人生3つの指針

 

こんにちは、藤山勇司です。

人は誰しも
 ・生まれ
 ・成長して老い
 ・人生を卒業します

結局、死ぬんだから
好きなことをして生きればいい……

・短絡的に、
・享楽的に、
・欲望のままに、

過ごす方々も
まま、見受けられますが、

そうした人々は、
私たちが享受している
利便性に富んだ文化に貢献されることなく
人生の幕を降ろされることでしょう。

 

一方、
周囲を見渡せば、

先人の成し遂げた
発明や文化や社会システムに
満ち満ちています。

生活インフラである
上下水、電気、ガス
蛇口を捻れば水が出ますし
スイッチをつければ、照明がつく
ガス栓を回せば、お湯が沸かせる。

当たり前に思える現状も、
最初に思いついた方々がいて
供給体制を支える多くの会社や個人の努力に支えられています。

 
こうして書き連ねる文章や、
頭の中で考える思考も
先人が磨き抜かれたた言語体系があるからこそ、

パソコンで言えば、
OSに当たる重要な文化です。
 

「そう
 言われりゃ、
 そうだけどさ、
 何が言いたいの?」
 

私たちの人生は有限であるものの、
時代は連綿と続いてゆく、

そして、
先人から引き継いだ利便性を
後の世代にも受け渡す。

可能であれば、その人なりの付加価値をつけて……

個人の付加価値は
左程大した意味を持っていないようでも、

そうした意識の共有こそ
うねりとなり、
より良い方向に導いてゆくのではないか、
そう思っています。

 
「なんかさ、
 なんか、
 今日はいつもと違うね……
 どうしたの?
 何かあった?」
 

実は、
私は、
藤山家の食事担当なのですが、

昨夜、8時になっても
誰も帰宅しなかったのです。

テーブルに並べられた料理の数々……

しょうがなくて、
一人で夕食を摂り始めました。

その後、
バラバラと
『ただいまぁ~』
と家に戻り、いつもの食卓に……

ただ、

(子育てもラストコーナーを回ったな…)

と、シミジミと思いました。

 
「ふ~ん、
 まぁ、そんなこともあるよ。
 でも、
 貸しても貸しても
 余るぐらい貸家があるんだからさ、
 子供たちも安心だね」
 

いやいや、
何をおっしゃるウサギさん、
これは大きな問題です。
 

「どんな?」
 

働かなくても
食っていける

そう、
心のどこかで感じてしまうと、

人は、努力そのものを無駄なことだと思いがちなのです。

思春期に
そうした厄介な思考に侵されると、社会人になろうとしなくなる。

そして、
貸家の”寄生虫(きせいちゅう)”になり果ててしまっては、一生を棒に振りかねません。
 

「なんで?
 生きていけるんだから、
 それでいいでしょ
 違うの?」

 
人が生まれて
人生を卒業するまでの
つかの間の時間を
どう過ごすか……

私が最も重要視しているのは、

その人、
個人が

 〇社会とどう向き合い、
 〇評価され、
 〇後の世代に何を残せたか

この3点です。
 

決して、
生きるだけじゃない。

利便性の良い数々の文明や文化や社会システムをタダで使い、
あとは知らぬ存ぜぬの八兵衛では、バチが当たる。
そう思っています。

 
「まぁ、人には人の考え方があるからね。
 でもさ、
 大家さんは関係ないの?」

 
左程、意味は持ちません。
個人としての役割の問題、そう思っています。

貸家からの家賃は
当たり前に働き、
豊かに暮らす、
その礎であり、
それ以上でも以下でもない、
そう考えています。

 
「なるほどね、
 で、
 子供たちには
 なんて言ってんの?」
 

人生3つの指針を
繰り返し、
繰り返し、
話しています。
 

「3つ……
 興味あるね。
 いったい、
 何?」

 
その3つとは、

☆フルセンテンスでの会話と思考
☆過去(潜在意識)との和解
☆評論家ではなく、プレイヤーであれ

<フルセンテンスでの会話と思考>

日本語は、
使い勝手の良い言語でして、
感嘆詞と名詞だけで会話が成立してしまいます。

例えば……
”ヤバイヨ、ヤバイヨ”
 
