一人きりの夕食

 

ついこの間のこと、
たった一人で夕食を食べるはめに陥ってしまいました。

 

女房は千葉在住の親戚のお葬式に参列し、
長女は大学で遅く、
長男は体育祭の応援団の練習、
頼みの綱は次女……。

 

幸いなことに、
彼女は高校の中間試験を間近に控え、
所属する剣道部も活動を止め、
いつもより早く帰宅していたのです。

 

「飯食うか?」

「ごめん、アリオで勉強してきてもいいかな」

「ああ、何時に帰ってくる?」

「7時半には、じゃ行ってくる」

 

アリオというのは
近所のショッピングモールでして、
フードコートで
中学の友人と勉強会をするのだそうです。

 

(もう、そんな歳か)

 

確かに、
子供は月日を経るごとに、

家よりも友達、
彼氏や彼女、そして社会人になってゆきます。

 

ただ、高校1年の次女は、
まだまだ私の助力も必要なはず。

美味い夕食を目指し腕によりをかけます。

他の家族の夕食も、
もちろん一緒によそい、ラップをかけました。

 

「そろそろだな……」

 

7時20分、25分と時は進み、
7時半に向け、カウントダウンが迫ります。

 

次女と二人の夕食も、またよし。
彼女の学校生活を肴に花を咲かせればいい。

 

ところがどっこい、
待てど暮らせど、帰ってきません。

 

「なんだ、あいつは」

 

そう思いながら、
パソコンを開きメールチェックをすると、
彼女からメールが届いていました。

 
 

≪パパさん、ごめん
やりたいとこまで勉強するから、先に食べてて≫

 

携帯を持っているのに、メールで連絡……。

怒られるのが嫌だからに違いない。

 

(試験も近いからな、仕方ないか)

 

そう思いつつ、

「いただきます。ご苦労様でした」

と、いつもの挨拶を
一人でする羽目になってしまったのです。

 
 

そして、その夜。

 

誰一人帰らぬまま、
私はベッドに潜り込みました。

毎朝5時半に起きて
弁当を作っているので、
眠くなるのが早いのです。

夜中に目が覚め、トイレに行くと、
用意していた夕食は片づけられています。

 

私が寝ている最中に、
家族は一人、
また一人と帰宅し、
食べたのでしょう。

小便をしながら、
いやなイメージが頭を過ります。

 

((これが当たり前になるのも、すぐそこかもな))

 

社会に必要とされる人間になれ。

パパの息子や娘じゃなく、

「てめぇらの親」

だと、ちゃんとした人に
紹介してもらうことがパパの夢だ。

 

ことあるごとに、
そう子供たちに言ってきたので、
後悔はしていません。

 

ただ、なんとなく。

自分が必要とされることが、
もうすぐ終わるのだな。

 

彼らの人生の中で、

実家で暮らす
「幕」のどん帳は下がり始めている。

 

そう思えました。

 

私は、私一人で存在していません。

親がいて、
祖父祖母がいて、

その先にもずっと途切れることなく
誰かが確実にいらっしゃった。

そして、私の先にも……。

 

今現在53歳と5カ月。

あと、何年生きるのか、
生かされるのか、
それは分かりません。

ただ、いつであっても
誰かに必要とされる人でいたい。

 

2年、もしくは3年後は、
確実に家の中での必要性は
急速に薄れて行きます。

その際は、
外との関わりを
増やして行きたいと思っています。

 

なぜなら、

1人だけの夕食は、
とてもではないけれど寂しすぎる。

実は、
外見と違い、寂しがりやさん なのです。

 

藤 山 勇 司

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出口戦略は是か非か② 物件を持ち続けると・・・・

 

前回は出口戦略の実態についてお話しました。

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出口戦略の主要な欠点は3つあります。

1、本業を無くしかねない。

2、いい物件から売れるので、手元にはクズ物件ばかりになる。

3、リフォームを先送りにしがちとなり、良好だった物件のランクも下がってゆく。

 

大家さんが出口戦略をとることを喜ぶのは

不動産仲介会社です。

 

大家さんにとっては出口戦略をとるということは、なんのメリットもありません。

 

「でもさ、持ってても、

物件は古くなるばかりじゃない。

入れ替えてゆかないと、

いけないんじゃない?」

 

それでは、出口戦略を考えず、

手に入れた不動産物件を持ち続けると、

心に誓ったとしたら、

物件はどんな顔をみせるでしょう?

 

「持ち続けるの? いや、考えたこともないな」

 

想像してください。

ずっと一緒にいると。

 

悪い所は、

よくしたいと思いませんか?

 

ずっと、持ち続けるなら、

見た目も使いやすさも向上したくなりませんか?

