雨漏りからのぉ……建て替え

 
そろそろ、梅雨が間近に迫ってきました。

私が子供の頃、雨漏りは珍しくありませんでした。

 

ゴロゴロと雷の音を耳にすると、洗面器を準備。

大抵、漏れる場所は決まっていまして、
最初は縁側近く、
雨足が強まると、床の間の前、
この位で収まってくれれば夕飯を中断しないのですが
横殴りの雨になると居間のドアの前でも漏れ始め、
強風が追加されると
あっちゃこっちゃで

♪ピッチャん、ポチャン、ポトン、ビシャン♪

協奏曲騒ぎです。

 

幼いころの記憶は、その後の判断能力の礎となります。

私からすると、
(雨がふりゃ、雨漏りもするでしょう…)

まるで、
『千と千尋の神隠し』の中で、
”りん”のセリフ

「雨が降りゃ海くらいできるよ!」

と、
同じくらいに違和感がないのです。

 

ただ、
広島県呉市から愛媛の松山に渡り就職で上京すると、
周囲の人々の雨漏りへの拒否感は、相当強いものだと理解しました。

単に、私の実家がボロかっただけ。
両親の落ち着いた態度に接していた私は、
雨漏りを根絶することよりも、対処方法に関心を持っていたのです。

だからでしょうか、
『実家が雨漏りで、家を建て替えることになりました』

こんな話を聞くと、

~???(頭の中はちんぷんかんぷん)~

思わず、尋ねてしまいます。

「えっ、なんで?雨漏りの他に悪いとこあったの?」

「いやぁ~、私もよくわからないんですけど、
 付き合いの古い工務店に
(ここ直しても、すぐにまた漏れますよ。もう、寿命かもしれませんね)
 って、言われたらしいです。
 それで、せっかくなら建て替えして、外断熱と床暖房もつけることにしたそうです」

この件、
どう思われますか?

私の独善から申し上げれば、
工務店の口車に上手くやられちゃったなぁ~、ざんねん!
でしょうか。

 

子供の頃の私は、雨漏りが始まると
借り物競争よろしく、洗面器を取りに走っていました。

ただ、あれから45年を経過した今では
雨漏りの根絶に力を注ぎます。

問題を解決する最初の一歩はもちろん、原因調査です。

恐らく、本件の工務店の担当者、もしくは社長……。
その場でお客を説き伏せるのですから、おそらく社長でしょう。

この社長さん、
雨漏りのした天井板を外すことなく
建替えの話、
社長さんからすれば、解体工事+新築工事の話へ誘導したはずです。

なぜなら、
もし天井板を外し、強力な懐中電灯で天井を照らせば、
どこから水が漏れているのか、一目瞭然。
その後のぼろ儲けの構図は水の泡と消え失せます。

なぜなら、
雨の跡は、ホコリが木に付着し
消えることなく残っているからです。

瓦であろうが、スレートであろうが、戸建の補修は簡単です。

屋根を覆う瓦やスレートを外し、
防水シートを二重張りにして、周囲をコーキング。
あとは瓦やスレートを元通りにし、その周辺を念のためにコーキングすれば
終了ぉおおお!

どんなに、値段を吊り上げようとしても、20万円を超えるのは至難の業。
半日で終了するのですから、当然です。

一方
ご実家のご両親を説き伏せ、解体工事と新築工事、
それに引っ越し業務と賃貸住宅の仲介に成功した社長さんは、大した弁舌の持ち主と言えましょう。

きっかけは、
雨漏り、
ただそれだけです。

天井板を外し、脚立で中を覗き込めば
どこから漏れているのか、あっちゅうまに、判明します。

ところが、
この社長さん、
おそらく、

「雨漏りって、奴はさぁ、、どこから漏れてきたのか、分かったものじゃないんですよ。
 水は駆け上がることもありますしね」

と、
どこかで聞いたような口を使い、
原因調査義務を納得の上で放棄!
そして、

「一度漏れると、あっちゃこっちゃで、漏れますからね……、弱りました」

と、
まだ、発生してもいない2度目、3度目の雨漏りを、
決定事項のように、ご両親の頭の中に刷り込んでいったことでしょう。

最初は、
「あら、いやだ。雨漏りじゃない」
だったのに、数時間後には、
新築住宅の希望を口にしているご両親……。
さぞや狐につままれたような顔をしているかと、思いきや!

