロッパにトライした
インド・ヨーロッパ語派の民族でして
古代ローマ人からはガリア人と呼ばれていました。

 

では、私たちは日本人はどうでしょう?

 

縄文、弥生と時代を重ね、
多くの渡来人とも混血しつつ
単一民族を作り上げてきました。

 

この単一民族の概念ですが、共通の言葉を話すこと。

 

北は北海道から南は沖縄、
離島であっても東北の山奥であっても、
訛りはありながらも、意思を通じ合わせることができます。

 

日本では当たり前のことであっても、
世界を見渡すと、
かなり限られたことであることが分かります。

 

ところが、こうした永い永い伝統が
徐々に変化しようとしています。

 

インターネットの普及、労働市場の開放、
グローバルスタンダードなど、
非関税障壁にも似た、
外国人定住への壁が崩されようとしているのです。

 

「だから何?」

 

中学校から学んでいた英語、
今では小学校の高学年から……。

ご存知ですか?

 

それに、日本の英語の教師の学力、

「ジス イズ ア ペン」

まさに、
カタカナ英語教師を駆逐する流れになっています。

 

確かに、半数を超える教師の英語力が
準1級に満たないのは問題ですが、
そこまで、しなけりゃいけないものでしょうか。

 

日本で生まれ、日本で暮らし、日本で暮らし行く。

こうした人々が90%以上の日本という国柄。

 

そこに、母国語が固まらない内に、
英語を学んでいいものかどうか。

 

私には、納得できません。

 

英語を必要とする職業の人々は、
徹底的にやればいい。

 

無論、
フランス語やスペイン語、中国語、
必要に応じて教育制度を設けても構わない。

 

ただ、英語を、
人生で必要としない、
一般の人々にまで強制するのはどうかと思うのです。

 

しかしながら、
一度方向性の決まった社会の流れは
容易に変化することはないでしょう。

 

英語教師は数年に一度の検定試験にビクビクし、
生徒は、
日本語よりも英語力の出来に一喜一憂するようになる。

 

所詮言語です。

 

アメリカじゃ、
アホウもホームレスも英語をしゃべっているのです。

 

勉強と思うから、敷居が高くなるのでは?

 

そう思いながらも、
毎日のように、
英語単語集とイディオムを捲り続けています。

 

どうしてかって?
 
 

そりゃ、そんな英語が溢れかえった世の中になったとしても、
大きな顔をして、街中を歩いていたいからです(笑)

50の手習いとは、このことかと冷や汗を流しています。

さて、そうした世の中の変化を踏まえた
大家さん戦略は、どうあるべきでしょう?

 

最初にお話しした
ハロウィンの起源であるケルト人を頭に思い浮かべてください。

彼らは、
好んで中央アジアの草原から移動したのではありません。

飢饉、戦争、迫害……。

多くの困難に苛まれ、やむにやまれず故郷を離れました。

 

そんな彼らの心の支えとなったのは、
一年に一度の収穫祭である、ハロウィンだったのでしょう。

かぼちゃをくりぬき、仮装をし、夜の街を練り歩く。

日常ではない非日常にストレスを発散し、
普通の生活に戻ってゆく。

今のケルト人は、ずばり難民……。

故郷に住めなくなった、
安全ではなくなった、夢をつむげなくなった。

様々な理由で、故郷を離れ、
異国の地に活路を見出そうとしています。

 

恐らく、どんなに拒否しようとも、
徐々に、
外国人は、様々な理由をもうけて、
日本に流れ込み、
3年~5年で永住権を獲得することになるでしょう。

 

政府も、
生産人口の低下を理由に、
TPPを建前として、人道支援を錦の御旗に、
異国で生まれた人々を招き入れることになる。

 

そうした事態を願っているわけではありません。

しかしながら、
未来の予測は、主観や理想を排除し、
ファクトを前提として考えなければならないのです。

これまでの大家さんに、英語力は必要ありませんでした。

 

しかしながら、今後の大家さん。

特に大都市や首都圏に貸家をお持ちの大家さんは、

せめて、翻訳機能の使い方程度は
熟知する必要があるのではないでしょうか。

 

