かぼちゃの馬車と養豚業者

 
“かぼちゃの馬車”投資詐欺事件……

ご存知でしょうか?

「ああ、あれね。
 新築シェアハウスメーカーが
 スルガ銀行と組んでさ、
 エリートに売りまくって
 飛んじゃったって奴でしょ」

概ね、その通りです。

ただ……

「ただ、何?」

あの事件を最初に耳にした際、
私の脳裏には、養豚場の光景が
まざまざと映し出されました。

「なんで?
 全然ちがうでしょ」

養豚場の豚さんたちは
餌を探す苦労も知らず、

食べて寝て
食べて寝て

寝床も掃除してもらって、

風邪が流行りそうだと、
抗生物質も与えられて

酷暑には扇風機のサービス

極寒にはヒーターで温められ

食べて寝て
食べて寝て……

丸々と肥え太る。

どうして、
そんなに自分たちにやさしいのか
理解することなく、

食べて寝て
食べて寝て

ご主人をいい人だと
心の底から信じ、
近くによると、甘えた声まで出して

ある日、
トラックに乗せられて行きます。

数時間後に訪れる
自らの運命も知らず、

まるで楽しいことが待っているような
気分でゆらゆらと揺られてゆくのです。

「やなこと言うね、
 騙されたエリートは
 豚だっていうのかい」

ええ、
残念ながら。

投資に群がって行ったのは、
高額年収のサラリーマンや
弁護士や医師に公認会計士の
皆さんでした。

決して、
 赤の他人に
  やすやすと
   騙されるほど
知能の劣った方ではありませんでした。

「ふ~ん、でもさ
 結局やられちゃったんでしょ。
 欲深なだけじゃないの?
 自業自得でしょ」

養豚業者の皆さんもそうですが、
見た目は普通の人、
決っして数年後に、
屠殺場(とさつじょう)に送ることなど
おくびにも出しません。

出産には夜通し付きっ切りで、
生まれたばかりの
豚の赤ちゃんには、頬ずりするほどです。

一方、
かぼちゃの馬車を運営していた
スマートデイズの運営方針はどうだったのでしょう。

「だましでしょ。
 一山幾らの不動産を
 高値で売りつけたわけでしょ。
 結局見る目がなかったんだよ。
 エリートの奴らはさ」

オレは頭がいい
ワタシは賢い

そう思っている方々は
自らの判断を信じすぎる傾向があります。

全てを調査して判断するならば、
 それで良いのですが、
  そこはそれ、

要領よく生き抜いてこられたからか
ショートカットがお好きと来ている。

ですから、
チェックポイントを確認することで
判断してしまうのです。

「チェックポイント
 って何?
  そいつらはさ、
 どこに騙されたの?」

かぼちゃの馬車が
売りさばいていたのは

ご存知、
 ここ最近流行りの
  シェアハウスです。

シェアハウスは
見知らぬ者同士が
おフロやキッチンやトイレを共同で使用し、

居室のみがプライベート空間、
好立地でありながら格安の家賃で
居住できる魅力があります。

「昔の木賃宿でしょ。
 さだまさしの“神田川”
 で歌ってた六畳一間、
 それにおフロがついただけでしょ」

まさに仰る通り、
長屋におフロを付けた貸家を
シェアハウスと名前を変えただけのこと……

「そんなボロ物件をさ、
 なんで1億とか2億
 払ったのよ?」

売り込み方法が巧妙だったからです。

「どんな方法なの?」

シェアハウスには懸念点が幾つかあります。

〇法律上はどうなのか
〇居住者の揉め事はどう解決するのか
〇家賃保証は本当に大丈夫か

「もっともだね。
 オレだって聞きたいよ」

運営会社は

〇法律上はどうなのか?
  に対し、
 “”寄宿舎として建築基準法上に従って新築しています。

 これまでのような既存物件は防火対策や使用制限でグレーゾーンでした。
 しかし、かぼちゃの馬車は、
 国土交通省からお墨付きを受けたシェアハウスです“”