人生最後の贅沢だと、
あれがいい、これがいい、
この間取りも素敵ね。
とかなんとか、
話しているそうですから、
部外者が口にはさむことは野暮。

まぁ、ヒョウタンから駒なのでしょう。

耐久消費財である、ご自宅であれば、
納得したなら、
それも選択肢の一つでしょう。
ただし、
貸家の場合は、選択の余地はありません。
建て替えなんて、もってのほか。
修理をすればいい。

 

そもそも、
仮に30坪の家を壊すとしたら、
解体工事費用は坪当たり7万円ですから、210万円。

それから3DKのアパートを借りる費用として、1カ月6万円として、6か月借りる場合、
仲介手数料に敷金、家賃保証料として2か月分を勘案し、8カ月ですから48万円。

アパートへの引っ越しと新居の引っ越し費用として合計20万円。
そして、新築住宅を35坪とすると、約2000万円。
その消費税が160万円かかります。
 

つまり、
①解体工事  210万円
②アパート費  48万円
③引っ越し費  20万円
④消費税   160万円
合計     456万円

驚いたことに、
新築工事費用2000万円以外に、456万円が必要となるのです。

そんなことなら、
雨漏り修理と一緒に、
床暖房、水周りリニューアル、外断熱を
すべて、
思うままにやったとしても、
400万円でおつりが来て、
どんちゃん騒ぎをできることでしょう。

え?
誰に頼むのか、ですか?

それは、もちろん、
口の上手い、社長さんじゃ、
ありません。

実際に、現場に立ち続ける、
職人さんへ、直に発注するのです。
 

不動産の知識を得れば、
上記のような、とんでもない、
無駄遣いを防ぐことが可能となります。

転ばぬ先の杖、ならぬ、
”騙される前の、不動産知識”
と、言ったところでしょうか。

慌てる必要はありません。
焦らなくてもいい。
ただ、あきらめてはなりません。

あわてず
あせらず
あきらめず

3つの「あ」を胸に、
一歩一歩、着実に歩み、
皆さんの目指すゴールを目指してください。

私は、
兼業大家さんを、心の底から応援しております。

以上、略儀ながらコメントまで。

 

藤 山 勇 司

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自己資金の創り方

 

江戸時代に上演された上方歌舞伎、「恋飛脚大和往来 封印切」に

”金が無ぇのは、そっ首がねぇのと一緒ってもんよ”

という台詞があります。

 

なんとも、身も蓋もないセリフですけれど、
言い回しを変えながらも平成の世の中まで残っているのですから、若干の真理を含んでいるのでしょう。

確かに、兼業大家さんを目指す方々から、
自己資金をどうやって増やせばいいのか、数多くご質問を頂きます。

 
 

自己資金とは、言うまでもありませんが、借金をしてこさえた”現金”ではありません。

返済の必要のないCASHです。

 
「何、当たり前のことを言ってんの」
 

物事を突き詰め解決策を図るには、曖昧であっては、なりません。

厳格に定義し、
これまでの常識の中に潜んでいる、鍵を発掘しなければなりません。
 

例えば、
自己資金を増やす常識とは、

(( 貯金しかない! ))

ではないでしょうか?
 

しかしながら、
自己資金の厳格なる定義は、

『返 済 の 必 要 の な い CASH』

です。

 

貯金は、自己資金の定義の一部に過ぎません。

 

「そりゃそうだけどさ、他に何があるの?
 勤めのあとでバイトでもしろってんの
 それこそ、会社にバレたら、
 大目玉くらうことになるでしょうよ」

 

勤務規定に積極的に違反しろとは一切申しておりません。

ルールを破れば、罰則を喰らうリスクがあるのは当然のこと、兼業大家さんになる以前の問題です。

 

まず『返済の必要のないCASH』とは、
キャッシュフローの増加であることを、
ご理解頂くのが第一段階です。
 

「キャッシュフロー? どういうこと」
 

簡単に申し上げると、
支出と収入の差に加え、特別利益もしくは特別損失の合計です。
 

「またまた、わけわかんないこと言ってるよ」
 

商売の鉄則とは、入りを図り、出を抑えることです。

 
商売の鉄則では、収入を増やすことと、
支出を減らすことの両面の大切さを述べているのですが、

 
サラリーマンが貯金を増やすには、
収入は決まっていると思い込んでいるので、支出を抑えることに注力してしまいがち。

 

