前回は出口戦略の実態についてお話しました。
出口戦略の主要な欠点は３つあります。
１、本業を無くしかねない。
２、いい物件から売れるので、手元にはクズ物件ばかりになる。
３、リフォームを先送りにしがちとなり、良好だった物件のランクも下がってゆく。
大家さんが出口戦略をとることを喜ぶのは
不動産仲介会社です。
大家さんにとっては出口戦略をとるということは、なんのメリットもありません。
「でもさ、持ってても、
物件は古くなるばかりじゃない。
入れ替えてゆかないと、
いけないんじゃない？」
それでは、出口戦略を考えず、
手に入れた不動産物件を持ち続けると、
心に誓ったとしたら、
物件はどんな顔をみせるでしょう？
「持ち続けるの？ いや、考えたこともないな」
想像してください。
ずっと一緒にいると。
悪い所は、
よくしたいと思いませんか？
ずっと、持ち続けるなら、
見た目も使いやすさも向上したくなりませんか？
いつか手を離れるなら、
まぁ、いいか。となるかもしれません。
言うことを聞かない子供に愛想をつかす、
（どうせ、この家にいるのもあと３年だし、好きにしろ。
独立したらお前の自由にすればいい。）
と言い放つ頑固親父でさえ、
愛犬のチワワが風邪気味だと知ると、
夜中にクルマをかっ飛ばし、
動物病院の医院長を叩き起こしたりします。
その理由は、
子供は離れてゆくのに、
愛犬のチワワは
死ぬまで一緒と思っているから。
愛犬や愛猫と同じように、
貸家を愛して頂きたいのです。
すると、
次第に物件は良くなるのは当たり前です。
なぜなら、皆さんが気遣うから。
雑草は抜き、
外階段の錆びは塗装し、
ウォシュレットを導入し、
インターフォンを
どこでもドアフォンに変えたいと思う。
誰かに言われたからではなく、
自らそうしたくなるのです。
気がつくと、
クズだと言われ、
なんでこんな物件を買ったんですかと、
不思議がられていたのに、
「いい物件ですね。
こんな物件をどこでお知りになったんですか？」
と、うらやましがられる。
それでは、
出口戦略を続けた場合、
融資をした金融機関からは、
どのように見えるでしょうか？
売ったり、買ったり、
数年毎に、
物件購入・リフォーム費として
融資をしたお金を
金利がもったいないからという理由で
一括返済する事を続ける
「出口戦略家」には、
本音では辟易しています。
なぜなら、
約束した金利の儲けが
「一括返済」という名の
契約破棄により、
台無しになるからです。
物件を見つけた→
融資を受けた→
物件を購入した→
数年後売った→
金利がもったいないため
一括返済→
物件を見つけた→
融資を申込んだ・・・・・・
こんなことを続けていると
いずれ、
金融機関から融資を
受けられなくなる日が
来ることは、間違いありません。
これが財務戦略の裏方の真実なのです。
いったい何のために、
兼業大家さんの道を
歩もうと思われたのでしょう？
そこに答えがあります。
「初心忘るるべからず」
どうか、
皆さんの胸に、
今一度、
刻み込んで頂ければと、
心から願っています。
藤山勇司