この
ヤバイとは、いい意味なのか、悪い意味なのか
文字だけで見ると全く不明……
そして、主語も目的語も修飾語もありませんので、事象を分析することも不可能です。

ところが、
実際の現場では、
イント―ネーションや表情で成立してしまいます。

会話だけで済めば
問題は大きくありませんが、
思考も同様だとすると、複雑な思考は不可能です。

言語は、コンピューターのOSと同様です。
低レベルのOSだと、処理できる作業も低レベル。
他人から命令され、動物のように反応して生きるしか選択肢はなくなります。

そうした、
意に沿わない境遇を跳ねのけるには、高度なOSに置き換えるべきです。

解決策は、
主語も目的語も修飾語も省くことなく、
数字も意識してフルセンテンスで思考し
会話も心がけることです。

日本語は、
英語と同様に、
単独の言語だけで、
ノーベル賞を取得できる
高度な言語体系を確立しています。

その恩恵を受けるだけのこと、
わざわざ、他の言語を一から学ぶ必要などないのです。

 
<過去(潜在意識)との和解>
 ・あのとき、やってれば、こんなことには、
 ・なんで、あきらめちまったんだ
 ・バカだったよ、オレは……

人は、
時として、
過去の己の愚行を
思いっきり、罵倒してしまいます。

それで、
何か得るものはあるのでしょうか?

それよりも
感謝すべきではないでしょうか?

なぜなら、

☆五体満足な現在の状況は
 過去に危ないことをしていなかったからです。

☆明日をもしれない重病患者でないなら、
 暴飲暴食をしなかった過去の生活態度のお陰です。

☆今日も働く職場があるなら、
 小学校から高校と、
 学び続けた努力があったからですし、
 会社からのノルマをこなし続けた直近の努力があったからです。

今日一日で
成し遂げたことなど、
芥子粒ほどの重みしかありません。

過去に感謝しても、
恨み辛みを投げつけるなど
もっての外です。

過去と和解すれば、
皆さんの感情を左右する
潜在意識が皆さんの味方になることでしょう。

前進する意欲は尽きることなく、
皆さんの目標に向かい一緒に歩んでくれるようになります。

過去と
和解することこそ、
改革の第一歩なのです。
 

<評論家ではなく、プレイヤーであれ>

多くの人は、 
現在の境遇の不満を
・過去の自分に原因を求め
・未来の自分に過大な期待をし、
・現在の自分は評論家の位置に安住
しています。

顕著な例は夏休みの宿題です。

夏休みの前半では、
未来の自分に責任を押し付けて遊び惚け
終了直前には、過去の自分の責任にしてしまい、
悲鳴を上げながら、家族に応援を求めてしまいます。

望む未来を引き寄せるには、
今をどう過ごすか
ただ、それだけです。

明日も
明日になれば今になる。
簡単な理屈です。

今日も、
明日になれば昨日になり
覆せない事実となります。

今をどう生きるか、
それこそ、
未来を変えてゆく原点です。

にもかかわらず、
多くの人は、
評論家の椅子に座りたがります。

なぜなら、
誰かを批評すると、
批評対象と同じ位置、
もしくは上位者になったような
気分になれるからです。

 例えば、
・トランプはバカだ
・安倍は嘘つきだ
・本田はビッグマウス

いったい、
ご自分の人生を
どうしたいのでしょう?

評論家の椅子に安住すると、
プレイヤーであることを忘れ、
その責任から逃れたような気分になってしまいます。

この世の
最後の空気を吐き切る
その瞬間まで、
プレイヤーであれ!

一番重要な
心構えだと考えています。

以上、
3つの人生の指針、

子供たちには
言い方やたとえ話を変え
伝え続けています。

その原動力は
子供たち1人1人が
社会から必要とされ認められる
社会人として自立してもらいたい……

なぜなら、
貸家の寄生虫として
生きる無意味な人生を送って
欲しくないからです。

誰も戻ってこない
 昨夜、
  それを強く実感いたしました。

           一晩明け涙をぬぐった
             藤 山 よ り 

 
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不動産価格と所有意欲

 

ご所有の不動産に関して、不審な電話が掛かってきたことはないでしょうか。

「どんな?」

例えば、

(ハナマル・レジデンスご売却願えないでしょうか?)

とかなんとか……、

自社の名前を名乗る前に、
売ってくれと、物凄い勢いで攻勢をかけてくる電話です。

「ああ、あるある。
 あれさぁ、なんなの?

 ( 売らないよ )
 って、言ってもさ、

 何度も何度もかかってきて、

 (消費者センターに文句を言うぞ!)
 って、言っても、

 『どうぞぉ~』、
 って、
 千鳥の大悟ばりにさ
 開き直るんだ……

 あったま、来てよ、
 さんざんぱら、どなり散らして、
 退散したかと思ったらさ、

 1週間もたたないうちに、
 また電話だ。

 (お前、この前言ったろ!)

