建 前 と 本 音 

 

令和の時代が幕を開けました。
私は、昭和38年1月に生まれ、
平成に家庭を築き大家さんとなり、
令和を生きています。
都合、3代の御世を送ることに成ります。

子供たちは令和の次の世代、
そして、まだ見ぬ
次の御世にも突入してゆくことでしょう。

もちろん、皆さんも
私と同様に、昭和に生まれた方もいらっしゃるでしょうし、
令和世代の方もいらっしゃるでしょう。

大事なのは、
どんなに切羽詰まった瞬間に遭遇したとしても
明けぬ夜はない……
夜明け前が一番暗いという事実を忘れぬことです。

その為には、
変化し続ける事象を、
可能な限り
主観から離れ、
客観的に分析し、
未来を予測することです。

 

「なに、偉そうに言ってんの?
 神さんじゃないんだからさ、
 未来を予測するって、
 無理ゲーでしょ」

 

赤ん坊や子供ならばいざ知らず、
時を経た大人は
知ってか、知らずか
様々な予測を立てながら、
行動しています。

 

例えば……
〇朝が来れば夜が来る
〇季節は巡る
〇飲み過ぎると次の日は体調が悪くなる
〇お金を使いすぎると、金欠になる
〇勉強しないと試験に落ちる

 

「あったりまえ!
 バカにしてんの?」

 

いいえ、
なぜなら、
生まれたての赤ちゃんは、
☆なぜ、暗くなったり明るくなったりするのか
☆なぜ、お腹がすくのか
☆なぜ、オムツが気持ち悪くなるのか

どれも、何も分からないからこそ、
泣いて泣いて
顔を歪ませ
声が枯れるほどに泣いて
親に助けを求めるわけです。

私達は経験を重ねているからこそ、
近未来のことは
ある程度予測できる。
そして
それを当たり前と捉えている。

日常生活だけではありません。
皆さんの本業であっても、
取引先の動向から
来月の受注量を予測したり、
納入日を前倒ししてお客さんに
喜んでもらったり
様々な活用をしているのではないでしょうか?

世界情勢や国内変化も
同じことです。

最初は、
当たるも八卦当たらぬも八卦でしょう。

しかしながら、
予測 → 検証 → 修正 → 再予測
のサイクルを繰り返せば、
未来予測はかなりの確率で当たるようになるもの。
例え、外れたとしても、
大きな失敗とはならず、
修正可能な損失で済むことでしょう。

やってはならないのは、
自分の都合よく
★こうなったらいいのになぁ
★ああなれば最高なのになぁ
★きっと、こうなるはずさ
と、
自分の主観という色眼鏡で
物事をよく観察しないことです。
主観、
己を中心に考えると、
対象物の本来の色は失われ、
深い分析をしても
本質に近づくことはありません。

だからこそ、
分析をした後には、
検証し、
どこを修正する必要があったのか、
検討して、
再度の予測に活かす。

 
”下手な鉄砲、数うちゃ当たる”

私達が良く口にする
コトワザの一つですが、

このコトワザ、
面白いと思いません?

 

「どこがおもしろいの?
 バンバン、打ちゃ、
 いつか当たるってことでしょうよ。
 ”下手の横好き”
 と、似たり寄ったり、
 意味のない努力を
 戒めるコトワザじゃないの?」

 

例えば、
射撃オリンピックチャンピオン……
彼はどれほど、
弾を打ったことでしょう?
100発?
千発?
1万発?
それとも100万発でしょうか?

正確な数は
当人しか知り得ませんが、
まさか、1万発で収まるはずがありません。
 
常人では
引くはずのはい、
膨大な引き金を
腱鞘炎や
イップスの
恐怖と戦いながら
引き続けたからこそ、
ゴールドメダルを首にかけることができたのです。

狙いをつけ、
引き金を引き、
的との差を確認し
修正し、
再度、引き金を引く。
賽の河原の石積みに
似た作業の中から、
達人の域に達してゆきます。

さて、
以上を踏まえ、
令和元年だからこそ、
世界情勢や日本の情勢を
私の独善と独断で
分析し、
予測結果を述べてみたいと思います。

 

「なんで、
 世界や日本の予測が必要なのよ?
 こちとら、
 大家さんになりたいだけなんだよ」

 