 

いつか手を離れるなら、

まぁ、いいか。となるかもしれません。

 

 

言うことを聞かない子供に愛想をつかす、

(どうせ、この家にいるのもあと3年だし、好きにしろ。

独立したらお前の自由にすればいい。)

と言い放つ頑固親父でさえ、

 

愛犬のチワワが風邪気味だと知ると、

夜中にクルマをかっ飛ばし、

動物病院の医院長を叩き起こしたりします。

 

 

その理由は、

子供は離れてゆくのに、

愛犬のチワワは

死ぬまで一緒と思っているから。

 

 

愛犬や愛猫と同じように、

貸家を愛して頂きたいのです。

 

 

すると、

次第に物件は良くなるのは当たり前です。

 

 

なぜなら、皆さんが気遣うから。

 

 

雑草は抜き、

外階段の錆びは塗装し、

ウォシュレットを導入し、

インターフォンを

どこでもドアフォンに変えたいと思う。

 

 

誰かに言われたからではなく、

自らそうしたくなるのです。

 

 

気がつくと、

クズだと言われ、

なんでこんな物件を買ったんですかと、

不思議がられていたのに、

 

「いい物件ですね。

こんな物件をどこでお知りになったんですか?」

 

と、うらやましがられる。

 

 

それでは、

出口戦略を続けた場合、

融資をした金融機関からは、

どのように見えるでしょうか?

 

売ったり、買ったり、

数年毎に、

物件購入・リフォーム費として

融資をしたお金を

 

金利がもったいないからという理由で

一括返済する事を続ける

「出口戦略家」には、

本音では辟易しています。

 

 

なぜなら、

約束した金利の儲けが

「一括返済」という名の

契約破棄により、

台無しになるからです。

 

 

物件を見つけた→

融資を受けた→

物件を購入した→

数年後売った→

金利がもったいないため

一括返済→

物件を見つけた→

融資を申込んだ・・・・・・

 

 

こんなことを続けていると

 

いずれ、

金融機関から融資を

受けられなくなる日が

来ることは、間違いありません。

 

 

これが財務戦略の裏方の真実なのです。

 

 

いったい何のために、

兼業大家さんの道を

歩もうと思われたのでしょう?

そこに答えがあります。

 

「初心忘るるべからず」

 

どうか、

皆さんの胸に、

今一度、

刻み込んで頂ければと、

心から願っています。

 

藤山勇司

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出口戦略は是か非か①

 

出口戦略とは何でしょうか?
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一言で申せば、

「空室率の高い物件を満室にして、
高値で売り抜ける」

これに尽きます。

「いいじゃん。最高でしょう、
俺もやってみようかな……」

 

 

悪いことは申しません。
おやめなさい。

 

 

「なんで、なんで?
短期間に利益は上がるしさ、

確か宅建士の資格とって業者登録すれば、
短期譲渡益もかからないんでしょ。

どっからどうみても、
やらない手はないでしょぉ」

 

 

兼業大家さんを目指した
当初の目的は、いったい何でした?
それに、本業はどうするのですか。

不動産業に転進なさるのですか?

 

「いや、だからさ。
最初はさ、傷物の物件を安く買って、

正常にして、売却して自己資金を増やして、
そっからですよ。本業だって手を抜きませんよ」

 

どうです?

一度はお考えになった方、
結構な割合でいらっしゃるのではないでしょうか。
まず、申し上げます。

 

出口戦略は、
「兼業大家さん道」から申せば、邪道です。

 

成功する方がいないわけじゃありません。

 

 

しかし、残念ながら、その割合は低い。

 

宝くじで、当たる方ほど低くはありませんが、
誰もが成功するわけではありません。

 

 

成功の影には、

「本業」を無くし、
「家庭」を崩壊させ、
「人生」を棒に振る方もいる。

 

陽の当たる「表」ばかりを見てはなりません。

 

光の当たらない、
マスコミも取り上げない、

裏側も検証しなければ、
リスクヘッジとは申せません。

 

 

よろしいでしょうか、

兼業大家さんは、
皆さんのご家族にとって
「ギャンブル」であってはなりません。

 

 

地道ながらも、
財務基盤を確実に強化する
経済行動でなくてはなりません。

 

 

ところが、

「出口戦略」は

ギャンブルの色彩が、とても濃いのです。

 

「どうしてだよ。
なんだかぼやっとしか分からないでしょ。
具体的に言ってくれないとさぁ〜」

 

 

では、出口戦略で売ったとしましょう。

 

買った人は、どうなるのでしょう。

 

その人も、出口戦略で売り抜けるのでしょうか。
そして、買おうとする、あなたご自身が、

出口戦略で売り抜ける

第三者の「生贄」ではない保証は

何かあるのでしょうか?