 って、言ったら、
 違う会社でね

 『大変でしたね、どんな会社なんですか?』

 って、
 おためごかしでコッチの心配までして。

 そんで、
 話し込んでいてよ、
 ふと、着信の電話番号を見たら、
 下一桁まで同じ番号ぉおお

 ったく、
 なんなの?
  何が目的なの?」

彼らの手元には、
名簿業者から買い取った、
不動産所有者の一覧表がありまして、

ローラー作戦で
売却依頼の電話をかけ続けているのです。

「ローラーって、
 人手がかかるでしょ。
 そんな、仲介の手数料だって、
 たかが知れてるし、
 採算あうのかね?」

確かに、皆さんがイラ立つほどの電話攻勢ということは、

殆どが無駄骨に終わるわけですから、
相当の利益がなければ、収支は合いません。

そんな、
彼らには
彼らなりの作戦があるのです。

「どんな?」

”中間省略”

という不動産用語、
ご存知でしょうか?

「いや、
 全く見当もつかないね」

不動産業界の中では、
当たり前に使用されている

中間省略(ちゅうかんしょうりゃく)

ですが、
お客さんの前では、
一切口にすることはありません。

「なんで?」

後ろめたいからです。

なぜなら、
仮に仲間さんご所有の
築25年経過した、3000万円が相場のアパートがあったとします。

当初は、そこそこ利益を出していたのですが、
家賃も入居率も下降線をたどり、この頃はお荷物になりつつある。

その上、定年後の第二の就職先の給料は安く、次第に不安……

このまま、所有していていいのかどうか気持ちが揺れ動いている。

そこに、

『ハナマル・レジデンスご売却願えないでしょうか?』

という電話がかかってくるわけです。

「なるほど、 
 売ってくれとなるかもね。

 でもそれだと、
 仲介手数料だけでしょ。
 売主・買主双方から3%+6万円を
 貰ったとしてもさ、

  えっと、
 どうなるんだっけ、
 3000万円×3%+6万円が
 片方だから、96万円

 それが、売主買主両方だから、
 192万円……
  まぁ、そこそこか、
 でも、大儲けではないね」

その通りです。

もしも、
売却の意思を固めているなら、
なにも、
どこの馬の骨かわからない
不動産業者に仲介を依頼するよりも、

テレビコマーシャルを
バンバン流している
三井のリハウスや
東京リバブルに依頼します。

「そりゃそうだ。
 大手に依頼するよ。
 コッチの都合も考えない野郎に、
 わざわざ、
 お願いするわけないな。

  って、ことは、
 仲介も取りにくいってことになったらさ、
 採算どころじゃないでしょ。
 いやぁ~ますますわからなくなってきた」

不動産取引は相対取引です。

この相対取引を
かみ砕いて申しますと、

契約者双方が
納得して合意した契約は
成立するという意味です。

「それで、
 その中間省略と
 どう関係するの?」

先ほど話題にした
ハナマル・レジデンスの仲間さんが
所有意欲を様々な理由で減退させていたとすると、

仲間さんは、
謎の、赤の他人の不動産業者に
会ってみようか、会うならタダだしと
面会を決めてしまいます。

不動産業者は
こうした場面ばかり、

所有意欲を失いかけた
不動産所有者を追い込み、

売る決断を説得する一場面を
年がら年中やり続けていますから、

傷つき弱った獲物を
ハイエナのように
付け回し、
最後には、
喰ってしまいます。

「ちょ、ちょっと待ってよ
 穏やかなじゃないね。
 どういうことよ」

彼らは、
相場3000万円であるにもかかわらず、

〇入居率が50%を切ってる
〇外壁塗装がまるでダメ
〇家賃も低い
〇設備を全とっかえしないと売れない
〇駐車台数が全戸ない

など様々な理由をあげつらい、
さらに落ち込ませるのです。
 

「それじゃ、
 仲介業務どころじゃないでしょ」

そこに、
そっと、手を差し伸べるのです。

『仲間さん、
 私たちも知らない仲じゃありません。
 仲間さんのお気持ちはよく分かりました。
 現状のままで、
 2070万円で買い取りましょう。
 即金です』

お判りでしょうか、

落として落として、
落としつくして、
手を差し伸べると、

相手は
氏素性のわからない輩であることを忘れ、
 いい人だと
  刷り込まれてしまいます。

そして
その謎の不動産業者は

仲間さんの不動産を買い取り、
同じフロアーにある
形ばかりの別会社が
一般投資家に3000万円で売却し、

差額の930万円を
中間省略により、
譲渡所得を支払うことなく
利益とするのです。

しかも、
2005年に登記法が改正され、
新・中間省略が採用され、
登録免許税も支払う必要がなくなりました。

「……
 って、ことは、