大家さんは
社会状況と密接に関係しています。
社会状況が変化すると、
大家さんになりたくても、
なりようがない。
こともあるのです。

 

「うそだぁ……
 大家さんになってる奴っていっぱいいるでしょ。
 本だって、
 バンバン出てるし、
 そう言う
 あんたも、
 ”サラリーマンでも大家さんになれる
 46の秘訣#
 を出したじゃない」

 

例えば、
昭和30年台から昭和40年台前半の
高度経済成長期に
勤め人が
徒手空拳で
大家さんに成れたかと言うと、
無理でした。

なぜなら、
融資金利は12%や13%、
不動産の価格は目ん玉が飛び出るほど高く、
利回りは5%や6%ですから、
家賃で返済するなんて芸当は
世界がひっくり返っても無理……
誰も考えることなんてありませんでした。

サラリーマン大家さんが可能となったのは、
☆バブルが弾け、不動産の価格が下がった
☆金融緩和で金利が下がった
☆家賃は、以前のまま推移した

((この結果、賃貸不動産の利回りが上昇し、
  家賃で返済が可能となった))

わけです。

 

「なるほど……
 社会情勢の変化か。
 で、この先、どうなるの?」

 

日本は、
食糧を輸入し
資源を輸入し
輸出をして代金を賄い
日々過ごしていますから、
世界情勢は重要です。

では、
世界情勢のどの部分が
大きく影響するのか……

◎中国の動向
◎中東の動向
◎ブレグジッドで揺れる欧州
◎アメリカ
◎アジア

の5つです。

 

「そんなにあるの?
 米中だけでいいでしょ」

 

世界情勢は様々に絡み合っていますから
米中だけの変化を見ていても
確度の高い予測は困難です。
なぜなら、
注視していない米中以外のファクターにより
予測不能の変化が起き得るからです。

 
 
「うんざり。
 結論だけでいいよ。
 そんなに時間がないんだからさ」

 

なるほど、
では掻い摘んでお話しいたしましょう
その際、大切なのは、
表ざたになっているニュースは
    
「建前」

であり、重要なのは、建前を支える
    
「本音」

を見据えているかどうかです。

例えば、
男性が意中の女性を高級フレンチに誘ったとします。
「建前」は一緒に食事をしたい……
「本音」は勿論、それ以上の密接な関係変化を胸の内に秘めています。

 

「わっかりやすいね。
 そう、そのテイで頼むよ」

 

〇米中貿易戦争
 ☆アメリカ : (建前)
          貿易赤字と不公正貿易の是正
         (本音)
          世界覇権を譲らない

 ☆中  国 : (建前)
          保護貿易反対
         (本音)
          中国共産党の継続       

 

「えっ、
 中国の本音って、
 中国共産党の継続なの?」

 

はい。
中国共産党は、人民の幸せなど願っていません。
彼らの支配体制を継続したい。
ただ、それだけのこと。
中国共産党の独裁体制を継続する為には、
人民から尊敬され、反乱が勃発せぬよう、
右肩上がりの成長を続けるしかない。
結果として、世界覇権を目指している。
この中国の本音が
自由主義社会から疎まれている根本の原因だと考えます。

 

〇中東の動向
 ☆イラン  :  (建前)
           主権の維持
          (本音)
          イスラム国家の拡大

 ☆サウジアラビア:(建前)
           中東の盟主
          (本音)
           王政の存続

 ☆イスラエル : (建前)
           国家存続
          (本音)
           領土拡大

 

「なんか、
 全員身勝手だね。
 ていうか、
 建前と本音が似たり寄ったり」

 

そう、むき出しの欲望を
抑える必要がないからでしょう。
中東が世界の火薬庫と 
呼ばれるのも
分かる気がします。

 

〇欧州の動向
 ☆イギリス  :(建前)
          主権回復
         (本音)
          EU動乱に巻き込まれたくない

 ☆フランス   (建前)
          EUで発言強化、国力の増大
         (本音)
          ドイツの追い落とし  

 ☆ドイツ    (建前)
          EU盟主としての責任
         (本音)
          中国と一蓮托生
          ドイツバンク破綻間近

 

