「貸家主義と日本の伝統」

 
日本は、
創業百年を超える老舗企業や個人商店の
総数が10万社を超えています。

会社組織だけに限定しても3万社弱、
上場企業3600社のうち、560社は100年を
超えているのです。

「そりゃぁさ、
 どの企業だって、
 寿命があるわけでなし、
 長くしたい結果だけでしょ」

 

果たしてそうでしょうか?

 
もしも、
自分が経営するときだけ、
業績が良ければいいとしたら、

・研究開発をケチり、
・自社株買いを連発し1株当たりの価値を高め
・ストックオプションで己の資産を確保し

引退と同時に叩き売ってしまうことも可能です。

 
「いやいや、
 そんな奴はいないでしょ」

 
いいえ、

生き馬の目を抜く
欲深な企業経営者は
自らの経営手腕を誇るもの……

次世代のことなど、
どこ吹く風ですから、

目先の利益に敏感に行動し、
創業した会社でさえ、
投機の対象として、

  ・売却
  ・分社
  ・解体

し、利益確定するのも選択肢の一つです。

 
とどのつまり、
永く続かない。
企業寿命30年という言葉、

どこかで聞いた覚えはないでしょうか。

 

「ああ、
 なんかあるね。

 創業時のビジネスモデルが
 陳腐化して、
 儲けられなくなるとかなんとか
 あれでしょ」

 

正解!

では、
なぜ100年企業が他国よりも
多く、

そして、
なぜ、私達は老舗企業を尊ぶのでしょうか。

 

「う~ん、
 なぜ、多いのかわからんけど、

 長生きの企業がいいと思うのはさ、
 自分がそこの社員だとしたら
 安心できるからじゃないの?

 いつ、
 倒産するか分らんとしたら、
 おちおち腰を落ち着けていられないでしょ」

 

私自身、

齢35歳、
今は20歳になる長男が生まれて1か月目に

当時、
東証一部上場企業、
創業105年の大倉商事株式会社が
自己破産しましたから、
骨身に沁みます。

 
勤め先の安定は
暮らしのベースですから、
とても大切です。

従業員は老舗企業に安心感を覚える
ことは当然としても、

では、なぜ
多くの経営者も長期経営を目指すのでしょうか?
 
 

「経営者もさ、
 安定して暮らしたいんじゃないの?」

 

お金だけ、

自ら自由に使えるお金だけに
焦点を当てるとしたら、

どこかで
企業売却をした方が得かもしれませんし、

当面、
目の出ない研究開発に
多額の資金を投入する理由はありません。

 

「なんで、
 かな……。

 分かった、
 ここで
 日本人は凄いとか
 言うんでしょ」

 

確かに、
そう言えなくもない。

但し、
それは結果論であって、
理由ではありません。

 

「ふ~ん

 じゃ、そのさ
 老舗企業を経営者が
 目指す理由って
 なんなの?」

 

他の国よりも

 〇台風が襲い
  ・高潮
  ・洪水
  ・土砂崩れ
   が連発し、

 〇地震が多発し
  ・家屋倒壊
  ・地域焼失
  ・橋梁、鉄道、道路の寸断

 〇天候不順
  ・日照りによる水不足
  ・長雨による作物不作や土砂災害
  ・大雪による孤立

などなど、
日本は、
天災が避けられない国と言えるでしょう。

 

「わかるけど、
 それと、
 さっきの理由って結びつくのかな?」

 

大きな災害が発生すると
その地域だけでは
復興は不可能です。

結果、
市区町村や都道府県そして国

それ以外にも
ボランティアなど民間の助力による
災害地域の重点援助は
日本国民のコンセンサスとなっています。

 
私達は、

どこかで
そうしたニュースを子供の頃から
見聞きし、

もしかすると、
その当事者にもなっている。

ここから、
 『 お た が い さ ま 』
という、
概念が根付いているのではないでしょうか?