老婆心ながら……。

そんな私といえば、

一枚、また一枚、

単語帳とイディオムの参考書を捲っています。

 

冷たい視線を家族から浴びつつ。

藤 山 勇 司

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悪徳セミナーにご注意を

 

どうやら、とんでもない
不動産投資セミナーが
都内、首都圏、そして全国各地で
開催されているようです……。

 これは、複数の読者の皆さんから
寄せられたご意見に加え、
裏取り取材をした
悪徳不動産投資セミナーの
一場面です。

 

「本日は、当セミナーにお越し下さり、
誠にありがとうございます。

さて、今日お見えの皆さんは、
見事に大家さんと成られた方ばかりです。
もう、不動産をお持ちになられている。

なのに、なぜ、またまたセミナーで
学ぶことがあるのか?
一体、なぜ?

そう、収益不動産が値上がりして、
目ぼしい不動産がなくなったから、ですよね。」

 

………、このフレーズで
参加者の共通認識を再確認します。

確かに、都内及び首都圏の
収益不動産は値上がりしています。
肌感覚で申し上げますと、
6年前~7年前の倍程度ではないでしょうか。

 

「このグラフをご覧ください。
これは、渋谷・青山・新宿で
販売されている、
ワンルームマンションの
相場推移表です。

どんどん値上がりしています。
南青山のこのマンションなんて、
利回りは4%を切って、3%の前半。

にも係らず、市場に出した途端、
希望売却価格よりも10%上乗せ
した価格で売却されました。

え、本当かって?
当然です。私が担当したのですから、
間違いありません。

ね、これが証拠!
売主さんと購入者さまの氏名と住所は
黒塗りしていますが、
お分かりになるでしょ」

 

………、嘘か本当か
その実態は分かりません。
ただ、証明書もどきのものを、
スライドで目の当たりにした
参加者の皆さんには
紛れもなく「「事実」」となります。

 

「いいなぁ~、いいなぁ~、
って、思うだけでは、いけません。
行動に移さなければ、
現実は近づいてきません。

♪♪幸せは、歩いてこない。
だから、歩いて行くんだよ♪♪

水前寺清子さんも歌ってたでしょ。
って、古いか(笑)。

ただ、待ってください。
もっと上がるんじゃないか。
これからも上がるんなら、
今は待ってる方がいいんじゃないか?」

 

………、見事です。
主催者は不動産業者です。

買えぬなら、
売らせてみようホトトギス!

本音はそうであるにもかかわらず、
別の表現でオブラードに包み、
参加者の心の奥底に打ち込みます。

そして、
((今じゃないでしょ。
まだ上がるわよ))と言う
参加者の本音を
拾い上げています。

生唾ごくり。
講師の次の言葉を待ちます。

 

「そうやって、泣きの涙に暮れたのは、
いったい誰?
バブルの犠牲者でしょ。

上がり続ける相場なんてない。
私は業界で34年。
バブルを目の当たりにして、
そんな欲をかいて、
一家離散した方々を数多く間近で、
この目でこの耳で………。

~ちょっと間を開け、悲しげに上を向く~」

 

………、クロージングに入ります。

真剣に聞き耳を立てる
参加者の立場に立てば、
講師の言葉に疑いようもありません。

業歴を34年と刻み、実体験として話し、
不動産の値段が下がると
断定していないのに、

参加者は、
((そうか、今が頂点なんだ。
これから下がるんだ、どうしよう))
と、気もそぞろに追い込んでいます。

 

如何ですか?
これが、悪徳不動産セミナーの実態!
<<買わぬなら、売らせて見せよう>>
の、真骨頂です。

 

(え、どこが悪徳なの?
いい人でしょ。
それに、出口戦略は必要でしょ)

 

そうですか、感染しましたね。
では、あなたには治療薬を、
そして未だ感染していな方々には
ワクチンを差し上げましょう。

 

まず、悪徳不動産業者の
今後の予定をお話ししましょう。

彼らは、参加者所有の不動産の
売却を推し進めます。
確かに、買値が安いので、利益は出ます。
では、売った方々には何をするのか?

 

売り込みにかかるのです。
利回りがいい不動産であれば、
それも一つの選択肢です。

不動産のリストラクチャリングですから
否定するものではありません。

 

しかし……、
Aさんの不動産をBさんに、
Bさんの不動産をAさんに
売っているとしたら?

