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藤山勇司  公式メールマガジン サンプル (質問編)

こんにちは。藤山です。

毎週 木曜日 恒例の宿題を皆さんに出します。

本日は、 掘り出し物の任意売却物件を
見つけたときのアプローチです。

挑戦してみて下さい!

ネットで掘り出し物の任意売却物件
(築9年木造アパート)を見つけた。

場所は茨城県凸凹市。

これまで聞いたことのない場所である。
添付された地図を見ると
最寄の駅から直線距離で6km。

詳しい住所はわからないが、
満室時の利回りは表面で15%。

純利回りに計算しなおしても10.91%と
大台の10%を超える。

さて本物件のアプローチはどうするべきか?

(不動産業界のウソとホントを見抜くテクニック)

下記5つのアクションから
2つを除外し順番に並べてください。

アクション1.
不動産業者と打ち合わせ現地調査の日時を決定する。
良ければ、大幅な指値を行う。

アクション2.
ネット掲載した不動産業者に連絡し、
更に詳しい資料を要求する。

アクション3.
メインバンクの担当者に購入検討物件として
資料をFAXしておく。

アクション4.
茨城県凸凹市のホームページをダウンロードし
総人口・総世帯数推移を調査の上、
実質公債費比率を調べる。

アクション5.
981.jpで最寄の競売物件を見つけ、
“評価書”内 『第5 評価額算出の過程』の欄に記載されている
『標準画地価格(円/平方メートル)』を抜き出し、
坪当たり単価(1坪=3.305785平方メートル)を算出する。

回答 ( )

正解は次回のメルマガで。

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     おカネのルールは自分で作る”

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20歳代で年収5億円の社員が誕生する一方、
50代で200万円に届かない人もいる。

そんな超格差社会になっても驚かない!
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先行き不透明なこんなご時世を生き抜くための
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投資家の心構え“あわてず あせらず あきらめず”
不動産投資 藤山勇司 公式サイト
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藤山勇司の千日講話

藤山勇司  公式メールマガジン サンプル(回答編)

こんにちは、藤山です。

宿題の回答です。
いかがでしたでしょうか?

ネットで掘り出し物の任意売却物件
(築9年木造アパート)を見つけた。

さて本物件のアプローチはどうするべきか?

(不動産業界のウソとホントを見抜くテクニック)

下記5つのアクションから
2つを除外し順番に並べてください。

アクション1.
不動産業者と打ち合わせ現地調査の日時を決定する。
良ければ、大幅な指値を行う。

アクション2.
ネット掲載した不動産業者に連絡し、
更に詳しい資料を要求する。

アクション3.
メインバンクの担当者に購入検討物件として
資料をFAXしておく。

アクション4.
茨城県凸凹市のホームページをダウンロードし
総人口・総世帯数推移を調査の上、
実質公債費比率を調べる。

アクション5.
981.jpで最寄の競売物件を見つけ、
“評価書”内 『第5 評価額算出の過程』の欄に記載されている
『標準画地価格(円/平方メートル)』を抜き出し、
坪当たり単価(1坪=3.305785平方メートル)を算出する。

解答:除外項目は1. と3.  順番は 4. → 5. → 2. です。

解説:
やってはいけないNGアクションは、
アクション 1. とアクション 2. です。

本物件は築9年で競売にかかっています。

これを“良”と捉えるかそれとも“?”が浮ぶのかで、
アクションに違いが出ます。

どうか、冷静に物事を判断する目を養ってください。
では、解説に移ります。

そもそも聞いたこともない茨城県凸凹市、
アパートとは言え田舎の駅から
直線距離で6kmの場所というのが
どうにも胡散臭い。

おそらく、
『立地を間違えた結果、純粋に賃貸経営に
失敗して返済が滞ったのではないか』。

こうした疑問が浮びます。

(これは怪しいぞ、眉唾ものだな。
だが、少し調べてみるか。
任意売却物件と言えど、
面白い情報を握っている業者と
仲良くなっておくのも手だからな…)

あるべき投資家の姿です。

ですから、
アクション 1.、
調査前に不動産業者主導の現地案内に
乗っかるのはNGアクション。

不動産業者はヒョコヒョコついてくる人物を
“鴨ネギ”扱いすることでしょう。

そしてアクション 3.、
担保価値を調べないまま
メインバンクに連絡するのも
褒められた行為とは言えません。

そもそも、坪当たり単価が5万円以下の場所は
宅地としてふさわしくありません。

なぜなら、
宅地に造成する費用は
平均で坪当たり5万円かかるからです。

つまり坪当たり5万円以下の土地は
宅地として評価されていない場所と言えるのです。

対象不動産の立地調査を3点に絞ると、
再建築の可否、
担保価値、
そして管轄行政府の財務健全度です。

ネットで調査可能な項目が2点あるわけですから。

おおよそ、その評価はできるわけです。

購入対象に入れるべきかどうか。

大きな決断ですから、
できる限りのことをやりつくした上で、
情報提供者に連絡を取るべきです。

購入対象としても良い物件であるならば
現地調査と金融機関への融資の是非を打診すればいい。

購入対象とならないならば、
業者に連絡して対象物件の評価を伝えた上で、
購入希望不動産の輪郭を説明すれば良いのです。

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