松尾芭蕉と大家さん

 

『月日は百代の過客にして、
     行かふ年も又旅人也』

日本の紀行作品の代表、
奥の細道の書き出しです。

現代文に直すと、

「月日は、永遠に旅を続ける
旅人のような存在であり、
来ては去り、去りとて来る年も
また同じように旅人である」

どこか、大家さんの仕事と似ている……
と思うのは私だけでしょうか。

貸家を取得した後は、
入れ替わり立ち代わり、
店子の皆さんがひと時の間、入居される。

その様子は旅人に
つかの間の休息を提供する
峠の茶屋や旅籠のようです。

 

45歳の俳聖、松尾芭蕉は、
漂泊の思いを止めることができず、
春になると白河の関を越えてみようか
と思います。

そして、住まいは人に譲り、
去り際にふと、庵の柱に発句を
掲げました。

 

『草の戸も住替る代ぞひなの家』

(現代訳:
新な住人を迎えることになる
草葺きのこの家も、節句の頃には、
賑やかにお雛様を飾るのだろう)

 

まさに、店子により住まいの状況が一変する
貸家の面白さを、遥か300年前の俳句に
込められているようです。

半世紀を生き、
その後も3年の月日が流れました。

芭蕉が漂泊の思いを抑えきれず、
旅だった頃よりも8年の歳月を
重ねています。

 

大家さん業に足を踏み入れて、
満23年。

「サラリーマンでも
大家さんになれる46の秘訣」
を上梓して13年、
月日はひと時も途絶えることなく
流れ続けています。

 

貸家を取得すると、1軒の戸建て、
1室のワンルームマンションであっても
自他共に認める大家さんです。

さらに、入居希望者が現れ、
実際に皆さんの貸家に入居されると、
家賃が入金されることになる。

給与の他に、不動産所得を得るので、
毎年確定申告をすることになります。

大家さんは、店子という旅人に
休息の場を提供する峠の茶屋や旅籠。
だからこそ、守らなければならぬ
約束事があります。

 

それは、店子が満足する貸家の状況です。

 

仕入れに厳しくなりすぎ、
薄いお茶を出すようでは、悪評が広がり
開店休業状態に追い込まれるまで、
さほどの時間はかかりません。

 

看板に描かれた串団子の数は6個なのに、
5個の串団子を出してはなりません。
誇大広告の極みです。

 

満足してくださるからこそ、
家賃という名の報酬を受け取ることができる。

障子が破れたなら張替え、
畳みが摺り切れたなら
表畳を交換しなければなりません。

 

この業務こそ、リフォームです。

そして、現状維持のリフォームだけでなく、
時代の流れに追い越されぬよう、
人気の設備も充実させる、
「攻めのリフォーム」を意識してこそ、
店子さんの心を掴むことが可能となります。

 

もしかすると、皆さんの前に、
平成の松尾芭蕉と呼ばれることになる
”旅人”がやってくるかもしれません。

 

300年後の名著の中で、非難されぬよう、
できれば賞賛してもらえるよう、
貸家のグレード維持に気をつけたい。

 

奥の細道を読み返し、
改めてリフォームの大切さに思い至ります。

 

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数値こそ命綱

 

平成25年現在、
東京都内の4階以上のビル総数は
16万818棟です。

スカイツリーから見渡すと、
無数のビルがあるように見えても、
物の数には限りがあるのです。

 

投資は数値です。

何かを判断する際、
必ず数値を根拠にしなければ、
待っているのはサバンナのインパラ宜しく、
肉食獣の餌食になるだけ。

 

よくよく言い聞かせなければ、
感情が理性を押さえ込み、
あとになってみれば、

「なぜ、あんなことをしたんだろう……」
と臍を噛むことになります。

私が競売不動産に入札したのは、
平成5年の2月頃。

3ヶ月後の平成5年の5月に初めて落札し、
現在の所有戸数は106戸です。

一方、競売不動産の落札価格と
中古不動産の差額に注目し、
社内の新規事業として稟議起案したのは、
平成3年の9月。

 

実績がないから許可しないとの
管理部門の結論に、

「だったら、自分で実績を作ります」と
タンカを切り、
自己資金を増やし始めました。

日本のバブル崩壊は1991年ですから、
バブル崩壊と同時に不動産投資に
着手したことになります。

 

全て競売不動産で入手したかというと、
そうではありません。

 

最初の3物件は競売で取得いたしましたが、
その直後に新築アパートを立て続けに
3棟建設!