 悪徳業者はさ、
 3000万円の
 仲介手数料の192万円と
 930万円の
 1122万円を
 手にするって、
 ことかい?」

正確には

〇2070万円の仲介手数料である、
 68.1万円と

〇3000万円の仲介手数料である
 96万円と、

〇2070万と3000万円の差額である
 930万円の

合計である、

1094万1000円が

粗利となります。

「ひ、
 ひどくない?」

確かに、
 暴利です。

しかしながら、
彼らには知名度もなく、
資金量も多くなく、

その日暮らしの商売ですから、
そうした取引を糧とせざるを得ません。

オオカミに
肉を食うなと
言っても、
無駄な事と似ています。

「どうすりゃいいの?」

そうした電話には
一切近づかないこと
 
都度重なるようなら、
宅建協会にクレームを入れることです。

彼らは宅建業者だからこそ、
新・中間省略の恩恵や不動産売却で上げた利益に、譲渡所得税を支払わなくてもいいのです。

もしも、
宅建協会から営業停止を喰らったら、
目も当てられません。

触らぬ神に祟りなしと、
営業電話はピタリと止まることでしょう。 

そして、
どうしても売却する
必要があるときには、
近隣の相場を自らの目で確認した上で、

多くの仲介業者に
どのくらいで売る自信があるのか
見積もりを依頼し、競争させることです。

価格は
良くも悪くも
市場が決定します。

誰かの一存で決まるものではないことを
肝に銘じて頂ければ
幸いです。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。
 

           藤 山 勇 司 

 
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カテゴリー: アパート, マンション, 全記事, 大家業, 戸建て |

不動産と生兵法

 
不動産……

〇ある人にとっては、
 憧れのマイホームであり、

〇ある人にとって、
 実家から出て暮らす初めての賃貸物件、

そして、

〇ある人にとっては、
 財務基盤強化のための投資物件……

さて、
 本当に、
  皆さんは、
   不動産の実態をご存知でしょうか?

 
「じったい……
 んなこと言ったって、
 千差万別、
 一概に言えることじゃないでしょ」
 

では、
不動産を大きく分けると、何と何になるでしょうか。

 
「そうだね、
 土地と建物、かな。
 よくわからんけど。
 違う?」
 

大正解です。

実際に、
不動産の登記簿謄本は、土地と建物の2種類です。

そして、
不動産は、

樹々や山や川のように自然物ではありません。
人間が規定した人工物です。

 
「いやいや、
 土地は元からあったものでしょ。
 人工物じゃないでしょ」
 

いいえ、
土地も隣地所有者間で合意して境界杭を設置し

境界を確定して、土地測量図を作成し

土地の登記簿謄本により、所有者を明示し

国や市区町村は、

固定資産税や都市計画税を
不動産所有者から徴税していますので、

どこからどう見ても
人工物です。

 
「まぁ、そうとも言えるね。
 で、何が言いたいの?」
 

まず、
申し上げたいのは、

不動産は人の利用があって、
初めて価値が出るものであり、

誰にも見向きもされなくなると、
腐り果てる
寂しがり屋な存在であるという事実です。

 
そして、
人のスケールと生活習慣は、大きく変わりませんから、
建物の間取りや設備も大きく変化はしません。

 
「でもさ、
 和室よりも洋室が好まれてるし、
 和式便所は絶滅危惧種的になってるじゃない」

 
確かに、
多少の変化はありますが、
おトイレの数が以前1つだったものが
5個や10個になることはありません。

皆さんの本業の変化と比較すると、
建物の仕様の変化の割合は
無視してもいいレベルではないでしょうか。

 
例えば、
携帯電話、

バブルの頃はバックほどだったものが、
今ではイヤホンや腕時計ほどのサイズに変わっています。
当然、部品も小さく高機能に向上しています。

本業をお持ちの皆さんであれば、
日々変化する経済状況や
技術をキャッチアップしながら、
業務をこなされているはず。

そんな皆さんであれば、
不動産の基礎知識を吸収するのは
たやすいはずです。

 
「いやいや、
 そりゃ無理だわ。

 確かに見た目、
 わかりやすいかもしれんけど、
 騙される投資家がわんさかいるじゃない。

 だから、
 不動産仲介業者のプロがいるんじゃないの?」

 
もしかして、
いい仲介業者に巡り会うことが、
不動産投資で成功する秘訣!
とか思っていませんか?