「混沌としてるね。
  でも、イギリスって、
 泥船のEUから逃げ出そう
 としてるって意味?」

 

まさに、
その通りです。
EU破綻の元凶は
ドイツです。
一民間企業である
ドイツ銀行は
現在7500兆円のCDSを
抱え、どうしようもない状況に
陥っています。

 

〇アメリカの動向
 トランプ系   :   (建前)
             メーク グレート アメリカ アゲイン   
             (本音)
             次世代も世界の覇権を握り続ける

 民主党など   :   (建前)
             グローバリズム・マイノリティの権利保護
             (本音)
             これまでの支配構造の維持

 

「なんか
 最近、トランプさんの調子いいみたいじゃん
 支持率も50%に迫っているんでしょ」

 

その通り。
上手い戦略だと思います。
いいも悪いも、
トランプさんは公約に忠実な政治を実行しています。
本来、
民主党よりだったイスラエル協会の喜ぶ政策である
大使館の移転やゴラン高原のイスラエル権益承認などを
断行し、2020年の大統領選挙も有利に進めています。

 

〇アジアの動向

 韓  国 : (建前)
        真の民主主義の確立、自立自尊
        (本音)
        南北統一

 台  湾 : (建前)
        民主主義の維持
        (本音)
        中国経済も取り入れた経済発展

 北朝鮮  : (建前)
        民族自決
        (本音)
        金王朝の存続

 

「ミサイルも飛び始めたし、
 朝鮮半島はどうなるのかね?」

 

遅かれ早かれ、
1国2制度の”高麗連邦国家”
が樹立されることに成ることでしょう。

以上を踏まえた
諸国に囲まれた日本は今後どうなるのか。

 

〇日本の動向

 人口政策  : (建前)
         合計出生率アップ、移民政策の反対
         (本音)
         人口維持を移民政策に転換

 防  衛  : (建前)
         平和国家維持
         (本音)
         憲法改正
         同盟強化(アメリカ・豪州・インド)
         集団自衛権の解釈変更
 経  済  : (建前)
         TPP・EUとのEPA・アメリカとのFTA
         により、自由貿易の拡大
         (本音)
         中国経済からの離脱

 

「移民と中国からの離脱って、
 ぜんぜん違うんじゃないの?」

 

平成元年には280万人だった訪日外国人が
令和元年には3550万人の予測……
特定技能実習生だけでなく、
特定技能1号や特定技能2号の資格を創設し、
海外からの労働者確保の道筋をつけてしまいました。
入国管理局は入国管理庁に昇格します。

良い悪いでなく、
変更できない変化が進んでいます。

また、中国戦略は
トランプさんと二人三脚で進めてきたと言っても
過言ではありません。

日中友好と建前を言っていますが、
その実態は180度違う戦略を着々と進めています。

 

「で、大家さんは
 どう関係するの?」

 

日本人の人口減少は
今後も続いてゆくことでしょう。
しかしながら、
外国人労働者の拡大は
毎年、毎年
目に見えて増えてゆくことは
太陽が東から上り、西に沈むように
明らかな現象として
定着してゆきます。

日本に来た外国人労働者は、
日本の不動産を買うのではなく、
借りることになる。

日本のホテルの数が
慢性的に不足したように
賃貸不動産の不足が 
明らかになることも
あり得ます。

だからこそ、
競売不動産など、
含み益のある不動産を
購入し、
職人さんに直接依頼して
リフォーム費用を発注して、
工事費を抑え、
利回りの高い賃貸不動産を
創り上げ、
財務基盤を強化していただければ、
幸いです。

 

令和元年に幸あれ
   
 

藤 山 勇 司

 

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令和を迎える平成の終わりに

 

あと数日で新しい令和の御世となります。

昭和の時代に

広島県呉市で生まれ、
愛媛大学を卒業し
大倉商事㈱に入社……

平成の時代に
        
競売不動産の再販売プロジェクトを稟議!
実績がないと門前払いにされて一念発起し
レバレッジを効かせた株式投資で、
自己資金を増殖させ競売不動産の
期間入札にチャレンジ……

想いは届かず入札に失敗し続け、
平成5年5月に、
5度目に特別競売に出ていた
足立区花畑の右翼の事務所を落札!
四苦八苦の末、占有解除を実現し、
再度、競売不動産の再販売プロジェクトを
稟議するものの、
一度の競売不動産は「実績」とは言わずと否決……

