相次ぐデベロッパーの不祥事と不動産投資の手順

一昨日、スルガ銀行の一部業務停止が解除されました。
その当日、
レオパレスの建築違反割合は７０％を超えることが、会見で明らかにされ、
大和ハウスも２０００軒以上の建築違反を表明……

★不動産投資の融資を担う金融機関、
★投資案件を建設＆販売する
大手デベロッパーが
相次いで過去の過ちを懺悔する事態です。
今では、
次はどこが？

おそらく、
これで収まることはない

今なら、
目立たないから、
今の内に
あること、あること、もっとあること
をバラしておいた方がいいのでは？

喧々諤々（けんけんがくがく）、
多くの脛持つ企業内で
夜を徹して会議が行われることでしょう。
平成の内に、
疚しいことは終わりにしておきたい。

新しい御世の前に罪を告白して、
平成のことは水に流して、
令和には心機一転！
素知らぬ顔で、
無垢な企業として出直したい。
そう思う気持ち、
わからなくはありません。

しかしながら、
そうした姿勢は、どうでしょう？
御身大事……
自分が良ければそれでいい……
騒ぎが収まるまで頭を低くして……
それが、
広告を大々的に打ち続け、
ブランドイメージを高め、
多くの消費者に愛された
大企業のすることでしょうか？

もっと、真摯にあるべきです。

私は、
定期的に開催している
不動産投資の入門セミナーの中で
常に言い続けていることがあります。

「へぇ～、セミナーやってんの？
　で、何を、くっちゃべってんの？」

それは、
”不動産の是非を不動産屋に聞くな！”
です。

「ばか、言ってる。
　不動産屋に仲介手数料払うんでしょ。
　その不動産屋に
　紹介してもらう不動産のことを聞かないで、
　どうすんのよ。
　意味不明なことを言うんじゃねぇよ。
　それこそ、
　被害者が続出するわ」

”不動産屋に不動産の是非を聞くな”
暴力的な提言に思われるでしょうが、
理由があります。

「理由？
　いったい何なの」

理由は、　
～とにかく、売ろうとする～
からです。

不動産仲介業者の目的は不動産契約の成立です
決して、顧客の未来を考慮しているわけではありません。

例えば、お医者さんであれば、
　〇食べ過ぎないように、そのままだと死にますよ！
　〇お酒は止めてください。そのままだと死にますよ！
　〇禁煙してください。そのままだと死にますよ！
などなど、
患者の要望やライフスタイルを
根本から否定する
耳障りの悪い注意も口にします。

では、不動産仲介業者はどうか？
””その不動産は買ったらだめです。買ったら死にますよ！””
なんて、ことは、口が裂けても言いません。

彼らは、
相場よりも高い不動産を売るときは　→　お値打ち物です
相場よりも低いが見栄えの悪い不動産を売るときは　→　磨けば光ります
相場程度の不動産を売るときは　→　この不動産をお買えになるなんて羨ましい

煎じ詰めれば、
“”買え、買えないなら目の前から消えろ“”
です。

その上、
所得税の還付や相続税の減免を理由にして
億を超える借金をさせてまで、
物件を売りつける……

いったい、
一般消費者の人生をなんだと思っているのか。
　開いた口が塞がりません。

「批判するだけなら、
　サルだってできる。
　喚いていればいいんだからさ。
　で、どうすりゃいいの？」

　もっともっと、
　ご自分を信じて頂きたい。
　本業を続けられるだけの
　能力と耐久力があるのです。
　不動産業者よりも判断能力は遥かに上なのです。

「またまた、
　とんでもないこと言ってくれるね。
　専門業者よりも素人の方が
　上なワケないじゃない」

ところが、
そうでもないのです。
なぜなら、
一般のサラリーマンは
誰しも、
日々進化を続ける業務をキャッチアップされ続けています。
その証拠に
2年前や3年前のスキルで
今の業務ができるかと言えばどうでしょう？