 

どうなるでしょうか?

売らなければ、AさんもBさんも
被害はありません。
仲介手数料も、登録免許税、取得税、
譲渡益課税も支払う必要はなかった。

ところが、AさんとBさんの不動産を
交換しただけで、余計な経費が
生じてしまったのです。

では、誰が儲けたのか?
そう、セミナーを主催した
不動産業者です。

どちらも売主と買主の仲介を
実行したのですから、
双方の取引で6%+消費税を
懐にしました。

 

なぜ、そうしたことが
起こってしまったのか?

それは、兼業大家さんの
”今が不動産価格の頂点ではないのか、
今後暴落するのではないか”
という不安を掻き立てたからです。

 

(そうかぁ、でも売ったら
買わなけりゃいいんでしょ。
売るのは問題ないんじゃない?)

 

1000万を超えるお金が
入金されてきます。

そのお金を自己資金として
他の物件を購入できるとしたら、
どうするのか。

これまでの大家さんとして
生活してきた方がにとっては、
魅力的すぎる提案です。

悪徳不動産業者は100%の勝ちなんて
狙いません。
思う通りの動きをしない顧客なんて
相手にしなければ、それでいい
と考えています。

もともと、知名度もない。
資金力なんて何もないのです。
大手に勝てないから、
洗脳セミナーに頼るしかないのです。

 

よろしいでしょうか。
問題は、そこではありません。
今後、不動産価格は長期的に見て、
上がるのか下がるのかです。

 

人口減少、東京オリンピック閉会後、
日本の国際的地位の下落、
世界的不況の足音……etc

本屋に行くと、先行き不安な書名が林立し、
眩暈がするほど。
不動産の値段が上昇基調を続けるなど、
信じられません。

 

しかしながら、特定地域の不動産価格は
少なくとも値下がりはしません。

主な理由は3つ

①世界の不動産投資利回りから比較すると、
日本の不動産価格は半値以下である。
②外国人観光客の増加とともに、
実質的な移民政策が推し進められている。
③日本の不動産購入に国籍条項はない。

 

世はグローバル時代。
お金は国境を越え、
日本の移民のハードルは
低くなりつつあります。

しかも、世界の人口は1年で
1億人の増加が続いているのです。
治安が維持され、公共交通機関が正確で、
街並みは整然とし、
働き口のある国、日本。

その実態は、世界に広く
認識され始めているのです。

 

(俺にも参加させろ。
俺にも仕事させてくれ。
できたら永住権も欲しい)

 

こうした新興国の秀才や
先進国の投資家を押しとどめることなど
できません。

 

現状、大家さんになっている方々に
申し上げます。

出口戦略など考えず、
所有されている不動産に
目を向けてあげてください。

設備の更新や
便利グッズの導入などにより、
貸家の魅力を向上して
あげてください。

 

さすれば、
鶴の恩返しならぬ、
((貸家の恩返し))として、
家賃のアップや入居率のアップで
応えてくださるはずです。

 

どうしてかって?
 

それは、多くの大家さんは、
貸家にお金をかけようとしないからです。
放置プレイと申し上げても
過言ではないほど。

家賃は欲しいけど、
リフォームには後ろ向き。
だからこそ、少しでも目をかけると、
大きなリターンを得ることが
できるのです。

何かの縁があって、
彼らの庇護者になったのです。
捨てること(出口戦略)ばかりに
フォーカスするのではなく、
共に歩むことを考えて
頂ければと存じます。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。

藤 山 勇 司

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前払い文化 と 電子マネー

 

「前払い文化 と 電子マネー」

日本は前払いに寛容……
と言うよりも、ごく自然、
当たり前に捉えているようです。

 

例えば、
健康保険料、年金掛け金、雇用保険料、
火災保険、生命保険、プリペイドカード、
そして家賃。

 

そう、大家さんにとって
最大の収入源である「家賃」は、
もちろん前払いです。

 

9月30日の月末に支払うのは
10月分の家賃。

 

ずっと支払っていると
そうした感覚はないのでしょうが、
ずっと続いている商習慣であり、
誰も不思議に思うことはありません。

 