 

日本で生まれ育った人は
誰しもそれを肌身で感じてしまうのです。

春、夏、と過ぎ
実りの秋を迎え
そして冬がくる。

冬の間は、
冬きたりならば、春遠からじと
桜咲く季節を心待ちにする……

季節が流れてゆくように
人生も有限であることを理解している。

 

老舗企業と言われるくらいですから、
二代目どころか5代、6代と
連綿と引き継がなければ、
100年を超えることなどできません。

現在の経営者も
旧経営者から引き継いできた。

引退した旧経営者も
その前の経営者から……

その流れを自覚しているからこそ、
・・己さえ良ければいい・・
と言う、自己中心的な概念から遠ざかれる
そう思うのです。

 
大家さんも
そうあるべき……と、そう思います。

 

「どうしたの?
 なんか、弱いね。
 もっとさ、

 老舗企業のような
 気概を持てとか
 なんとか言う
 とこじゃないの?」

 

どうしてと
尋ねられると、
現状の風潮に押し流されそうだからです。

 

「ふうちょう?」

 

ええ、

その代表的な言葉とは
・・出口戦略・・
です。

 
不動産投資の
欠かせない投資姿勢として
今や根付いてしまっています。

 1:起の章
  ~物件を購入し~
   ↓
 2:承の章
  ~リフォームで付加価値を増し~
   ↓
 3:転の章
  ~入居率を上げて~
   ↓
 4:結の章
  ~高値で売り抜ける~

出口戦略を
起承転結で
表現すると
以上の通りです。

 

「そりゃそうでしょう。

 儲けるためにやってんだからさ、
 高値で売り抜けれるなら、
 その方がいいでしょう。

 家賃で回収なんて
 まどろっこしいことじゃなくて

 3年分以上の家賃収入を
 一気に回収できるなら
 転売は立派な
 戦略の一つですよ」

 

欲深な企業経営者と瓜二つな
ことをおっしゃいますね。

まるで、
貸家を株式や為替そして債権などの
金融商品と一線に並べる
お考えのように聞こえます。

 

「同じでしょ。

 それもさ、
 いつ売れるか分らんし、

 リフォームや税金も
 払い続けなけりゃならんし

 店子の退去だって
 気になるし、

 どっかで清算したくなるでしょ」

 

欲深な経営者も同じ思いでしょう。

・能力の劣る従業員に給料を払い続け
・トラブルの発生を恐れ
・好調な企業業績などないと思う。

どこかで
清算して身軽になりたい……

 

「いやな
 ことを言うね。

 企業はさ、
 ダメかどうか分らんけど

 従業員がいるんだから、
 配慮も必要だけどさ、

 貸家は貸家だよ。

 人権なんてないんだから
 所有者の自由意志で
 どうとでもなるでしょ。

 それに
 価値を上げるんだからさ、

 感謝されても
 恨まれることなんて
 あるはずが、
ないじゃない」

 

私が思うに

連綿と続く
未来永劫、消滅しない存在。

それこそ、
不動産であり、貸家です。
 
 
事実、
私の所有権は、
生きている間だけのことです。

 
どの不動産も
旧所有者がいて
旧々所有者がいて
旧々々所有者がいて
…………

 
そう、果てしなく過去の所有者の集団が存在します。

むろん、
未来に向けても同様です。

 

「何がいいたいの?」

 