生活レベルを急激に抑えるのは
キツイし、辛い……。

そんなことなら、やらない方がいい。

少し貯まるとストレス発散で散財してしまい、元の木阿弥になってしまう。
 

ダイエットに例えれば、
食べる量を減らすことだけに囚われた肥満の方が、ダイエットに挑戦しては、リバウンドしてしまう結末と似ていると思うのは私だけでしょうか。
 

「だからぁ、他に何があるのよ」
 

CASHフローを増加させる三箇条は、

①支出を効果的に抑制する

②収入を合法的に増加する

③寄付や贈与など、第三者から返済の必要のないCASHを手に入れる

です。
 

「寄付や贈与?
 何か美味そうな匂いがしてきたな。
 それ教えてよ」
 

そう、来るでしょ。
だから、あまりお話ししたくなかったんです。

ご認識、いただきたいのですが、
③の寄付や贈与だけでは成立しないんです。
①と②、支出の抑制と収入の拡大を
しっかりさせないと、③は成り立ちません。

 
「わかった……。ちゃんと聞きます」

 
なんと言っても、基本は支出の抑制、言い換えれば自己抑制能力の向上です。
 

いくら儲けても儲けても、
それ以上に使い続ければ、破綻してしまいます。

往年のヘビー級ボクサーのマイク・タイソン氏は、
今ではラスベガスの片隅で暮らしていますし、
故マイケル・ジャクソン氏の豪邸は差し押さえられてしまいました。
 

儲ける能力以上に、
自己抑制能力の向上は欠かせないスキルなのです。

まず、
『支出を抑制する』には、支出傾向を分析することです。

 
支出の最大値は何でしょう?

難しく考える必要はありませんが、
なんとなく、無くなり続けるのはよくありません。
それでは、納得して節約できるはずがないのです。

 
例えば、独身の10大支出費は、
 住居費
 生命保険
 車両費
 外食費
 上下水・光熱費
 通信費
 食料品費
 交際費
 衣服費
 娯楽費
上記です。
 

家族持ちの方だと、ここに、
 教育費
 医療費
 個人年金
 が、追加されることになります。

 
「なるほど、
 まぁ、そうなるね。それで、どうするの?」

 
代替案が可能か否か、評価するのです。
例えば、今の住居費は、本当に妥当かどうか。
遠くて狭い住居、
シェアハウスや、実家に戻る
もしくは、ルームシェアや
お付き合いしている異性の家に転がり込む
などなど、
変革の余地はないかどうかを、ご自分で確認するのです。

 
「他には?」

 
私であれば、
生命保険は解約しますし、
クルマは売り払いますし、
外食はNG、昼食も弁当を基本
休日は図書館で本を読んだり、学習に当てて、
上下水・光熱費を節約しますし、

通信費は、スマホをやめて、ガラケーにし、
自分から電話をかけることしません。
食料品は、自炊
交際費は必要最低限に抑え
衣服費は下北などで中古を活用し、
娯楽費はテレビ番組で代用します。

 
実際、
競売不動産に入札するまでの平成3年半ばから平成5年前半で上記の生活を続け、
寮費1.5万円以外の生活費は毎月3万円に抑えました。

 
「キツゥ~、ムリだわ。大変だったでしょ」

 
いえ、意外と楽しかった。
ゲーム感覚というのでしょうか。

テレビの1か月1万円生活
と言う番組をご覧になった方であればお分かり頂けると思うのですが、目標があれば、面白いものです。

 
そう、必要なのは、明確なビジョンです。

節約して、何をするのか、どうなりたいのか、
だからこそ、
現在、節約に努力しているのだ!と、
明確なビジョンを己の中に構築するか否かが動機の強さにつながり、結果に結びつくのです。