健康保険・年金・
雇用保険などの社会保障費も、
必要な時に支払うのではなく、
将来に備えての前払いです。

もちろん、火災保険は火災になる前に
支払うものでして、火事の最中に
火災保険に加入できるはずはありません。

(( 念のため、用心には用心して、
最悪の事態を考えて…… ))

 

国民性なのでしょう。
しかし、それも行き過ぎると、
悪党に付け込まれる恐れが
多いのではないでしょうか。

しかも、仕掛ける当の本人に
悪気はないのですから、
目も当てられません。

 

ひとつ例を挙げると、
「切手」
”切手の発行”は日本郵便の
独占事業です。

 

いつ、どのくらい、
どんな切手を発行するのか、
それは郵便局の自由裁量に
任せられています。

切手の本来の意味は、
日本郵便の債務証書です。

84円の切手を貼れば、
84円分の郵便事業を
請け負わなけれなりません。

ところが、日本郵便は記念切手と称し、
様々な機会を捉え、発行に発行を重ね、
その累計額は”2兆円”を超えています。

 

おそらく、その7割~8割の
1.4兆円~1.5兆円は
永遠に死蔵されていることでしょう。

さらに、発行済み切手の1割前後は
消費されぬまま、机の引き出しや
タンスの奥で眠る運命。

 

つまり、発行した途端、
1割は濡れてで泡のぼろ儲けに
なっているのです。

 

火災保険や生命保険も
同様のことが言えます。

彼らは、
まず、火災確率や死亡確率を
膨大なデータから突き止め、

必ず儲けの出る比率で加入金額を設定し、
金融庁に新商品発売の許可を求めます。

 

あとは、広告の大量出向と
セールスレディーにはっぱをかけて
売りさばけば、それでいい。

庶民から前払いで集めた掛け金から
自分たちが必要な経費を抜き取って、

残りの一部を火災保険金や
生命保険金として支払っています。

 

彼らに悪党の意識などなく、
社会に必要な存在として、
自負心さえ抱いているのです。

火災発生時に被るリスクを考慮すれば、
火災保険は大家さんに必要不可欠。

私自身、馴染みの保険代理店と
お付き合いさせていただいています。

 

さて、ここから問題提起です。

 

議題にあげたいのは、
「プリペイドカード」です。

 

ことの発端は、私の先輩との
飲み会の席でした。

 

私の先輩は、呉宮原高等学校の16年先輩。
最初の本、
「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」
の奥付に”呉宮原高等学校卒”と
記載していたので、

「おまぇ、呉宮原かぁ!
じゃったら、新宿に出てこい!」

とお達しがあり、すでに14年目の
お付き合いになります。
2カ月に一度、多くの先輩方にまじり、
酒席を共にさせて頂いています。

そこでの一コマです。

 

「こりゃ、酷い。ええかぁ、
これは上島コー○ーのカードよ。
そう、U○Cよ。

ウェイトレスの姉ちゃんがの、
カード作りませんか、
作ったら、そりゃ、サービスが
えれぇ付く言うわけよ。

まぁ、そういうことなら、
ちゅうって、1万円入れて作ったわけじゃ」

 

「サービスは良かったんですか?」

 

「まぁ、のぉ……。
おまえは、ちゃちゃ入れんと、
最後まで聞けぇ。

そんでやの、支払いの時、
カードだすじゃない。

それで聞いたわけよ。足らんなったら、
どうすりゃええんかちゅうて、
そしたら、追加はなんぼでも
受ける言うたんじゃ。

じゃったら、10万入れて、
現金が必要になったときには、
換金できるんか、ちゅうて、聞いたら、
出来ん!! ちゅうんじゃ。

受け取った金は絶対に戻さん、
ちゅうて開き直るんよ」

 

「そりゃ酷いですね」

 

「それだけじゃないんじゃ。
それで、こっちがプンプンしとったらの、

1年、何も使わなんだら、
元金ごとなくなるから、
お気を付けください、
ちゅうて、大文句垂れるんじゃ」

 

「えっ!? 元金もですか。
元金もなくなるんですか」

 

