数値こそ命綱

 

平成25年現在、
東京都内の4階以上のビル総数は
16万818棟です。

スカイツリーから見渡すと、
無数のビルがあるように見えても、
物の数には限りがあるのです。

 

投資は数値です。

何かを判断する際、
必ず数値を根拠にしなければ、
待っているのはサバンナのインパラ宜しく、
肉食獣の餌食になるだけ。

 

よくよく言い聞かせなければ、
感情が理性を押さえ込み、
あとになってみれば、

「なぜ、あんなことをしたんだろう……」
と臍を噛むことになります。

私が競売不動産に入札したのは、
平成5年の2月頃。

3ヶ月後の平成5年の5月に初めて落札し、
現在の所有戸数は106戸です。

一方、競売不動産の落札価格と
中古不動産の差額に注目し、
社内の新規事業として稟議起案したのは、
平成3年の9月。

 

実績がないから許可しないとの
管理部門の結論に、

「だったら、自分で実績を作ります」と
タンカを切り、
自己資金を増やし始めました。

日本のバブル崩壊は1991年ですから、
バブル崩壊と同時に不動産投資に
着手したことになります。

 

全て競売不動産で入手したかというと、
そうではありません。

 

最初の3物件は競売で取得いたしましたが、
その直後に新築アパートを立て続けに
3棟建設!

借り入れは瞬く間に
1億円を突破いたしました。

ただ……、なんとなく不安が過ぎり、
中古アパートの価格推移を調査したのです。

「な、なんだこれは?」

築5年を経過し、10年を過ぎると
売却価格は釣瓶落としのように
下落している光景を目にし、
まるで崖の淵から覗き込んでいるような
恐怖感を覚えてしまいました。

 

「これはいかん。このままじゃ、
 いつ何があるのかわからん」

 

借り入れは膨大であり、
手持ちの物件を売却しても返しきれない。

債務超過の爆弾を背負っている。
返済していれば導火線の炎は
短くならないけれど、
返済に窮した途端……、

  「「  B0gaaaann!!  」」

一巻の終わりとなってしまいます。

 

当時は、キャッシュフローを
生み出してくれていましたので、
毎月の余剰金に加え給与と
ボーナスをセッセと貯めて、
北海道の競売マンションや戸建てを
次々に入手。

債務超過状態の解消に尽力いたしました。

 

やれ一安心と思っていたら、
なんと、親方日の丸と、
どこか絶大の信頼を託していた
東証一部上場の大倉商事株式会社が
突然の自己破産をしてしまったのです。

まったく、気の休まる暇もないとは
このことです。

 

それから3年の間、大倉商事グループの
電話加入権の売却と債権回収に汗水流し、
自己資金を貯めて購入したのは、
こりもせずに苫小牧の中古アパートに
強烈な指値を入れて現金買い。

その余力を借りて、
全国一地価の下がった木更津にフォーカスし、
競売と任意売却で物件数を
飛躍的に増加させました。

 

そして平成28年現在、
家賃収入は5000万円を超えていながら、
借り入れは1億円そこそこ。

 

平成8年当時の借入金額よりも
少なくなっています。

 

なぜ、それが可能となったのか。

一言で申せば、

 

「感情ではなく、
数値で物事を判断したから」 です。

 

物件購入手段は、
競売不動産だけではありません。

場合によっては、一般流通物件や
任意売却物件の方が
有利な場合もあるのです。

 

ただし、共通の土俵である、
物件の判断基準とキャッシュフローや
担保余力などの財務戦略は、
必ず数値を基に判断しなければなりません。

 

数値こそ、判断基準です。

この点、ゆめゆめお忘れなきように。

藤 山 勇 司

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ハロウィンと貸家

 

今夜はハロウィン。

ご存じでしょうが、
ハロウィンは古代ケルト人が起源とされる、
秋の収穫を祝い、悪霊を追い払う宗教色の強い行事です。

 

今宵の渋谷のスクランブル交差点は
大変な騒ぎになることでしょう。

 

その様子は、明日の朝、
ニュース番組で垣間見ることいたします。

 

ところで……

 

ハロウィンの起源をお創りになった、
ケルト人ってどんな方々なのでしょうか?