 

「え!? 俺が売った先ぃ?
そりゃ、その人の判断でしょ。

ものすごい、お金持ちかもしれないし、
気にする必要はないでしょ」

 

そうした、自己中心的な考えでは、
いずれ「好運」から見放されます。

 

自分さえ良ければいい。

 

胴元とその周辺だけが儲かる、

まるでネズミ講と同じではありませんか。

 

 

出口戦略の主要な欠点は3つあります。

1 本業を無くしかねない

2 いい物件から売れるので、
手元にはクズ物件ばかりになる

3 リフォームを先送りにしがちとなり、
良好だった物件のランクも下がってゆく

 

 

1 本業を無くしかねない

物件の売却は、
かなりのストレスとエネルギーを必要とします。

○ストレス
早く売れると……。
(ああ、売値をミスったかな、
もっと高く売りゃよかった)

 

売れないと……。
(なんでだよ。
仲介業者は働いているのかぁああ)

 

○エネルギー
仲介業者を回り、
買主のローン条項の成否に一喜一憂し、

手直しで、リフォーム業者と折衝し、
時間と労力がかかります。

そして、本業がおろそかになってしまう。
当然でしょ。

 

毎月の手取りは30万〜50万円なのに、

目論見どおり売れれば、

年収分以上の現金が入ってくるとしたら、

どうします?

 

動揺するなと言う方が難しい。

それに、毎年の確定申告は、
マイナンバーの普及により、
会社にも丸分かりになる可能性が高い。

人事部はどう思うでしょうか。
家賃であれば、
(いいなぁ、相続でもあったのかな)
かもしれません。

そもそも、大家業は、
副業禁止規定の範囲外です。

 

しかし、不動産売却益だとしたら、

「け、けしからん。副業じゃないかぁああ!」

となるのでは?

 

不動産の売却益は、
いわゆる「あぶく銭」ですから、
使い方も派手になる。

 

生活スタイルを一度向上させると、

ずっと儲け続けなくてはならなくなるので、

どこかで無理をしてしまう。

 

結果として、

通常の不動産業者のように、

浮き沈みを続けてしまう。

 

例え、売却益を手にしたとしても、
こうした弊害が出てしまうのです。

 

己の欲望をコントロールし、

疲れていても、

月曜の朝から 100%の力を

出し切る自信があるでしょうか?

 

そんな経験を今までにしたことは?

 

気合だけで、
本番を乗り切ることなど、夢のまた夢。

 

 

2 いい物件から売れるので、
手元にはクズ物件ばかりになる

○満室で、立地もよく、
利回りのいい物件には買い手はつきます。

では、それ以外は?
想定した売値で、買い手はつかない。

だから、売れ残る。
値下げを打診されても、

それ以上下げると、損がでてしまうので、

仲介業者の申し出に応じない。

結果として、
手元に残るのはクズ物件ばかりになる。

 

3 リフォームを先送りにしがちとなり、
良好だった物件のランクも下がってゆく

当然でしょう。

もしかすると、
来月には今のままで売れるかもしれません。

そこに、
外壁塗装などのリフォームを
実行する気になるでしょうか?

必要なリフォームを次々に先送りにしてしまう。

 

もともとは、
悪くなかった物件も、

年毎に色あせて行き、
誰もがクズ物件と呼ぶようになる。

 

 

これが、ウソいつわりのない現実です。

パチンコで儲けた。

万馬券を当てた。宝くじに当選した。

そうした好運に遭遇する方は、
一定数いらっしゃいます。

 

しかしながら、
その裏で儲けているのは、「胴元」です。
では、出口戦略での「胴元」とは誰でしょう?

 

そう、

皆さんの物件の仲介を担当する

不動産仲介業者です。

 

 

彼らは、

物件をぐるぐる、
グルグル、
ぐるぐる回すことで、
売り手と買い手から、

それぞれ3%プラス6万円の
仲介手数料を巻き上げています。

 

例えば、

1億円の物件であれば、
612万円+消費税8%ですから

660万960円のお金を
仕入れ無しに、手にするわけです。

 

この物件を2回転すれば、
1321万1920円、

4回転すれば
2643万8400円となります。

 

ところが、
所有者が転売しなければ、

商売あがったりぃいい!

1円だって、入ってこなくなる。

ならば、転売しやすい環境をつくればいい。

 

そこで、
業界あげてあおっている
キャッチフレーズこそ、

 

『 『 出 口 戦 略  』 』

 

なのです。

 

 

売り手の方は、
売った金をそのままにしない。

 

また、物件を購入する。

不動産仲介業者にとっては、
2度美味しい!

まるで、グリコです。

 

売って、買って、売って、買って、

仲介手数料が、
パチンコの玉のように、

ジャラジャラと出てゆく光景を
想像できないでしょうか?

 

これが、出口戦略の実態です。

 

 

「でもさ、持ってても、
物件は古くなるばかりじゃない。

入れ替えてゆかないと、
いけないんじゃない?」

 

 

この疑問には次回お答えします。

藤 山 勇 司

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