「ほうよ。ほれでの、次の日に金融庁に、
おかしかろう?
あの会社、U○Cは潰せぇええ!
ちゅうたら、

おかしゅうない。合法です、
って抜かしあがる。

ふざけとる!
カード作らせるときには、
ああでもない、こうでもない
ちゅうて、こっちの鼻を伸ばさせとって、

ちょっと、おかしかろう? ちゅうたら、
監督官庁ともども、”合法”じゃと。

カードの裏にもちゃんと
但し書きが書いとる、っと。

”1年間未利用の場合、
本カードの使用はできなくなります”

とあるって、大威張りなんじゃ」

 

「それって、私のFBに
記載しても宜しいでしょうか?」

 

「おお、なんぼでもやれ。
こっちもただじゃ引き下がらんけぇの」

 

まぁ、こんな経緯で皆様にご報告
させていただくことになりました。

整理しますと、
○プリペイド―ドは発行会社の
任意の前払い債務である。

○カードは発行会社と消費者の
双務契約であり、
合意内容は自由である。

○契約内容に1年未使用の場合は、
前払い金を含め使用停止になる条項は
有効である。

 

しかしながら、お客さんは
この1年未使用条項を店舗から詳細に
説明を受けているでしょうか?

 

それが、厳格に守られているなら、
プリペイドカードの普及は
ここまで拡がったでしょうか?
 
顧客に不利益になることほど、
事前の説明と納得を頂くべきと考えます。

 

最後に、上記事実から何を学べるのか?

私には、
((ルールを作る側の有利さ))が
顕著に表れている一事例だと強く思います。

 

珈琲会社は、
珈琲会社独自の利益を追求します。

決して、彼らがプリペイドカードを
最初に始めたわけではなく、
むしろ遅いくらいです。

調査してみると、1年未使用での
プリペイドカードの利用停止は
合法であることに気づきます。

 

プリペイドカードの実質は、
債務証書でして、
いつまでも残ると、バランスシートの
債務残高に残り続けることになります。

どこかでケリをつけたい。

切手のように、特別法で
守られていませんから、
債務を永続的に残すのは問題となる。

 

そこで、1年という
区切りを設けたのでしょう。

 

((ルールを作る))
この重要さを、どうかご認識ください。

 

大家さんは、所有する貸家の
ルール作成者です。

立地と、広さは動かせません。

しかしながら、

○どんな間取り
○どんな設備
○いくらの家賃
○礼金・敷金の有無
○フリーレント期間・広告費の有無

以上は、大家さんだけが決定する
専権事項です。

 

どんなに有能で頼りになったとしても、
不動産仲介業者は
参考人でしかないのです。

 

自ら、決定し、自ら実行し、
自ら当事者となる。

 

この事実を、有効に生かしてください。
面倒くさがらず、楽しみながら、
将来を見据えて「今」行動するのです。

皆さんが稼いだお金です。

 

誰かに任せるのではなく、
誰かの意見を丸のみするのではなく、

自ら、判断し、実行し、
結果を見据え修正を図り、
次に繋げてゆく。

 

最初から100%の勝ちなんて
いりません。

70%の勝利で十分。
30%の改善点があってもいい。

 

私たちは業者ではありません。
厳格なバランスシートを提出する先は
ありませんし、文句を言ってくる
株主もいません。

時間を友人とし、
家族を味方にしてゆけば、
超えられぬ丘はありません。

そもそも、業者ではありませんから、
険しい山を越える必要なんてないのです。
重装備など必要なく、軽装でゆけます。

 

そこで大切になるのは、友人です。
なにせ、長い時間です。

1年、2年で大きく変化はしません。
そもそも、じっくりじっくり構えてゆく
心構えを求められるのが
兼業大家さんです。

 

ただ、友人は同じ兼業大家さんを目指す
先輩や同僚でなければなりません。

 

「おれ、大家目指しているんだ」

「だ、大丈夫か?
お前、会社やめるつもり?」

こんな友人だと、話すに話せません。

 

なにせ、この大家さん。
同調してくれる人々は極わずか。

だからこそ、セミナーなどで
多くの方々と話して頂きたいのです。

必ず、見つかります。

皆さんと、話のあうかたは
必ずいらっしゃいます。

藤 山 勇 司

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