本当に
所有者は
不動産の主人(あるじ)
でしょうか。

 
主人(あるじ)とは名ばかりで、
表札に過ぎない。
そう思えるのです。

事実、
表札はクルクルと変わり続けます。

 
一方、
不動産は、
建物の改変はありますが、
土地は厳然と変わらない。

付加価値がつかないからでしょう。
土地の取引に消費税は1円だってかかりません。

 
よろしければ、
不動産を
金融商品のように
欲のままに振り回すのはヤメてはどうでしょう。

 
老舗企業のように
永続することを前提に
〇維持管理を丁寧にし
〇設備更新という名の開発費もかけて
〇家賃回収も怠らず、永続力を維持する

さすれば、
不動産の恩返しという名の
家賃が振り込まれてくるわけです。

 
出口戦略のように
一攫千金は望めません。

しかしながら、
安定した生活は手に入る。

それで、
十分ではないでしょうか。

それこそ、
貸家主義です。

貸家主義は出口戦略の真逆に位置しています。

 
不動産を
金融商品のように扱わず、

むしろ
主人のように持ち上げ、
  一、貸家の意義を認め
  二、貸家の価値を高め
  三、貸家と共に生きてゆく覚悟を持つ

これが貸家主義の
3大原則です。

 
いつか、
ブログをお読みの皆さんに
直接お伝えしたい。

そう、
思っています。

秋の訪れを感じつつ……

      藤 山 勇 司
 

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ウサギの大家さんと木の根っこ

 

今から凡そ1000年前、
中国の宋での出来事です。

 

二十歳を少し超えた農家の若者が
畑の開墾に汗を流していると、
矢のように走るウサギを目にします。

かまわず、
もくもくと鍬(くわ)を振り上げる
彼の耳に……

( ドスン )

と言う鈍い音が届きます。

 
何事が起ったかと、いぶかし気に
顔を上げると、

幹を切り倒したばかりの切り株に
先ほどのウサギが頭から突っ込み
こと切れていました。

 

それ以来、

彼は、開墾を放り出し、
切り株の番をし、
ウサギを捕ろうとしたそうです。

 

上記の故事から

「株を守りて兎を待つ」

その意味は、

・古い慣習
・過去に偶然した経験
・濡れ手に粟の儲けた出来事

に、こだわり

停滞し……
努力を忘れ……
進歩や融通が利かない……

ことを戒めるコトワザとして伝承されてきました。

 

「ふ~ん、

 で、それが何と関係あるの?」

 

まず、

「株を守りて兎を待つ」

のコトワザの被害者は誰でしょうか?

 

「ひがいしゃ?

 そりゃ、農民でしょうよ。

 開墾を役人に命じられたのか、
 それとも、新規にさ、
 自ら畑の開拓を意図したのか、

 そりゃ分からんけど、
 途中でほっぽり出して、
 株の番って……

   
 そんな都合よく
 ウサギが次から次に
 飛び込むはずがないんだし。

 

 親がいりゃ、嘆くだろうし
 恋人がいりゃ、別れを切り出されるだろうし
 自分自身も、生きるか死ぬかの瀬戸際になるでしょうよ」

 

なるほど、
いつになく饒舌ですね。

 

それはともかく、
ウサギはどうでしょう?

 

「あ、そうか、
 ウサギは死んだんだ。

 おバカさんが
 夢中になったのは
 金に換えたか、食ったからでしょ。

 でもさ、
 それって、
 自業自得じゃないの?」

 

何があったのか、
それは判りませんが、

変わらぬ日常などないにもかかわらず、
いつもの獣道のつもりで
走っていた兎さん。
 

どこか、所有個数を競う
メガ大家さんと呼ばれる方々と似ていないでしょうか?

 

「どこが?

 メガ大家さんは
 ウサギと違って賢いでしょ。

 バカ言うもんじゃないよ。
 彼らに失礼でしょ。
 雲の上の存在でしょ。

 年間家賃がさ、
 5000万どころか
 1億、2億、3億だって
 ザラにいるんだから。

 なってみたいもんだよ」

 

メガ大家さんの特徴をかいつまむと……

☆フルローンで買える物件を探す

☆長期返済で金利を抑え返済は家賃

☆管理は業者任せ

☆出口戦略で儲けが見込めれば売却

☆出物物件をいち早く見つける為不動産仲介業者との人脈を開拓

と、言うことになるのでしょうか。

 

「そうそう、

 でもさ、
 それがなかなか難しいんだよね」

 

表面だけをさらうと、
どれも真面に見えます。

 
しかしながら、
大家さんの実態を図る物差しを当ててみると、
落第レベルであることが分かります。

 

「聞き捨てならないね。

 いったい何がダメだって

 言うのよ?」

 