 

実は、中央アジアの草原で暮らしていた人々。

 

馬と車輪付きの馬車に乗り、
ヨーロッパにトライした
インド・ヨーロッパ語派の民族でして
古代ローマ人からはガリア人と呼ばれていました。

 

では、私たちは日本人はどうでしょう?

 

縄文、弥生と時代を重ね、
多くの渡来人とも混血しつつ
単一民族を作り上げてきました。

 

この単一民族の概念ですが、共通の言葉を話すこと。

 

北は北海道から南は沖縄、
離島であっても東北の山奥であっても、
訛りはありながらも、意思を通じ合わせることができます。

 

日本では当たり前のことであっても、
世界を見渡すと、
かなり限られたことであることが分かります。

 

ところが、こうした永い永い伝統が
徐々に変化しようとしています。

 

インターネットの普及、労働市場の開放、
グローバルスタンダードなど、
非関税障壁にも似た、
外国人定住への壁が崩されようとしているのです。

 

「だから何?」

 

中学校から学んでいた英語、
今では小学校の高学年から……。

ご存知ですか?

 

それに、日本の英語の教師の学力、

「ジス イズ ア ペン」

まさに、
カタカナ英語教師を駆逐する流れになっています。

 

確かに、半数を超える教師の英語力が
準1級に満たないのは問題ですが、
そこまで、しなけりゃいけないものでしょうか。

 

日本で生まれ、日本で暮らし、日本で暮らし行く。

こうした人々が90%以上の日本という国柄。

 

そこに、母国語が固まらない内に、
英語を学んでいいものかどうか。

 

私には、納得できません。

 

英語を必要とする職業の人々は、
徹底的にやればいい。

 

無論、
フランス語やスペイン語、中国語、
必要に応じて教育制度を設けても構わない。

 

ただ、英語を、
人生で必要としない、
一般の人々にまで強制するのはどうかと思うのです。

 

しかしながら、
一度方向性の決まった社会の流れは
容易に変化することはないでしょう。

 

英語教師は数年に一度の検定試験にビクビクし、
生徒は、
日本語よりも英語力の出来に一喜一憂するようになる。

 

所詮言語です。

 

アメリカじゃ、
アホウもホームレスも英語をしゃべっているのです。

 

勉強と思うから、敷居が高くなるのでは?

 

そう思いながらも、
毎日のように、
英語単語集とイディオムを捲り続けています。

 

どうしてかって?
 
 

そりゃ、そんな英語が溢れかえった世の中になったとしても、
大きな顔をして、街中を歩いていたいからです(笑)

50の手習いとは、このことかと冷や汗を流しています。

さて、そうした世の中の変化を踏まえた
大家さん戦略は、どうあるべきでしょう?

 

最初にお話しした
ハロウィンの起源であるケルト人を頭に思い浮かべてください。

彼らは、
好んで中央アジアの草原から移動したのではありません。

飢饉、戦争、迫害……。

多くの困難に苛まれ、やむにやまれず故郷を離れました。

 

そんな彼らの心の支えとなったのは、
一年に一度の収穫祭である、ハロウィンだったのでしょう。

かぼちゃをくりぬき、仮装をし、夜の街を練り歩く。

日常ではない非日常にストレスを発散し、
普通の生活に戻ってゆく。

今のケルト人は、ずばり難民……。

故郷に住めなくなった、
安全ではなくなった、夢をつむげなくなった。

様々な理由で、故郷を離れ、
異国の地に活路を見出そうとしています。

 

恐らく、どんなに拒否しようとも、
徐々に、
外国人は、様々な理由をもうけて、
日本に流れ込み、
3年~5年で永住権を獲得することになるでしょう。

 

政府も、
生産人口の低下を理由に、
TPPを建前として、人道支援を錦の御旗に、
異国で生まれた人々を招き入れることになる。

 

そうした事態を願っているわけではありません。

しかしながら、
未来の予測は、主観や理想を排除し、
ファクトを前提として考えなければならないのです。

これまでの大家さんに、英語力は必要ありませんでした。

 