借り入れは瞬く間に
1億円を突破いたしました。

ただ……、なんとなく不安が過ぎり、
中古アパートの価格推移を調査したのです。

「な、なんだこれは?」

築5年を経過し、10年を過ぎると
売却価格は釣瓶落としのように
下落している光景を目にし、
まるで崖の淵から覗き込んでいるような
恐怖感を覚えてしまいました。

 

「これはいかん。このままじゃ、
 いつ何があるのかわからん」

 

借り入れは膨大であり、
手持ちの物件を売却しても返しきれない。

債務超過の爆弾を背負っている。
返済していれば導火線の炎は
短くならないけれど、
返済に窮した途端……、

  「「  B0gaaaann!!  」」

一巻の終わりとなってしまいます。

 

当時は、キャッシュフローを
生み出してくれていましたので、
毎月の余剰金に加え給与と
ボーナスをセッセと貯めて、
北海道の競売マンションや戸建てを
次々に入手。

債務超過状態の解消に尽力いたしました。

 

やれ一安心と思っていたら、
なんと、親方日の丸と、
どこか絶大の信頼を託していた
東証一部上場の大倉商事株式会社が
突然の自己破産をしてしまったのです。

まったく、気の休まる暇もないとは
このことです。

 

それから3年の間、大倉商事グループの
電話加入権の売却と債権回収に汗水流し、
自己資金を貯めて購入したのは、
こりもせずに苫小牧の中古アパートに
強烈な指値を入れて現金買い。

その余力を借りて、
全国一地価の下がった木更津にフォーカスし、
競売と任意売却で物件数を
飛躍的に増加させました。

 

そして平成28年現在、
家賃収入は5000万円を超えていながら、
借り入れは1億円そこそこ。

 

平成8年当時の借入金額よりも
少なくなっています。

 

なぜ、それが可能となったのか。

一言で申せば、

 

「感情ではなく、
数値で物事を判断したから」 です。

 

物件購入手段は、
競売不動産だけではありません。

場合によっては、一般流通物件や
任意売却物件の方が
有利な場合もあるのです。

 

ただし、共通の土俵である、
物件の判断基準とキャッシュフローや
担保余力などの財務戦略は、
必ず数値を基に判断しなければなりません。

 

数値こそ、判断基準です。

この点、ゆめゆめお忘れなきように。

藤 山 勇 司

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ハロウィンと貸家

 

今夜はハロウィン。

ご存じでしょうが、
ハロウィンは古代ケルト人が起源とされる、
秋の収穫を祝い、悪霊を追い払う宗教色の強い行事です。

 

今宵の渋谷のスクランブル交差点は
大変な騒ぎになることでしょう。

 

その様子は、明日の朝、
ニュース番組で垣間見ることいたします。

 

ところで……

 

ハロウィンの起源をお創りになった、
ケルト人ってどんな方々なのでしょうか?

 

実は、中央アジアの草原で暮らしていた人々。

 

馬と車輪付きの馬車に乗り、
ヨーロッパにトライした
インド・ヨーロッパ語派の民族でして
古代ローマ人からはガリア人と呼ばれていました。

 

では、私たちは日本人はどうでしょう?