残債比率(ざんさいひりつ)
です。
 

この残債比率の出し方は
分母が残存債務……

 

ありていに言えば、
抱えている借金の総額です。

 
分子は昨年の受取家賃総額……

満室家賃総額でないことにご注意ください。

 

公式にすると

『 年間受取家賃÷残存債務=残債比率 』

と、なります。 

 

「あらま、なんか簡単だね。

 で、それで何がわかるの?」

 

大家さんの

経営安全度です。

 

残債比率を簡単に表現しますと……

 

Sクラス  20%以上       超安定

Aクラス  15%~20%未満  ほぼ安定

Bクラス  12%~15%未満    安定 

Cクラス   8%~12%未満  ほぼ危険

Dクラス   5%~ 8%未満  破産寸前

Eクラス       5%未満 即死レベル

 

にもかかわらず、

メガ大家さんと呼ばれる方々は大半が
CクラスかDクラス……

流石にEクラスのランクの方は
寡聞にしてお目にかかりませんが、

Eクラスの物件を
キャピタルゲイン目的で購入する方々も
ちらほらと見受けられます。

 

それもこれも出口戦略をベースに
据えているからこそ、出来るのでしょう。

 

ただ……

 

「ただ、何?」

 

・<金利の上昇>

アメリカのFRBは政策金利を0.25%引き上げ、
年率1.75%~2.00%にしています。

日本の金利はゼロ……

その差は1.75%~2.00%です。

 

これまでの日米の金利差からすると
許容範囲は2%です。

いいも悪いもない、
金利の上昇を織り込む必要があります。

 

・<経年劣化による入居率と家賃の下落に修繕費用の上昇>

出口戦略で関係ないと思われているのでしょうが、
時間が経ち、維持管理を適切にしなければ、
入居率は下がり、家賃は下落し総家賃収入は下落します。

 

また、いつか売ると思っているので、
必要な維持管理を先送りにし、
通常物件よりも劣化は早く進みます。

 

いい物件は売れてゆき、
残されるのはクソ物件ばかり
気が付くと、所有する物件はクソ物件ばかりとなりかねません。

 

・<地域全体の賃貸需要が落ち込む可能性がある>

例えば、東京都町田……

駅前はにぎわっていますが、
賃貸市況は最悪です。

ワンルームの月額家賃は1万円台
2DKでさえ、2万円台の前半です。

とてもではありませんが、新築物件の建設費を回収などできません。

 

賃貸市況が悪化した原因は
供給過多です。

人口増加を凌駕する新築物件があちこちに建ち、
過当競争となっているのです。

 

東京ばかりでなく、
大分県の杵築市(きつきし)の賃貸需要も最悪の事態となっています。

キャノンの大分工場の撤退を主因として
家賃が釣瓶落としのように下落、

町田以上の下落に見舞われ、

月額家賃1000円、管理費3400円、

大家さんは月額マイナス2400円という
信じられない苦境に立たされている物件もあるのです。

 

こうしたリスクを織り込むとしたら、

とてもではありませんが、

残債比率8%前後で
拡大、拡大、拡大、またまた拡大!!!

なんて、無謀な戦略を取れるはずがない、

 

まるで木の根っこに頭から突っ込む兎と瓜二つと
感じるのは私だけでしょうか?

 

大家さんの経営安全度を図る尺度の

「「 残 債 比 率 」」

どうか、
お忘れなきように。

 

そして、

またまた、

次々に
ウサギが木の根にぶつかることを
夢見て、

株の番をすることを
選択してしまった

20歳を少し超えたばかりの
農民も

被害者です。

 

彼が失った最大の宝物は
周囲からの信頼です。

畑を開墾し続けるのは
並大抵の決意ではなかったはず。

開墾している間は食糧の援助を含め、
周囲からの助けが影に日向にあったはず。

 

にもかかわらず、

信頼の礎である
開墾作業をほったらかし、

木の根の番……

・あきれ果て、
・無視をし、
・放逐を決意

される運命です。

 