 
CASHフローを増加させる三箇条の2つ目は、
『収入を合法的に増加する』です。
 

私の場合、まず、
それまでの愛車、ペルソナを70万円で売り払いました。
結果として、車両費は毎月5万円からゼロになり、支出の抑制にも結び付きました。

 
その後、株で信用取引を成功させ
2か月半の間に、250万円を850万円まで増大させました。

 
「なんで、そんなに大儲けできたの?」
 

商社に勤めていましたので、マスコミに報じられない一次情報に触れることができたのです。
その情報とは、免疫不良症候群、今で言うエイズです。

東南アジアで血を媒介する謎の病が流行っているという
海外駐在帰りの先輩から聞き、フマキラーと岡本理研に集中投資し、成功したのです。

 
「すごい!
 でもなんで続けなかったんですか?」
 

怖いと、、、
こんなに簡単に儲かるなら、簡単に損をすることになると、思い至ったからです。

それ以後、一切株投資はしていません。
 

「でも、それって参考にならないなぁ……」
 

合法的に収入を増大させればいいのです。
服務規程にも違反しないで。

例えば、
持ち物の中にビンテージ物の
お宝はないでしょうか。
クルマやバイクは本当に所有し続けなければ、ならない逸品でしょうか。

荷物が多いから、独身なのに2DKや3DKに住んでいるなら、
捨てられない逸品以外は廃棄か売却し、住居費を安くする方法を選択できない物でしょうか。

 
他には、
ご夫婦でお子さんがいらっしゃらないなら、
2年、もしくは3年と区切り、
一人の給与でやり繰りし、一人分の給与を貯蓄に回せない物でしょうか。

貯蓄だけでなく、株式の分散投資やREITで多少でもお金を増やせない物でしょうか。

 
少し、視線を変えるだけで、
以上のような手段が思い浮かぶものです。
 

合法的に収入を増やす!!

意外とある。
そのことをどうか、
再認識していただければと存じます。

 
そして最後に、
CASHフローを増加させる三箇条の3つ目は、
『寄付や贈与など、第三者から
 返済の必要のないCASHを手に入れる』
です。
 

「待ってました。それが聞きたかったんだ」
 

寄付や贈与は、返済の必要のないCASHです。
では、誰が皆さんに
寄付や贈与を下さるのでしょう。

 
通りすがりのお金持ち?
あり得ません。
お金持ちは、意外と渋ちんです。

投資効果の無い対象に、1円だって支払ってこなかったからこそお金もちになったのですから、
なんの関係もない第三者に寄付や贈与をすることなどあり得ません。

 
では、誰でしょう?
身内です。

それも、御父上やお母上ではありません。
彼、彼女は、今や第二の人生の真っ最中です。
人生を卒業するまでに、どんな苦労があるのか、疑心暗鬼です。

子供達にお金をかけてきた……。
だから、苦労しているんだ、
と、皆さんを恨めがましく、
思っている可能性だってある。
お金の無心など、しようものなら、
 

「お前、不動産投資する金あるんなら、
 父さんや母さんに、海外旅行でも
 プレゼントしようなんて気はないのか、
 この親不孝者め!」

と、藪蛇になる恐れも、ゼロとは申せません。
 

「って、ことは爺ちゃんや婆ちゃん?」

 
正解!
 

「孫は目の中に入れても、痛くない」と、昔から言われているでしょ。
そのものズバリ、”孫”と言う演歌だってあるんです。

伝え続けられる言い伝えには、物事の真理があるものです。

 
「でも、全然連絡を取ってないな。
 今更って感じがしちゃうなぁ、ムリだよ……」

 
魔法の言葉があります。
この言葉を相手に伝えると、
例え、10年、
いやいや30年音信不通の身内であっても、
いきなり、仲良くなれる違和感のない言葉、

 
それは、

((ばぁちゃん? 俺、孫のアキラ、
  昨日さ、夢でばぁちゃんの夢を見てぇ、
  元気かなぁって思って……。
  元気かい? ))