なにくそと、
その後は、特売にフォーカスし
仮釈放中の男性が占有している亀戸の物件
内縁の夫が府中刑務所にいる南砂の物件
を次々と落札し、
3度目の稟議をするものの、
最後の最後、
役員決済の最中、
副社長による、

 

『歴史あるわが社が競売ですか……
 いかがなものでしょうね』

と、言う一言に
共に進めていた本部長は、
         
 

『さすがでございます。
 私の懸念もそこでございまして』
 と、見事な手のひら返し……

       

返された稟議には、

 

「「同様の再稟議をすることべからず」」……
        
 

復活の芽を絶たれ、
会社組織ではなく、
個人として、取り組むことを決意。
本業があるので、
転売ではなく賃貸に方向転換し
大家さんの道に踏み出したのが
平成6年でした。

翌年の平成7年には、
家庭を築き、長女が生まれ
3年後の平成10年7月には長男が誕生……

このまま、
サラリーマンとして父親として
頑張ってゆかねばと想いを
新たにしていた翌月の8月21日
大倉商事株式会社は
自己破産申請を東京地方裁判所に申し立てたのです。

運命の日の前日(平成10年8月20日)には、
横浜高校の松坂大輔はPL学園と16回の死闘を投げ切り、
日本は「怪物松坂」一色!
周囲と己を取り巻く環境の違いに愕然としていました。

とは言え、
生きてゆかねばなりません。
その時点で2人の父親です。
会社が倒産したから、
オレの責任じゃないから、
そんな言い訳は何の役にも立ちません。
       
私は、
大倉商事株式会社は、
商社なのだから、
大量の電話加入権があるはず。
ならば、その電話加入権を

個人で買い取り、
再販売して利益を得るかと
破産財団に申し入れ実行。

その後も、
大倉商事や大倉商事金属販売の
債権回収の手伝いをしながら、
競売不動産を増やし、
財務基盤を強化してゆきました。
 
 

怒涛の平成が終わろうとしています。

多くの地震や水害が日本を襲いました。
   
   平成 5年 北海道南西沖地震 (死者  230人)
   平成 5年 九州南部豪雨   (死者   93人)
   平成 7年 阪神・淡路大震災 (死者 6437人)
   平成13年 芸予地震     (死者    2人)
   平成16年 新潟・福島豪雨  (死者   16人)
   平成16年 台風23号豪雨  (死者   98人)
   平成16年 新潟県中越地震  (死者   68人)
   平成18年 7月豪雨     (死者   30人)
   平成19年 新潟県中越沖地震 (死者   15人)
   平成20年 岩手・宮城内陸地震(死者   17人)
   平成21年 九州北部豪雨   (死者   36人)
   平成23年 東日本大震災   (死者 1万9667人 行方不明者2536人) 
   平成23年 台風12号豪雨  (死者   98人)
   平成24年 九州北部豪雨   (死者   33人)
   平成26年 広島豪雨     (死者   77人)
   平成27年 関東・東北豪雨  (死者   14人) 
   平成28年 熊本地震     (死者  272人)
   平成29年 九州北部豪雨   (死者   40人)
   平成30年 北海道胆振東部地震(死者   42人)
 
その度、
平成の御世の今上天皇は、
被災地を訪れ、
頭を垂れ、
悲しみを共にされ、
復興の願いを口にされました。

昭和から平成への代替わりの頃のお姿は、
引き締まっておられました。
父親である昭和天皇が崩御され、
すぐに、
天皇の重責を担われるのですから、
当然のことでしょうが、
決意のあるお姿でした。

あれから31年の月日が流れ、
伊勢神宮に
退位のご報告に参られました。

31年の月日の流れは、 
これほどまでに
雰囲気を変えるものかと、
想ったものです。

現在私は56歳……
平成天皇が即位された年齢です。
運が良ければ、
31年後生きているとしても、
やはり
時の流れが
私の姿形、そして意欲も
減退させてゆくことでしょう。