☆国土交通省や建築基準法といった
 法律用語でエリートの皆さんは幻惑されてしまいました。

☆実際の居室は僅か、7㎡、畳換算すると4畳半……
 ベッドを置くとフリースペースは殆どありません。

〇居住者の揉め事はどう解決するのか
  に対し、

 “”シェアハウス最大の問題は
   居住者の争いです。
   見知らぬ者同士がいきなり集団生活するのですから
   当然です。

   よくよく調査を重ねると、
   争いの多くはリビングで起きていることが分かりました。

   リビングにテレビを置いたりすると最悪です。
   誰もが見たい番組を見られない。
   例えば、サッカーが嫌いな方がいても
   ワールドカップがあるとどうしても、サッカーの試合に
   チェンネルは固定されてしまいます。

   さらに申し上げれば、
   ソファーも座る場所が決まったりします。

   かぼちゃの馬車では、リビングは廃止しています。
   これで争いの種の一つはなくなります。

   次に色恋沙汰ですね。

   年頃の男性と女性が一つ屋根の下で暮らすと、
   いい悪いだけじゃなくて、どうしても恋が生まれてしまいます。

   良い結果だけであれば、
   それもいいのですが、
   いやいや良くないか……

   恋の生まれない人もいらっしゃいますからね。
   そんなこんなで
   入居者は20代の女性限定としています。

   男性は排除、申し訳ありませんが、30代の女性も
   お断りしています。

   これで、争いの種を完全に無くすことに成功しました。

   地方から上京された若い女性に向けたシェアハウス、
   それが“かぼちゃの馬車”なのです“”

☆リビングを排除することで、
 入居スペースを増やすことが目的でした。

☆リビングを無くしても争いは無くなりませんでした。

☆20代の女性限定は真っ赤なウソ!
 海外からの移住組も多く、30代の女性も普通にいました。
 本当だったのは男性の入居者がいなかったことだけでした。

〇家賃保証は本当に大丈夫か
  に対し、

“”上京間もない20代の女性に仕事を斡旋します。
 仕事を探すには、住所が必要なのは言うまでもありません。
 地方から面接の度に東京に来るのは、
 事実上無理です。

 そこで登場するのが“かぼちゃの馬車”です。

 シンデレラになりたい彼女達に活躍の切っ掛けを与える
 社会貢献が真の目的です。

 彼女達は皆さんのように成功されていない。
 誰かの支援が必要なのです。

 仕事を斡旋するのですから、
   その見返りとして年収の25%が運営サイドに支払われます。
   それが家賃保証を下支えしてくれます。

   好立地で安い家賃、敷金保証金もいらない居室を
   数多く建設することにより、
   地方で暮らす彼女たちに東京で活躍する場所を提供できます。
   政府だけ、役人だけの仕事は遅くて効果はありません。
   かぼちゃの馬車は、真の社会貢献事業なのです“”

☆何度も何度も
 “社会貢献”と言う耳障りの良い言葉を
 打ち込むことにより、エリートの皆さんは
 幻惑され、のめりこんで行きました。

「こわっ、
 なんかわかってきた。
 催眠商法だったんだ」

はい。

そこにスルガ銀行の融資が追い打ちをかけました。
金融機関の融資が下りると、

銀行も太鼓判を押した
確かな事業だから、絶対に大丈夫だと
エリートの皆さんは自ら再検証することなく
メクラバンを押してしまった……

悔やんでも悔やみきれないことでしょう。

現在、
スルガ銀行を相手取り、
集団訴訟騒ぎになっています。

「なんで?
 訴えるなら、
 スマートデイズでしょ」

運営会社は会社更生法を申請してしまい、
取り立てようがありません。

スルガ銀行の
ある支店は
収入証明や預金証明の書き換えに手を染めた疑惑があり、
銀行そのものが詐欺の片棒を担いでいたのではないかとの疑いも持ち上がっています。

被害者の皆さんはここを責め口にして、
融資契約そのものの無効を訴えているようです。

「う~ん、
 どうすりゃいいの」

不動産を売る、
 不動産を仲介する
 
不動産を皆さんに
 紹介する業者の中には
  皆さんの人生をお金に換えて恥じない人たちが
   紛れ込んでいることを肝に銘じてください。

優しい人ばかりじゃありません。
 皆さんを肉の塊にして
  喜ぶ人もいるのです。

だからこそ、
 彼らの営業トークを丸呑みするのではなく、
  咀嚼して、
   本当に大丈夫なのかどうか、

自ら再確認する作業を
 怠ってはならないのです。

その
 不動産の真の価値を
  判断するスキルを
   業者に聞くことなく
    自宅にいながらパソコンだけで
     理解できるノウハウを

こらからも
 一人でも多く、
  伝え続けてゆければと
  心から
  願っています。

今年度も、
 精神誠意
  貸家主義を広めて行く所存です。

平成30年度初頭を迎えて
     藤 山 勇 司

 
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個人金融資産の行方

 

昨年末の日本の家計金融資産は、

なんと、
 な、な、なんと

驚きの1880兆円!!