 
「そりゃそうでしょ。
 世間に出回る前の売り物件とか
 利回りのいいアパートなんて、

 敏腕営業マンと仲良くならないと
 手にはいらないじゃない」
 

はっきり申し上げますが、
そうした人任せの心構えだとしたら、

いつの日か、
全財産なくなるどころか、
莫大な借金に押しつぶされてしまうことでしょう。

 
「なんで?」

 
敏腕な不動産営業マンであったとしても、
真正直な人は稀であり、

自ら腹が減れば、
知り合いの投資家を喰ってしまう
オオカミと紙一重な
存在だからです。

一度信用すると、
 その人物に頼り切ってしまう。
  そこが非常に危険です。

 
なぜ、自分で不動産の価値を判断しようとしないのでしょう。

なぜ、不動産仲介業者の意見を
 鵜呑みにしてしまうのでしょう。

その行為が、自らの人生をギャンブルに変えてしまう
 危険性を理解しているのでしょうか。

 
「いやいや、
 不動産はそんな
 一朝一夕に理解できるものじゃないでしょ。
 だから、プロがいるんじゃない」

 
先ほども申し上げましたが、
不動産の変化は、大きくありません。

人のスケールも生活様式も様変わりすることはありませんから、大した違いはないのです。

ですから、

一度、不動産の判定技術を獲得してしまえば、それでおしまい。

不動産仲介業者に意見を聞く必要もなくなります。

 
さらに申し上げれば、

不動産仲介業者に
 (この不動産はいい物件ですか?)
   と質問したとしても

(いい物件です。2度と出ない出物です。
 お買いになるかどうか、
 直ぐに判断してください。
 でなければ、
 次のお客様に回さないとなりません)

と、煽られるのがオチ。

冷静な判断を失わせるのが、彼らの常套手段です。
 
 
「でも、
 どうやって
 不動産の価値を見分ければいいの?」

 
不動産は土地と建物です。

そして、
不動産は動かない財産ですから
立地が非常に大切な要素!

例え、最新式のシステムキッチンで
ジャグジー付おフロの6LDKだとしても

人里離れた一軒家だとしたら、
誰も借りては現れません。

ですから、土地の人気を調べることが
第一となります。

 
「土地の人気って何?」

 
土地の人気は
土地の価格を調べれば、容易に判断できます。

 
「価格って
 それこそ、仲介業者に
 聞かないと、わからないでしょ」
 

市区町村名と路線価図で検索をし、
物件の路線価を弾き出してみてください。

場所を特定するには、
Googleマップで物件の場所を特定し、

路線価図の道路と比較して、
物件の場所を探すといいでしょう。
 
 
道路は、
人の静脈と同じように、
一つとして同じルートはありませんから、

道路の形状を比較すれば、
物件の路線価を特定することができます。

路線価の数値は平米当たりの単価であり、単位は千円です。

例えば、70Dと
書かれていたとしたら
1平米当たり7万円ということです。

最後のアルファベットは
その周辺の借地権割合でして、
無視して構いません。

市場価格にするには70%で割り戻すこと。

7万円を70%で割り戻すと、
その物件の平米当たりの単価は
10万円であることが判明します。

 
仮に2800万円のアパートがあったとして、
土地が200㎡だとしたら、

土地の価格は平米当たり10万円ですから
土地の価格は2000万円、

残りの800万円が建物の価格であると理解できます。

 
不動産の価格はまとめて幾らで
出されていますが、
その実態は土地と建物の価格の合計金額です。

土地の価格は路線価から見て、
凡そ判断できますので、

土地の価格を合計金額から差し引けば、
残りは建物の価格となるわけです。

 
そして、
土地の価格の判断基準ですが、

地方の物件であっても、
坪5万円以下の戸建は購入するべきではありません。

なぜなら、
原野を宅地にするための費用が
坪当り5万円前後かかるからです。

つまり、坪当り5万円以下の宅地は
原野をタダで貰っても、
宅地の費用が出ないことになります。

そしてアパートの場合のハードルは坪当り10万円、
分譲マンションのハードルは坪当り20万円です。
 
 

ここを頭に入れ、
周辺の類似物件の売却情報を比較すれば、

自分が購入対象として検討している物件が
相場よりも高いのか安いのか、
業者に聞かなくても理解できることでしょう。

 

たった、
これだけのことで、
割高な物件から遠ざかることができるのです。

心のどこかに
 留めて頂ければ、
  幸いです。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。
 

           藤 山 勇 司 

 
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