彼と同様の
大家さんのアクションは

たまたま購入した物件が
市場価格を外れた
高値で売れたとします。
  
 
それに味をしめた
大家さんは
維持管理にお金をかけず、

手持ちの物件を以前と同様に、
市場価格を無視した高値で売却依頼し、
捕らぬ狸の皮算用ばかりしている……
 

・クレーム対処しないので店子は退去し

・不動産仲介業者は呆れはて入居募集をしなくなり

・売却仲介業者も広告費がなければ、募集に応じない

 

世間から

隔絶された状態に陥るのに

時間は左程かかりません。

 

大家さんの真剣勝負は

購入後にも続く……。

 

この真剣勝負から降りると、
敗者の烙印が押され、

早晩、所有権も失うことになりかねません。

 

大家さんの業務は
畑の開墾と同様に、
果てしないかもしれません。

 
しかしながら、

豊かな農地を実現できれば、
確実に収穫を
もたらしてくれます。
 

鶴の恩返しならぬ、
貸家の恩返しは、
所有者の所業次第です。

 

この点、

 肝に銘じたい!

  私自身もそう思います。

 

以上、平成の最後の秋と冬を控えて

 

      藤 山 勇 司
 

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初めての大家さんへ

 

私は兼業大家さんを目指す方々を
心から尊敬しています。

 
「またまたぁ……、
 調子のいいこと言っちゃってさ。
 なんにも出ないよ!」

 

調子よく、
お話しをしているのではありません。
本心です。

 
なぜなら、
皆さんは、

☆本業をこなしながら、
 
・帰宅後
・土日
・祝日

など、
本来であれば、
ゆっくりされても誰からも文句の出ない時間を

・不動産関連本の読破
・関連セミナーへの参加
・物件探索
・担保力や収益力調査
・不動産仲介業者やリフォーム業者との協議

等に割き、
休むことなく、

☆ご家族の為、
☆大切な方々のため
☆歳とった未来のご自身の為

に、頑張っていらっしゃる……

もしも……

 

「もしも、何だっていうの?」

 

こうした貸家取得に向けた
一連の業務が本業のお仕事だとしたら、

まさに
”過労死”レベル!!!

 

しかも、

 
・会社の同僚に気軽に話せない
→ 話すと、社内でウワサとなり痛くない腹を探られる

 
・家族の多くは、しらけ顔
→ 貸家を所有していない間は
ご家族の皆さんに理解してもらうことは不可能!

 現地調査でさえ、
(どこで何してんだか、分かったもんじゃない)  
 と疑いの眼(まなこ)で見ています

 
・自分自身も疑心暗鬼
→ 半年、1年と
望む物件に出会わないと
(このままでいいのか?
 他のことをやるべきじゃないのか?)
自信が持てなくなる。

 
と、
会社、家族、自分
と苦労や喜びを分かちあえない
三重の寂しさを乗り越えなければならないからです。

 

「まぁ……
 言われてみれば、
 そうだったかな。

 確かに、
 今なら、
 笑い話レベルだけどね。
 で、ご自身はさ、
 どうだったの?」

 

私の場合、
大家さんを最初から目指したのではなく

今は亡き(平成10年8月21日自己破産)、
東証一部に上場していた総合商社の
大倉商事株式会社の中で

新規事業として
競売不動産の再販売プロジェクトを
実現するため、

実績作りとして
・入札し、
・落札し
・占有解除をし
・リフォームをし
・複数の不動産業者から販売価格見積書を取得

を3物件立て続けに
実行していましたから、
多少違いますが、

 