2016年末から3.9%増でした。

「なんか、実感わかないな。
 1人当たりだと幾らなの?」

2017年12月1日の総人口は、
1億2670万人ですから、

1人当たりの金融資産は1483万8200円です。
(計算式・1880兆円 ÷ 1億2670万人)

 
「いやいや、 
 それは、ないわ。
 だって、オレなんてそんな持ってないし
 回りもスカンピンばっか。
 どっか、まちがってる……
 そうじゃないの?」

金融資産と聞くと、

(貯金?でしょ)

と、想像しがちですが、
内訳は

 ①現預金 51.7%
 ②年金保険 28.7%
 ③株式投信 18.6%
 ④その他   4.7%

と、現預金以外の割合が高いのです。

毎月ギリギリの生活をしている方であっても
勤労者であれば
厚生年金を積み立てているでしょうし、

まさかの時の為に加入している生命保険も
金融資産の一部です。

 
「なるほどね、
 でもそれがどうしたの?

 オレはオレだし、
 他の奴のことは、
 ねぇ、
 どうだっていい……
 何か、問題でもあるの?」

 
では、
アメリカの金融資産はどうでしょう?

 
「アメリカはさ、
 バカバカ使うんでしょ。

 大金持ちはいるけど、
 平均したらさ、
貧乏じゃないの?

 家計の金融資産総額は
 日本とどっこいどっこいでしょ」
 

ところが、
アメリカの金融資産は8821兆円です。

総人口は3億2570万人ですから
1人当たりの金融資産は
日本の約倍の2708万円!!
 

「えっえええ!!
 ウソ!
 嘘でしょ。
 ぜんぜん、イメージと違う。

 アメリカって、借金大国でしょ。
 双子の赤字ぃ、有名でしょ。

 そうか!
 現金もってなくて、
 株式投資なんだ」

 
アメリカの金融資産の内訳は

 ①株式投信  46.2%
 ②年金保険  31.3%
 ③その他   24.8%
 ④現金預金  13.7%

以上ですから、
確かに、現預金の割合は日本と比較して
小さいのが実情です。
 

ただ……
  

「ただ、何?」

 
株式投信と現預金の割合が
日本とアメリカでは入れ替わっていることに
お気づきでしょうか。

 
「ん、待って
 日本の現預金は51.7%で
 アメリカは13.7%

 日本の株式投信は18.6%で
 アメリカは46.2%

 ほんとだ。
 やっぱ、
 アメリカ人は
 バクチ好きなんだ」
 

アメリカ人だからギャンブルが好きというわけではありません。

彼らの大半は
私たちと同じ勤め人ですから、
毎日仕事があり、
家事があり、
金融資産の拡大に割く時間を
ふんだんに持っているわけではありません。

 
アメリカ人が
株式投資しているのは
投資信託が大半なのです。

 
「じゃ、日本と一緒でしょ。
 日本も
 投資信託のコマーシャル
 バカバカやってるしね。

 真田ひろゆき、中井貴一、柳沢慎吾
 の三人組とか
 渡辺謙さんとか
 渋い演技で盛り上がってるでしょ」

 
そう、
煽っています。

ところが、
ここに大きな落とし穴が待っています。
 

「どんな落とし穴?」
  

投資信託には、
市場連動型のインデックス型と
専門家の運用によるアクティブ型があるのですが、
アメリカと日本の売れ行きは真逆です。

 
アメリカは運用手数料の低いインデックス型が
全投資の80%に対し、

日本は運用手数料の高いアクティブ型が大半……

結果として、
過去10年アクティブ型で運用していても
手数料を差し引いた投資利回りは
年換算でマイナス0.11%

対して、
アメリカの年間投資利回りはプラス5.20%!!