平成が始まった、31年前から
今日までの間、
全て思い出せます。
まるで、
昨日のことのように感じます。

結果として、
そのくらいの時間しか
残されていない。

それを
伊勢神宮に
お参りになる
今上天皇のお姿から
強く
感じました。

たまさか、
不動産投資の真髄めいた
法則を掴むことができました。

あとは、
どれだけ多くの人々に
伝えきれるか。
それが、
私の役割ではないか。
そう思っています。

身体は一つしかありません。
時間は有限です。
ならば、
これまでの蓄積を
引き継いでゆく。
それこそが、
この時代に生まれた
私の役割ではないか…… 
その想いを
平成の終わりに新たにいたしました。

””ありがとう平成
 よろしく令和””

以上、略儀ながら感謝とともに。
       

藤 山 勇 司

 

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相次ぐデベロッパーの不祥事と不動産投資の手順

 

一昨日、スルガ銀行の一部業務停止が解除されました。
その当日、
レオパレスの建築違反割合は70%を超えることが、会見で明らかにされ、
大和ハウスも2000軒以上の建築違反を表明……

★不動産投資の融資を担う金融機関、
★投資案件を建設&販売する
大手デベロッパーが
相次いで過去の過ちを懺悔する事態です。
今では、
次はどこが?

おそらく、
これで収まることはない

今なら、
目立たないから、
今の内に
あること、あること、もっとあること
をバラしておいた方がいいのでは?

喧々諤々(けんけんがくがく)、
多くの脛持つ企業内で
夜を徹して会議が行われることでしょう。
平成の内に、
疚しいことは終わりにしておきたい。

新しい御世の前に罪を告白して、
平成のことは水に流して、
令和には心機一転!
素知らぬ顔で、
無垢な企業として出直したい。
そう思う気持ち、
わからなくはありません。

 

しかしながら、
そうした姿勢は、どうでしょう?
御身大事……
自分が良ければそれでいい……
騒ぎが収まるまで頭を低くして……
それが、
広告を大々的に打ち続け、
ブランドイメージを高め、
多くの消費者に愛された
大企業のすることでしょうか?

もっと、真摯にあるべきです。

 

私は、
定期的に開催している
不動産投資の入門セミナーの中で
常に言い続けていることがあります。

 

「へぇ~、セミナーやってんの?
 で、何を、くっちゃべってんの?」

 

それは、
”不動産の是非を不動産屋に聞くな!”
です。

 

「ばか、言ってる。
 不動産屋に仲介手数料払うんでしょ。
 その不動産屋に
 紹介してもらう不動産のことを聞かないで、
 どうすんのよ。
 意味不明なことを言うんじゃねぇよ。
 それこそ、
 被害者が続出するわ」

 

”不動産屋に不動産の是非を聞くな”
暴力的な提言に思われるでしょうが、
理由があります。

「理由?
 いったい何なの」

理由は、 
~とにかく、売ろうとする~
からです。

不動産仲介業者の目的は不動産契約の成立です
決して、顧客の未来を考慮しているわけではありません。

 

例えば、お医者さんであれば、
 〇食べ過ぎないように、そのままだと死にますよ!
 〇お酒は止めてください。そのままだと死にますよ!
 〇禁煙してください。そのままだと死にますよ!
などなど、
患者の要望やライフスタイルを
根本から否定する
耳障りの悪い注意も口にします。

 

では、不動産仲介業者はどうか?
””その不動産は買ったらだめです。買ったら死にますよ!””
なんて、ことは、口が裂けても言いません。

 

彼らは、
相場よりも高い不動産を売るときは → お値打ち物です
相場よりも低いが見栄えの悪い不動産を売るときは → 磨けば光ります
相場程度の不動産を売るときは → この不動産をお買えになるなんて羨ましい

煎じ詰めれば、
“”買え、買えないなら目の前から消えろ“”
です。

その上、
所得税の還付や相続税の減免を理由にして
億を超える借金をさせてまで、
物件を売りつける……

いったい、
一般消費者の人生をなんだと思っているのか。
 開いた口が塞がりません。

 

「批判するだけなら、
 サルだってできる。
 喚いていればいいんだからさ。
 で、どうすりゃいいの?」

 もっともっと、
 ご自分を信じて頂きたい。
 本業を続けられるだけの
 能力と耐久力があるのです。
 不動産業者よりも判断能力は遥かに上なのです。

 

「またまた、
 とんでもないこと言ってくれるね。
 専門業者よりも素人の方が
 上なワケないじゃない」

 

ところが、
そうでもないのです。
なぜなら、
一般のサラリーマンは
誰しも、
日々進化を続ける業務をキャッチアップされ続けています。
その証拠に
2年前や3年前のスキルで
今の業務ができるかと言えばどうでしょう?