~会社では~
 → 何やってんだ?
  どうせ失敗する

~友人からは~
 → 付き合い悪いな。
  休みの日もないのかよ

~自分自身からは~
 → 今のままでいいのだろうか……

 
と、皆さんと同様に、
揺さぶられ続けました。

 
ただ、
負けず嫌いが沁みついた私は
皆さんと同様に諦めなかった。

 
いや、
正確ではありません。

諦めると、

稟議を出して
”競売不動産の再販売プロジェクト”
否決した当時の部長にせせら笑われるのが
死ぬほどイヤだったからかもしれません。

結果として

 「雨垂れ石を穿つ(うがつ)」

の故事と同様、
最初の関門である

所有物件ゼロ
から
貸家所有
そして
家賃所得の大家さん

にジャンプアップできたのです。

 

「時代が良かったからじゃないの?
 今ほど高くなかったし、
 そうでしょ」

 

不動産はいつの時代も

〇買うには高く
〇売るには安い

ものです。

 

当時は、
年々、不動産の価値が
安くなってゆく時代でした……

今年買うよりも
来年買う方が安いなら、
今年買う理由はさしてない。

 

しかも、
金融機関は
収益不動産への融資に
拒否感を示していて、

個人への融資は
実質不可能な状態でした。

 

「でもさ、
  安いなら、
  いいじゃない」

 

確かに、
首都圏の新築マンションの平均販売金額は
バブル期を超え家賃も上昇傾向です。

 

しかしながら、
貸家は
首都圏だけではありません。

そして、
地方の方々は
ご自身で居住していながら、

自分の街の将来を悲観し、
不動産投資に対して
後ろ向き……

今も、
まもなく30年になろうとする
バブル崩壊の後遺症を引きずっているのです。

 

「何が言いたいの?」
 

 
首都圏や都会で稼ぎ、
地方の一等地に立地する戸建を
格安で購入すれば、それでいい。

戸建の賃貸需要は
アパートよりも格段に高く、

入居すると、
10年前後は最初の店子さんが 
借り続けてくれますので
安定した収益を得ることが可能です。

 

「あっ、
 そう言えば
 最初の物件はさ、
 千葉の八街だ
 今も家賃が入ってるなぁ
 ありがたいことだよ」

 

流石です。

意図せず、
セオリー通りに進めているとは、
大家さん業に向いていらっしゃるのでしょう。
 

 
さまざまな障害を乗り越え、

☆貸家を取得し、

☆リフォームを実行し

☆店子さんから家賃の入金

と、
名実ともに大家さんなった際、
どうか忘れて頂きたくない
3つのアクションを
夏休みの最後にお伝えしたいと思います。

 

「3つのアクション……
 家賃が入ってくるようになったんだよね

 だったら、次の物件に
 向けてさ、気を緩めないように
 頑張れとか、
 そういうこと?

 わからん」

 

推奨させていただきたい
3つのアクションとは

 

<ファーストアクション>
家族への還元

<セカンドアクション>
初期クレームへの準備

<サードアクション>
店子さんへの行き過ぎた配慮は厳禁

 

以上の3つです。

 

「ははは、
 サンドイッチマンじゃないけど
 ”ちょっと、何言ってるか分からない”
 だね。

 特に、
 店子さんへの配慮は厳禁って、
 逆でしょ、真逆でしょ……
 違うの?」

 

まず、

<ファーストアクション>
家族への還元

ですが、
皆さんもいろいろ、

・反対意見
・皮肉
・否定的なニュース
などなどに

やりきれない想いを
抱かれ続けたことでしょう。

 

「そうだよ。
 大家さんなんて、夢だよ。
 それより、新築マンション買おうよ。

 もう買えなくなるよ
 とかさ、
 まぁ~、散々言われた。

 今は、
 ざまぁみろ~。
 やったぜぇ~って
 気分だね」

 

それは宜しくありません。

ご家族を味方にしなくてどうします?

 
そもそも、
不安定な未来を
安定させるために
大家さんを目指されたはず。

そう、
最大の動機は、
ご家族のためだったのではないでしょうか。

 
今からでも遅くありません。
本来であれば、
最初の家賃で

☆回らないお寿司屋さん
☆食べ放題じゃない焼き肉屋
☆帰らなくていい温泉

にご家族と一緒に行き、
皆さんに感謝して頂きたい。

 

「か、感謝って、
 邪魔ばっかりしてたんだぜ」

 

感謝の言葉としては、

~あなた~
「いや、ありがとうな。
 お陰で、大家さんになれたよ」

~おくさん~
「そんな……
 なんにも手伝ってない。
 それより、反対してたかも……」

~あなた~
「もしも、
 君が心の底から
 真剣に反対してたらさ、
 大家さん、諦めてたな。

 でも、
 そうじゃなかったろ?