大きく異なっているのです。

 
「なんで、
 そうなるの?
 萩本欽一さんじゃないけど、
 文句の一つも
言いたくなるね」
 

日本の株式投資の売却目的は
年間1.53%の手数料を受け取れる
アクティブ型の投信が最優先です。

””運用利回りが高いのは信用の証です””

とかなんとか、
小理屈を並べ、
投資信託を購入する顧客を誘導しているのです。

手数料は、
先払いですから、
儲かっても儲からなくても
運用金額全体から差っ引くわけです。
 

これでは、
顧客は儲けの”歯糞”を
放り投げられているようなもの。

儲かるはずもなく、
株式投資は危ないと感じ、
現預金の割合が高止まりしているわけです。

 
「なるほど、
 そういうことか、
 ちなみに、アメリカの手数料はどのくらい?」

 
平均すると0.28%

インデックス型が多いからでしょうか、
信託報酬は低率なのが実態。

競争原理が働き、
低率な信託報酬を提示する投資会社に
人気が出るからなのではないでしょうか。
 

「なんで、
 日本はそうならないの?」

 
そこを埋めるのが
コマーシャルや営業マン!

価値の低い物を高く売るからこそ、
信用を嵩増しするコマーシャルを打ち
お客をウソではなく
巧妙に誘導する営業マンが必要なのです。

 
コマーシャルや
営業マンに支払われる経費や給与も

最終的には
投資信託を購入したお客さんが負担していることを
忘れてはなりません。
 

「どうすりゃいいの?」
 

だからこそ、
自ら判断する能力を高めることです。

判断を他人や会社に
丸投げするから
余計な報酬を支払わなくてはならないのです。

お金を他人に預けたなら、
運用会社は、
預けられたお金をタラフク喰い、
解約されない程度の報酬を
投げてよこすのが当たり前なのだと
腹をくくること。
 

投資会社にも
社員がいて
株主がいて、

今後も生き残りをかけて
必死に営業しているのですから
当たり前。

彼らが悪いわけではありません。

狼やトラに
肉を食うなと
無理無体なことを言うのは
愚の骨頂です。

 
ですから、
彼らの力を借りなくても
自分で判断できるよう、

  〇学び
  〇試し
  〇拡大してゆく

ことこそ、大事なのだと感じます。
 

兼業大家さんの場合、
お金を他人に預けたりしません。

不動産の名義は皆さんご自身です。

リフォームや入居募集
そして、
入金管理など
管理業務は続きますが、

投資信託と比較して、
考えられないリターンを期待できます。

 
その第一の理由、
根本の根拠は、

((自らの
   〇目で物件を選び
   〇頭でリフォーム方法を決定し
   〇足で賃貸仲介業者を決め   
   〇手で確定申告を継続する))

 からです。

まさに、

(((天は自ら助くる者を助く))))

では、ないでしょうか。

 
私がお教えできるのは、
貸家や不動産の運用です。

しかし、
他の不動産業者と全く異なっているのは、

私は、

 〇物件を仲介しない
 〇物件を転売しない
 〇他人の物件を管理しない

の3つの

(しない)

を固く守っています。

 
なぜなら、
そうした業者と同様のことに
手を染めた途端、
業者が1つ増えるだけのこと。

全く、
意味がありません。
 

目指すのは何か、

貸家主義のイデオロギーを広め、
卓越した貸家運営の技術を持った
サラリーマンや勤労者を
1人でも多く増やすことです。
 
 
このアクションであれば、
 私の余命をかける価値がある。
  そう考えています。

共に学び、
 共に成長して参りましょう。

大家さんは
 互いに助け合える存在です。

なぜなら、
 競争しないからです。
 
どんなに、
 魅力的な貸家であっても
  1組入居すれば、
   それで満室!