「いやいや、
　そりゃ無理だ。
　バンバン変わるもの。
　それが理由でさ
　子育ての長期休暇も
　取りづらいんだもの」

それが普通です。
ところが
不動産業は十年一日。
30年前、40年前取った杵柄が
令和を控える今も
通用してしまうのです。

なぜなら、
〇有るものを売る
（仲介業者は現物の仲介です）　
〇欲を掻き立てて売る
（所得税還付や相続税対策は欲の代表例です）
〇契約書でリスクを回避
（小さく印字された重要事項説明書でリスクを回避します）

業務で言えば、
上記３つで終了してしまいます。
その上、
人間のサイズは変わりません。
例えば、
「お宅のお子さん大きくなったわね」
「そう、もう３ｍ超えてさ……
　１階の天井突き破ったの。
　困ったわ。
　４ｍ級になったら、
　進撃の巨人になっちゃう」

とか、

「お宅のお子さん、
　かわいいんだけど、
　あまり大きくならないね」
「そう、
　中学生になるんだけどね。
　まだ２０ｃｍ
　隣のミナちゃんの肩に乗って
　登校してるの。
　それに、
　寝るのはリカちゃんハウスよ。
　困ったわ」

なんてことはありません。
おおよそ、
１５０ｃｍ～１８０ｃｍの
身長割合は９０％です。

だからこそ、
家の機能の劇的な変化は
求められないのです。

不動産屋を
過度に恐れないでください。
真面目に取り組めば
皆さんの地力の方が
遥かに上なのです。

「ふ～ん、
　まぁ、なんとなく
　わかるよ。
　だったら、
　何から始めればいいの？」

最初は、
自己資金で
地方の戸建を購入し、
自己資金で
リフォームして
1軒大家さんとして
スタートなさるのが
いいでしょう。

「なんで？」

5000万や1億の借金をして
アパート経営を始めたりすると、
それだけで、
皆さんの属性からくる信用は
雲散霧消。影も形もなくなります。

もう何もできない。
あとは、
　〇入居率が下がらないこと
　〇家賃が下がらないこと
　〇クレームや大規模修繕が発生しないこと
を祈ることしかできない、
祈祷生活に入ります。

一方、
自己資金で1軒大家さんになれば、
〇家賃は維持費を除いて、全額余剰家賃となります。
〇返済がないので家族も安心できます
〇戸建ですから担保にして、2軒目の購入資金にも活用できます。
安定した大家さんをスタートし、
2軒目も狙えるアクティブさを失いません。

そして、
競売不動産を活用すれば、
含み益のある投資用不動産を所有できるのです。

「ちょっと、待って。
　”含み益のある投資用……”
　って、
　どういうこと？」

世間一般で言う不動産投資は、
含み損からスタートします。
新築物件は消費税や税金そして仲介手数料などの諸経費は
売却しても帰ってきませんし、
売る際には、新築物件の価格で売却は不可能です。
だから、含み損となるのです。
中古不動産も同様、諸経費はありますし、リフォーム費は
売却価格にストレートに反映されません。

ところが、
競売や任意売却物件であれば、
そうした含み損ではなく
含み益からスタート可能です。
事実、
競売不動産の大半は
不動産転売業者が落札しているのです。
彼らは、
競売不動産を落札し、
リフォームし
中古不動産として売却して利益を得ている。

つまり、
含み益があるから、利益が出ているわけです。

おわかりでしょうか？
これが実態です。

まずは、
自己資金で
地方の戸建を競売不動産で落札して
リフォームして通常の家賃で貸す。
　
このアクションの中に
悪辣なデベロッパーや
嘘ばかり口にする悪徳金融機関はいません。

家族の笑顔を守り抜く！
これこそ、
不動産経営の真骨頂
そう思っております。

平成最後の葉桜の季節に
　　藤　山　勇　司

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