 不安だったと思うけど、
 見守ってくれてたじゃない。
 だから、続けられたんだよ」

 
こうしたやり取りであれば、
奥さんに反論の余地はないはず。

つまり、
ご家族に
大家さんに成れたという
手柄を押し付けるのです。
 
すると、
ご家族の理解が進み、
家庭内では、
大家さんの話は、陽の目をみる。

皆さんは孤独から脱出できます。

 

次に

<セカンドアクション>
初期クレームへの準備

ですが、

入居してから2カ月~3か月までは、
店子さんからのクレームがあることをご理解願いたい。

 

「えっ、
 入居から2カ月か3か月って、
 リフォームした、ばっかでしょ。
 クレームなんて来るわけないでしょ」

 
確かに、
リフォームやクリーニングをしてから
入居募集しているので、
クレームなんてあるわけがない

そう、
思いたい気持ちは理解できるのですが、
リフォーム業者は長期間の稼働を確認していません。

しかも、
店子さんは
借りたばかりで貸家に慣れていない。

結果として、
ちょっとしたことで、
クレームを入れることがあるのです。

 
バッドアクションは、
リフォーム業者や店子の嫌がらせの 
責任として、大家さんが対処しないことです。

積極的に対処し、
早期解決を目指してください。

 

最後に

<サードアクション>
 店子さんへの行き過ぎた配慮は厳禁

ですが……

 

「ちょっと、何言ってるのか分かんないなぁ。
毎月7万、8万払ってくれているんだよ。
スナックだったら、ふと客でしょ。
配慮して当然じゃないの?」

 
確かに、
近隣のスナックで毎月7万、8万、
場合によっては10万を超える
お金を落とし続けてくれるお客さんがいたとしたら、

血液型から誕生日まで 
スナックのママだけでなく
チーママまで熟知し、
誕生日ケーキまで用意されること
間違いなしです。

 

「だろ? 
 だったら、貸家の店子だってそうでしょうよ。
 から言うじゃない。
 大家さんは親も同然って!」

 
熊さん、八っさんが登場する
江戸時代の落語のお話ですね。

あれは、どうでしょう?

そもそも、
落語作家は大家さんではなく
貸家暮らしですから、
大家さんには、こうあって欲しいという願望ではないでしょうか。

 

私の場合、
店子さんに

・暑中見舞い
・年賀状

も出していません。

 

「えっ?
 そうなの?
 オレは出してる
 いけない?」

 

お辞めになった方がよろしいでしょう。

 

「なんで?」

 

想像してください。

大晦日、
店子さんはあなたの戸建を
隅から隅まで大掃除なさる。

そして、
めでたい新年を迎え、
年賀状を見ていると
 
大家さんから……
 
そこに、

 

「今年もよろしく
 お願い申し上げます」

 

とか
なんとか書かれている。

どう思うでしょ?

中には、

 
(けっ、
 今年も家賃を払えってか!
 そうですよ。
 あんたの家ですよ。

 けっ、
 昨日の大掃除……
 なんだか、やる気がなくなった。
 こいつのためにやったような気がする)

 

と、
思われる方もいらっしゃる。

結果として、
早期退去に繋がりかねません。

大家さんの責任は
安定した住居環境の継続した供給であり、

店子さんの責任は
安定した家賃の支払いと
善管注意義務の使用です。

 
大家さんが責任を持つのは
店子さんではなく貸家そのもの。

そこを忘れてはなりません。

 

貸家第一主義!

それが、
貸家主義の
一丁目一番地です。

 

      藤 山 勇 司
 

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