他人の潜在顧客を奪うことはできないのです。

 
だからこそ、
 私も
  家族に迷惑をかけることなく
   己のノウハウを開陳できるわけです。

 
平成29年度の終わりを迎へ
平成30年度の皆々さまの繁栄を祈念して
     藤 山 勇 司

 
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所有権という名札と引き継ぎの価値

 

不動産を取得する前と後、人により、反応は別れるようです。

「まぁ、そうだろうけど、どう変わるの?」

そうですね

例えば、

<有頂天になる方>
自宅を新築したご家族に多い。

それまで、
実家に間借りする、
 もしくは、
賃貸や会社の家族寮に暮らしていた環境から
 激変するのですから、
  わからなくもありません。

 

<不安になる>
文字通り、長い住宅ローンを
背負った現実に不安になるのは理解できます。

キャッシュフローの少ない収益不動産取得者の中にも、ちらほらいらっしゃいます。

特に、退去やクレームが続発すると本業も手につかなくなる方も……

 

<傲慢になり生活費が上昇する>
キャッシュフローの多い収益不動産取得者に多いのが特徴です。

「……、それで何が言いたいの?」

不動産を取得した。

それ自体、
 特筆すべき慶事ですが、
  不動産から見るとどうでしょう?

「不動産から見る?
 どういうこと」

皆さんが取得される以前、
不動産は無主物ではありません。

旧所有者も旧々所有者も、
そして、何代も遡る所有者がいらっしゃいました。

つまり、
不動産から見ると、
所有者の名札が架け替えられただけのこと。

建物の所有者は、
左程遡ることはできないでしょうが、

土地であれば、
有史以前から、存在していましたし、
日本列島が沈没しない限り、
確実に存在します。

「なるほど、
 言ってることは分かる。
 うん、理にかなってる……
 でもさ、
 それが、
 不動産を取得した人の態度と
 どう関係するのよ?」

名札を掛け替えられた
不動産は、
新所有者のお手並み拝見と
言ったところでしょう。

もし、

不動産に気を配り
 丁寧に使用し
  悪いところがあれば、積極的に改修する
   理想の所有者であれば、

「あれば、どうなるの?」

不動産は
鶴の恩返しならぬ
貸家の恩返しで家賃を齎し、
自宅の恩返しで平穏な住環境を
提供してくださることでしょう。

真逆に、
 不動産に気を配らず
  転売ばかりを画策し
   悪いところがあっても先延ばしにする
 
出口戦略に
どっぷりとハマった所有者だとしたら

不動産は
コブトリ爺さんの悪いお爺さんのように、
クソ物件ばかりで困らせ
舌切り雀の強欲なお婆さんのように
妖怪のつづらを渡されてしまう……

私たちの所有権が
 公私ともに認められる時間は
  生きている間だけのこと

しかるに、
 不動産、

特に土地は
  永遠の存在です。

私は、
 私が所有者でいる間に、
  所有する不動産をどう生かし
   どう輝かせるか

そこに
 力を注いでいます。

 

結果として、
 不動産の間で
  口コミがあるかのように、

新規所有の機会が
 頻繁に訪れてくるのですから
  嬉しいじゃありませんか。

面倒を見る子供が増えるのと
 同様の責任も付いて回りますが
  テンションは上がります。

そうした経験から
情けは人の為ならず

ではありませんが、

リフォームは貸家の為ならず

ではないかと
思うようになったのです。

 

所有している不動産も
 いずれ親族の手に渡り、
  その後は、
   どこの誰の手に渡るのか

それは、
 あずかり知らぬことです。

ですが、
自分の代では、

不動産から
ホメて貰えるよう、
維持管理だけでなく、
価値を高めるよう
努力し続けたい。

そう思っています。

そうした考え方から生まれ出でた
イデオロギーこそ、
 『貸家主義』
   です。

〇貸家の意義を認め
〇貸家の価値を高め
〇貸家とともに生きる覚悟を持つ

無論、
明日の命が保証されているわけではありません。

だからこそ、妻には貸家のハンドリングを覚えて貰っています。

そして、
数多くのお世話になった世間に対し
貸家業のノウハウと
貸家主義の考え方を
広く深く
伝え続けているのです。

貸家や不動産は
人の手により
価値を付与された存在です。

ですから、
人懐っこく
寂しがり屋で
感情の起伏も激しい……

「ははは、それって人じゃない」

そう、
 だからこそ

無視したり
お金儲けの対象としか見ない
 とか、
クレームが来ても見ないフリをされると、

怒る!

もう、それは怒って怒って
顔を背け、
ストライキを断行してしまいます。

結果、
貸家からどんどん退去が続き、
所有者は困窮し
手放すしかなくなるわけです。

そんなことが起きないよう

 <<リフォームは貸家の為ならず>>

心のどこかに
 留めていただければ、
  幸いです。

 

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