しかしながら、今後の大家さん。

特に大都市や首都圏に貸家をお持ちの大家さんは、

せめて、翻訳機能の使い方程度は
熟知する必要があるのではないでしょうか。

 

老婆心ながら……。

そんな私といえば、

一枚、また一枚、

単語帳とイディオムの参考書を捲っています。

 

冷たい視線を家族から浴びつつ。

藤 山 勇 司

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悪徳セミナーにご注意を

 

どうやら、とんでもない
不動産投資セミナーが
都内、首都圏、そして全国各地で
開催されているようです……。

 これは、複数の読者の皆さんから
寄せられたご意見に加え、
裏取り取材をした
悪徳不動産投資セミナーの
一場面です。

 

「本日は、当セミナーにお越し下さり、
誠にありがとうございます。

さて、今日お見えの皆さんは、
見事に大家さんと成られた方ばかりです。
もう、不動産をお持ちになられている。

なのに、なぜ、またまたセミナーで
学ぶことがあるのか?
一体、なぜ?

そう、収益不動産が値上がりして、
目ぼしい不動産がなくなったから、ですよね。」

 

………、このフレーズで
参加者の共通認識を再確認します。

確かに、都内及び首都圏の
収益不動産は値上がりしています。
肌感覚で申し上げますと、
6年前~7年前の倍程度ではないでしょうか。

 

「このグラフをご覧ください。
これは、渋谷・青山・新宿で
販売されている、
ワンルームマンションの
相場推移表です。

どんどん値上がりしています。
南青山のこのマンションなんて、
利回りは4%を切って、3%の前半。

にも係らず、市場に出した途端、
希望売却価格よりも10%上乗せ
した価格で売却されました。

え、本当かって?
当然です。私が担当したのですから、
間違いありません。

ね、これが証拠!
売主さんと購入者さまの氏名と住所は
黒塗りしていますが、
お分かりになるでしょ」

 

………、嘘か本当か
その実態は分かりません。
ただ、証明書もどきのものを、
スライドで目の当たりにした
参加者の皆さんには
紛れもなく「「事実」」となります。

 

「いいなぁ~、いいなぁ~、
って、思うだけでは、いけません。
行動に移さなければ、
現実は近づいてきません。

♪♪幸せは、歩いてこない。
だから、歩いて行くんだよ♪♪

水前寺清子さんも歌ってたでしょ。
って、古いか(笑)。

ただ、待ってください。
もっと上がるんじゃないか。
これからも上がるんなら、
今は待ってる方がいいんじゃないか?」

 

………、見事です。
主催者は不動産業者です。

買えぬなら、
売らせてみようホトトギス!

本音はそうであるにもかかわらず、
別の表現でオブラードに包み、
参加者の心の奥底に打ち込みます。

そして、
((今じゃないでしょ。
まだ上がるわよ))と言う
参加者の本音を
拾い上げています。

生唾ごくり。
講師の次の言葉を待ちます。

 

「そうやって、泣きの涙に暮れたのは、
いったい誰?
バブルの犠牲者でしょ。

上がり続ける相場なんてない。
私は業界で34年。
バブルを目の当たりにして、
そんな欲をかいて、
一家離散した方々を数多く間近で、
この目でこの耳で………。

~ちょっと間を開け、悲しげに上を向く~」

 

………、クロージングに入ります。

真剣に聞き耳を立てる
参加者の立場に立てば、
講師の言葉に疑いようもありません。

業歴を34年と刻み、実体験として話し、
不動産の値段が下がると
断定していないのに、

参加者は、
((そうか、今が頂点なんだ。
これから下がるんだ、どうしよう))
と、気もそぞろに追い込んでいます。

 

如何ですか?
これが、悪徳不動産セミナーの実態!
<<買わぬなら、売らせて見せよう>>
の、真骨頂です。

 

(え、どこが悪徳なの?
いい人でしょ。
それに、出口戦略は必要でしょ)

 

そうですか、感染しましたね。
では、あなたには治療薬を、
そして未だ感染していな方々には
ワクチンを差し上げましょう。

 

まず、悪徳不動産業者の
今後の予定をお話ししましょう。

彼らは、参加者所有の不動産の
売却を推し進めます。
確かに、買値が安いので、利益は出ます。
では、売った方々には何をするのか?