 

縄文、弥生と時代を重ね、
多くの渡来人とも混血しつつ
単一民族を作り上げてきました。

 

この単一民族の概念ですが、共通の言葉を話すこと。

 

北は北海道から南は沖縄、
離島であっても東北の山奥であっても、
訛りはありながらも、意思を通じ合わせることができます。

 

日本では当たり前のことであっても、
世界を見渡すと、
かなり限られたことであることが分かります。

 

ところが、こうした永い永い伝統が
徐々に変化しようとしています。

 

インターネットの普及、労働市場の開放、
グローバルスタンダードなど、
非関税障壁にも似た、
外国人定住への壁が崩されようとしているのです。

 

「だから何?」

 

中学校から学んでいた英語、
今では小学校の高学年から……。

ご存知ですか?

 

それに、日本の英語の教師の学力、

「ジス イズ ア ペン」

まさに、
カタカナ英語教師を駆逐する流れになっています。

 

確かに、半数を超える教師の英語力が
準1級に満たないのは問題ですが、
そこまで、しなけりゃいけないものでしょうか。

 

日本で生まれ、日本で暮らし、日本で暮らし行く。

こうした人々が90%以上の日本という国柄。

 

そこに、母国語が固まらない内に、
英語を学んでいいものかどうか。

 

私には、納得できません。

 

英語を必要とする職業の人々は、
徹底的にやればいい。

 

無論、
フランス語やスペイン語、中国語、
必要に応じて教育制度を設けても構わない。

 

ただ、英語を、
人生で必要としない、
一般の人々にまで強制するのはどうかと思うのです。

 

しかしながら、
一度方向性の決まった社会の流れは
容易に変化することはないでしょう。

 

英語教師は数年に一度の検定試験にビクビクし、
生徒は、
日本語よりも英語力の出来に一喜一憂するようになる。

 

所詮言語です。

 

アメリカじゃ、
アホウもホームレスも英語をしゃべっているのです。

 

勉強と思うから、敷居が高くなるのでは?

 

そう思いながらも、
毎日のように、
英語単語集とイディオムを捲り続けています。

 

どうしてかって?
 
 

そりゃ、そんな英語が溢れかえった世の中になったとしても、
大きな顔をして、街中を歩いていたいからです(笑)

50の手習いとは、このことかと冷や汗を流しています。

さて、そうした世の中の変化を踏まえた
大家さん戦略は、どうあるべきでしょう?

 

最初にお話しした
ハロウィンの起源であるケルト人を頭に思い浮かべてください。

彼らは、
好んで中央アジアの草原から移動したのではありません。

飢饉、戦争、迫害……。

多くの困難に苛まれ、やむにやまれず故郷を離れました。

 

そんな彼らの心の支えとなったのは、
一年に一度の収穫祭である、ハロウィンだったのでしょう。

かぼちゃをくりぬき、仮装をし、夜の街を練り歩く。

日常ではない非日常にストレスを発散し、
普通の生活に戻ってゆく。

今のケルト人は、ずばり難民……。

故郷に住めなくなった、
安全ではなくなった、夢をつむげなくなった。

様々な理由で、故郷を離れ、
異国の地に活路を見出そうとしています。

 

恐らく、どんなに拒否しようとも、
徐々に、
外国人は、様々な理由をもうけて、
日本に流れ込み、
3年~5年で永住権を獲得することになるでしょう。

 

政府も、
生産人口の低下を理由に、
TPPを建前として、人道支援を錦の御旗に、
異国で生まれた人々を招き入れることになる。

 

そうした事態を願っているわけではありません。

しかしながら、
未来の予測は、主観や理想を排除し、
ファクトを前提として考えなければならないのです。

これまでの大家さんに、英語力は必要ありませんでした。

 

しかしながら、今後の大家さん。

特に大都市や首都圏に貸家をお持ちの大家さんは、

せめて、翻訳機能の使い方程度は
熟知する必要があるのではないでしょうか。

 

老婆心ながら……。

そんな私といえば、

一枚、また一枚、

単語帳とイディオムの参考書を捲っています。

 

冷たい視線を家族から浴びつつ。

藤 山 勇 司

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