 

「いやいや、
 そりゃ無理だ。
 バンバン変わるもの。
 それが理由でさ
 子育ての長期休暇も
 取りづらいんだもの」

 

それが普通です。
ところが
不動産業は十年一日。
30年前、40年前取った杵柄が
令和を控える今も
通用してしまうのです。

なぜなら、
〇有るものを売る
(仲介業者は現物の仲介です) 
〇欲を掻き立てて売る
(所得税還付や相続税対策は欲の代表例です)
〇契約書でリスクを回避
(小さく印字された重要事項説明書でリスクを回避します)

業務で言えば、
上記3つで終了してしまいます。
その上、
人間のサイズは変わりません。
例えば、
「お宅のお子さん大きくなったわね」
「そう、もう3m超えてさ……
 1階の天井突き破ったの。
 困ったわ。
 4m級になったら、
 進撃の巨人になっちゃう」

とか、

「お宅のお子さん、
 かわいいんだけど、
 あまり大きくならないね」
「そう、
 中学生になるんだけどね。
 まだ20cm
 隣のミナちゃんの肩に乗って
 登校してるの。
 それに、
 寝るのはリカちゃんハウスよ。
 困ったわ」

なんてことはありません。
おおよそ、
150cm~180cmの
身長割合は90%です。

だからこそ、
家の機能の劇的な変化は
求められないのです。

 

不動産屋を
過度に恐れないでください。
真面目に取り組めば
皆さんの地力の方が
遥かに上なのです。

 

「ふ~ん、
 まぁ、なんとなく
 わかるよ。
 だったら、
 何から始めればいいの?」

 

最初は、
自己資金で
地方の戸建を購入し、
自己資金で
リフォームして
1軒大家さんとして
スタートなさるのが
いいでしょう。

「なんで?」

5000万や1億の借金をして
アパート経営を始めたりすると、
それだけで、
皆さんの属性からくる信用は
雲散霧消。影も形もなくなります。

もう何もできない。
あとは、
 〇入居率が下がらないこと
 〇家賃が下がらないこと
 〇クレームや大規模修繕が発生しないこと
を祈ることしかできない、
祈祷生活に入ります。

 

一方、
自己資金で1軒大家さんになれば、
〇家賃は維持費を除いて、全額余剰家賃となります。
〇返済がないので家族も安心できます
〇戸建ですから担保にして、2軒目の購入資金にも活用できます。
安定した大家さんをスタートし、
2軒目も狙えるアクティブさを失いません。

そして、
競売不動産を活用すれば、
含み益のある投資用不動産を所有できるのです。

 

「ちょっと、待って。
 ”含み益のある投資用……”
 って、
 どういうこと?」

 

世間一般で言う不動産投資は、
含み損からスタートします。
新築物件は消費税や税金そして仲介手数料などの諸経費は
売却しても帰ってきませんし、
売る際には、新築物件の価格で売却は不可能です。
だから、含み損となるのです。
中古不動産も同様、諸経費はありますし、リフォーム費は
売却価格にストレートに反映されません。

ところが、
競売や任意売却物件であれば、
そうした含み損ではなく
含み益からスタート可能です。
事実、
競売不動産の大半は
不動産転売業者が落札しているのです。
彼らは、
競売不動産を落札し、
リフォームし
中古不動産として売却して利益を得ている。

つまり、
含み益があるから、利益が出ているわけです。

おわかりでしょうか?
これが実態です。

 

まずは、
自己資金で
地方の戸建を競売不動産で落札して
リフォームして通常の家賃で貸す。
 
このアクションの中に
悪辣なデベロッパーや
嘘ばかり口にする悪徳金融機関はいません。

家族の笑顔を守り抜く!
これこそ、
不動産経営の真骨頂
そう思っております。

 

平成最後の葉桜の季節に
  藤 山 勇 司

 

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