 
最初から、金の無心をしてはなりません。
ファーストコンタクトでは、
祖母の健康を心配する、
心優しい孫として接する。

その後もなんどか、ご機嫌伺いの時間を取り、
会いにゆき、心が通った頃に、取得した貸家の話題をするのです。

 
そして、なぜ、そんな貸家に投資したのか理由を話す。
その理由こそ、大事な乾坤一擲の言葉。

それは、
「ばぁちゃん、昔言ってくれたろ。
 お金は大切だって、
 大切にして使うんだよって」

なんでもいい。
場合によっては、作り話だって構わない。

 
自分の一言で、
心優しい孫は、貸家を運営している。
見事だ。
なんと素晴らしいことだ。

よし、この孫の為に、
老い先短い私は、何かできることはないか。
そうだ、
子供にも内緒にしていたヘソクリ、
いや、
定期を全部あげようか。
そうだ、そうしよう。

 
ショートカットして記述すれば、
こんな具合です。
 

なぜ、
おばあちゃんが、
そんな気持ちになるのかと言えば、
 1.心優しい孫
 2.貸家を運営している実績
 3.その切っ掛けが自分の言葉
だからです。

 
人生卒業間近の方々にとって気になるのは、
身内に忘れてしまわれることです。

死んだ後も誰かに覚えていてもらいたい。

そんな気分、お分かりになるでしょうか。

 
だからこそ、人生を掛けて稼いできた、残したお金は有意義に使ってもらいたい。

 
そう思うもの。
 

それには、
自己抑制能力を磨き、一軒目の貸家を取得し、
給与所得以外の家賃を収入とし、
贈与してくれる祖父母の信頼を勝ち取り、
返済の必要のないCASHで更に貸家を積み増せばいいのです。

 
以上、略儀ながら感謝とともに。

 

藤 山 勇 司

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時の流れ……

 

興味深い記事を目にしました。
「どんな内容?」

それは、宇宙が拡大し続けている
理由に対する一考察です。

「また、小難しいことを……」

 

まぁ、そう言わないで。
もうすぐ、ゴールデンウィークです。

5月1日と2日の2日間、
有給休暇を申し出れば、
連続9日間の休暇になるのです。

 

俗世から、少しだけ距離を取り、
悠久の宇宙に思考を傾けてはみませんか。

「まぁ、いいけど、それで何?」

 

”ビッグバン”

 

おおよそ140億年前、
何もない空間の一点が大爆発を起こし、
この広大な宇宙が生まれました。

その現象のことをビッグバン
と称しています。

ただ、いつも疑問に思っていました。

先ごろ、アフガニスタンに投下された、
全ての爆弾の母と言われるMOAB、

そして、1945年広島や長崎に
投下された原子爆弾……。

 

どんなに、破壊的な爆弾であっても、
爆発から少しすると収束します。

にも係わらず、
ビッグバンの勢いは衰えていません。
140億年の間、ずっと光速のスピードで
拡がり続けているのです。

 

「何で、分かるの?
光のスピードで宇宙が
広がり続けているわけないでしょ」

 

超巨大な電波望遠鏡を使用すると、
何億光年先の映像を捉えます。

そしてナント、もう少しすると、
ビッグバン直後の映像も確認することが
可能だと言うのです。

もしも光速以下ならば、どんなに遠くを
見通す望遠鏡があったとしても、
その映像は既に、
こちらに届いていますから確認できません。

 

例えば、地球に届く陽の光は
8分前に太陽から発せられたものであり、
それ以前の光は、捉えようがないのです。

 

「まぁ、いいんじゃない。
宇宙は光の速度で拡大している。
それでいいでしょ。
大騒ぎすることでもないね」

 

確かに、事実は事実ですから、
それでいいのでしょうが……。

何か引っかかるんです。

先ほども申し上げましたが、
始まりがあれば終わりがある。
そして、爆発はすぐに収束に
向かうわけです。

 

にも、係わらず宇宙は
ビッグバンからこれまで、
光のスピードで拡がり続けている。

いったい、いつまで拡大し続けるのか…。

例えば、地上での爆弾の爆発は、
大気が周囲にあり、
爆発は徐々に威力を弱めます。

 

ならば、宇宙の向こうには何があるのか。

もし、何もないとしても、
宇宙空間には物質があり、
物質は重力を伴っています。

重力は物を引き付ける力ですから、
中心にむかって、収縮するはずです。

ところが、どんなに宇宙空間を調査しても、
収縮の気配さえない。
爆発直後から140億年間、
ずっと光速で拡大し続けているのです。

 

”いったい、なぜ?”