 

売り込みにかかるのです。
利回りがいい不動産であれば、
それも一つの選択肢です。

不動産のリストラクチャリングですから
否定するものではありません。

 

しかし……、
Aさんの不動産をBさんに、
Bさんの不動産をAさんに
売っているとしたら?

 

どうなるでしょうか?

売らなければ、AさんもBさんも
被害はありません。
仲介手数料も、登録免許税、取得税、
譲渡益課税も支払う必要はなかった。

ところが、AさんとBさんの不動産を
交換しただけで、余計な経費が
生じてしまったのです。

では、誰が儲けたのか?
そう、セミナーを主催した
不動産業者です。

どちらも売主と買主の仲介を
実行したのですから、
双方の取引で6%+消費税を
懐にしました。

 

なぜ、そうしたことが
起こってしまったのか?

それは、兼業大家さんの
”今が不動産価格の頂点ではないのか、
今後暴落するのではないか”
という不安を掻き立てたからです。

 

(そうかぁ、でも売ったら
買わなけりゃいいんでしょ。
売るのは問題ないんじゃない?)

 

1000万を超えるお金が
入金されてきます。

そのお金を自己資金として
他の物件を購入できるとしたら、
どうするのか。

これまでの大家さんとして
生活してきた方がにとっては、
魅力的すぎる提案です。

悪徳不動産業者は100%の勝ちなんて
狙いません。
思う通りの動きをしない顧客なんて
相手にしなければ、それでいい
と考えています。

もともと、知名度もない。
資金力なんて何もないのです。
大手に勝てないから、
洗脳セミナーに頼るしかないのです。

 

よろしいでしょうか。
問題は、そこではありません。
今後、不動産価格は長期的に見て、
上がるのか下がるのかです。

 

人口減少、東京オリンピック閉会後、
日本の国際的地位の下落、
世界的不況の足音……etc

本屋に行くと、先行き不安な書名が林立し、
眩暈がするほど。
不動産の値段が上昇基調を続けるなど、
信じられません。

 

しかしながら、特定地域の不動産価格は
少なくとも値下がりはしません。

主な理由は3つ

①世界の不動産投資利回りから比較すると、
日本の不動産価格は半値以下である。
②外国人観光客の増加とともに、
実質的な移民政策が推し進められている。
③日本の不動産購入に国籍条項はない。

 

世はグローバル時代。
お金は国境を越え、
日本の移民のハードルは
低くなりつつあります。

しかも、世界の人口は1年で
1億人の増加が続いているのです。
治安が維持され、公共交通機関が正確で、
街並みは整然とし、
働き口のある国、日本。

その実態は、世界に広く
認識され始めているのです。

 

(俺にも参加させろ。
俺にも仕事させてくれ。
できたら永住権も欲しい)

 

こうした新興国の秀才や
先進国の投資家を押しとどめることなど
できません。

 

現状、大家さんになっている方々に
申し上げます。

出口戦略など考えず、
所有されている不動産に
目を向けてあげてください。

設備の更新や
便利グッズの導入などにより、
貸家の魅力を向上して
あげてください。

 

さすれば、
鶴の恩返しならぬ、
((貸家の恩返し))として、
家賃のアップや入居率のアップで
応えてくださるはずです。

 

どうしてかって?
 

それは、多くの大家さんは、
貸家にお金をかけようとしないからです。
放置プレイと申し上げても
過言ではないほど。

家賃は欲しいけど、
リフォームには後ろ向き。
だからこそ、少しでも目をかけると、
大きなリターンを得ることが
できるのです。

何かの縁があって、
彼らの庇護者になったのです。
捨てること(出口戦略)ばかりに
フォーカスするのではなく、
共に歩むことを考えて
頂ければと存じます。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。

藤 山 勇 司

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