 

私は科学者ではありませんから、
疑問を抱えても解決する術がありません。

ずっと、
変だな、理屈に合わないな。
なんでだろう?
と、思い悩むだけでした。

 

「ほぉ……、すこしだけ、分かってきたよ。
つまりさ、宇宙って奴はビッグバンから、
ずっと、MAXで怒りっぱなしってことだ。

真っ赤な顔して、目を血走らしって、
Big BAaaaaNNN!!って。
ご愁傷さまだね」

 

まぁ、当たらずとも遠からずです。
誰だって、強弱はあります。
ピークを保ち続けるのは不可能です。

ところが、宇宙は、
気の遠くなるような時間、
持続しているのです。

 

「それで? それで終わりってのは無しだよ」

 

やっと、聞いていただけるようですね。
ありがとうございます。
そうした疑問に対する仮設を目にしたのです。
なんと!

☆☆時間そのものが、遅くなっている。
宇宙の拡大スピードは絶対的な速度は
遅くなっているものの、
時間の尺度が遅くなっているから、
光速で拡大し続けているように、
見えるだけ……☆☆

 

なんとも、
身も蓋もないような仮設なのですが、
妙に説得力があるのです。

 

光のスピードは1秒間に30万キロです。
時間の流れが同じだとしたら、
ビッグバン当時も
1秒間に30万キロだけれど、

もしも当時の絶対的なスピードが
100倍だとしたら、
当時の拡大スピードは現在時間の
1秒間に3000万キロかもしれず、

ずっと先には現在時間の
1秒間の光の速度は3mに
なるかもしれない。
そして、ついにはゼロ……。
時間が凍結することになる。

 

「えっ!? ずっと先って、いつよ」

 

どんなに早くても、100億年先でしょう。

「ははっ、驚かさないでよ。
生きてる間かもって、ちょっと焦ったぁ」

 

ただ……。
この仮説は、相対的な「時の流れ」について、
考えさせられました。

皆さんも、
ご経験あるのではないでしょうか。

小学校の夏休みの、
なんと長かったことか……。

 

太陽が昇ると同時に、外に飛び出し、
陽が落ちても、家に帰らず、
学校に行っていたことなんて忘れて、
野山を駆け回り、
1年が、1か月が、
1日のなんと長かったことか。

 

ところが、
最大9日間のゴールデンウィーク。

にも係わらず、
始まる前から、ゴールデンウィーク明けの
スケジュールを確認している始末です。

ビッグバンと、まるで逆。
人の人生とは、始まりはゆっくりと、
次第に早くなり、
老齢を迎える頃は、コマ送りのように
日々が過ぎてゆくのでしょう。

 

いったいなぜ?

 

”なぜ、人の人生とは
次第に早くなってゆくのか”

 

幼いころから、
疑問に思ったことは、
頭の片隅から離れない性格ゆえでしょうか。
ずっと、このことも考え続けて来ました。

 

私なりの結論は、
人の人生が年齢を経るに従い早くなる理由は

 

”経験”です。

 

結末が見えないアクションは
不安と期待が入り乱れ、
感覚的な相対時間は長くなります。

ところが、
既に経験済みのアクションは、
始まる前から結末を見据えているので、
経過する時間は短くなる。

期待も不安も抱かないのですから、
当然と言えるでしょう。

 

こうした状況は老いを早めてしまいます。
刺激のない生活は、
体力・思考力・免疫力を弱め、
衰弱し続けてゆくのです。

 

身体も脳も、本質的には怠けモノです。
なにも、努力しなくても、
明日も生きてゆけるなら、
強くも賢くもなろうとしない器官です。

 

経済的独立を成し遂げられた兼業大家さん、
本業の2倍〜3倍の家賃を獲得した
兼業大家さん、
そして、そうした兼業大家さんを
目指す方々に申し上げたい。
どうか、
知的好奇心と身体的刺激を
忘れないで頂きたい。

ともすると、
なにもしなくても生きていける日常は、
刺激もなく、安穏とした生活であり、
何の努力も必要ありません。

債務も返し終えたなら、
幾ばくの管理費を支払えば、
完全にフリーとなります。

非常に危険です。

 

時の流れは、
滝のようなスピードとなり、
気が付くと、
棺桶に入る一歩手前となりかねません。

 

人生を卒業する、その瞬間まで、
ワクワクしている。
その為には、何かに、誰かに、
必要とされる人物で
あり続けることではないでしょうか。

 

私も、
「時の流れ」
の相対的なスピードに
懸念を抱き続ける一人です。

 

平成29年 ゴールデンウィークを控えて

 

藤 山 勇 司

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