令和を迎える平成の終わりに

 

あと数日で新しい令和の御世となります。

昭和の時代に

広島県呉市で生まれ、
愛媛大学を卒業し
大倉商事㈱に入社……

平成の時代に
        
競売不動産の再販売プロジェクトを稟議!
実績がないと門前払いにされて一念発起し
レバレッジを効かせた株式投資で、
自己資金を増殖させ競売不動産の
期間入札にチャレンジ……

想いは届かず入札に失敗し続け、
平成5年5月に、
5度目に特別競売に出ていた
足立区花畑の右翼の事務所を落札!
四苦八苦の末、占有解除を実現し、
再度、競売不動産の再販売プロジェクトを
稟議するものの、
一度の競売不動産は「実績」とは言わずと否決……

なにくそと、
その後は、特売にフォーカスし
仮釈放中の男性が占有している亀戸の物件
内縁の夫が府中刑務所にいる南砂の物件
を次々と落札し、
3度目の稟議をするものの、
最後の最後、
役員決済の最中、
副社長による、

 

『歴史あるわが社が競売ですか……
 いかがなものでしょうね』

と、言う一言に
共に進めていた本部長は、
         
 

『さすがでございます。
 私の懸念もそこでございまして』
 と、見事な手のひら返し……

       

返された稟議には、

 

「「同様の再稟議をすることべからず」」……
        
 

復活の芽を絶たれ、
会社組織ではなく、
個人として、取り組むことを決意。
本業があるので、
転売ではなく賃貸に方向転換し
大家さんの道に踏み出したのが
平成6年でした。

翌年の平成7年には、
家庭を築き、長女が生まれ
3年後の平成10年7月には長男が誕生……

このまま、
サラリーマンとして父親として
頑張ってゆかねばと想いを
新たにしていた翌月の8月21日
大倉商事株式会社は
自己破産申請を東京地方裁判所に申し立てたのです。

運命の日の前日(平成10年8月20日)には、
横浜高校の松坂大輔はPL学園と16回の死闘を投げ切り、
日本は「怪物松坂」一色!
周囲と己を取り巻く環境の違いに愕然としていました。

とは言え、
生きてゆかねばなりません。
その時点で2人の父親です。
会社が倒産したから、
オレの責任じゃないから、
そんな言い訳は何の役にも立ちません。
       
私は、
大倉商事株式会社は、
商社なのだから、
大量の電話加入権があるはず。
ならば、その電話加入権を

個人で買い取り、
再販売して利益を得るかと
破産財団に申し入れ実行。

その後も、
大倉商事や大倉商事金属販売の
債権回収の手伝いをしながら、
競売不動産を増やし、
財務基盤を強化してゆきました。
 
 

怒涛の平成が終わろうとしています。

多くの地震や水害が日本を襲いました。
   
   平成 5年 北海道南西沖地震 (死者  230人)
   平成 5年 九州南部豪雨   (死者   93人)
   平成 7年 阪神・淡路大震災 (死者 6437人)
   平成13年 芸予地震     (死者    2人)
   平成16年 新潟・福島豪雨  (死者   16人)
   平成16年 台風23号豪雨  (死者   98人)
   平成16年 新潟県中越地震  (死者   68人)
   平成18年 7月豪雨     (死者   30人)
   平成19年 新潟県中越沖地震 (死者   15人)
   平成20年 岩手・宮城内陸地震(死者   17人)
   平成21年 九州北部豪雨   (死者   36人)
   平成23年 東日本大震災   (死者 1万9667人 行方不明者2536人) 
   平成23年 台風12号豪雨  (死者   98人)
   平成24年 九州北部豪雨   (死者   33人)
   平成26年 広島豪雨     (死者   77人)
   平成27年 関東・東北豪雨  (死者   14人) 
   平成28年 熊本地震     (死者  272人)
   平成29年 九州北部豪雨   (死者   40人)
   平成30年 北海道胆振東部地震(死者   42人)
 
その度、
平成の御世の今上天皇は、
被災地を訪れ、
頭を垂れ、
悲しみを共にされ、
復興の願いを口にされました。

昭和から平成への代替わりの頃のお姿は、
引き締まっておられました。
父親である昭和天皇が崩御され、
すぐに、
天皇の重責を担われるのですから、
当然のことでしょうが、
決意のあるお姿でした。

あれから31年の月日が流れ、
伊勢神宮に
退位のご報告に参られました。

31年の月日の流れは、 
これほどまでに
雰囲気を変えるものかと、
想ったものです。

現在私は56歳……
平成天皇が即位された年齢です。
運が良ければ、
31年後生きているとしても、
やはり
時の流れが
私の姿形、そして意欲も
減退させてゆくことでしょう。

平成が始まった、31年前から
今日までの間、
全て思い出せます。
まるで、
昨日のことのように感じます。

結果として、
そのくらいの時間しか
残されていない。

それを
伊勢神宮に
お参りになる
今上天皇のお姿から
強く
感じました。

たまさか、
不動産投資の真髄めいた
法則を掴むことができました。

あとは、
どれだけ多くの人々に
伝えきれるか。
それが、
私の役割ではないか。
そう思っています。

身体は一つしかありません。
時間は有限です。
ならば、
これまでの蓄積を
引き継いでゆく。
それこそが、
この時代に生まれた
私の役割ではないか…… 
その想いを
平成の終わりに新たにいたしました。

””ありがとう平成
 よろしく令和””

以上、略儀ながら感謝とともに。
       

藤 山 勇 司

 

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相次ぐデベロッパーの不祥事と不動産投資の手順

 

一昨日、スルガ銀行の一部業務停止が解除されました。
その当日、
レオパレスの建築違反割合は70%を超えることが、会見で明らかにされ、
大和ハウスも2000軒以上の建築違反を表明……

★不動産投資の融資を担う金融機関、
★投資案件を建設&販売する
大手デベロッパーが
相次いで過去の過ちを懺悔する事態です。
今では、
次はどこが?

おそらく、
これで収まることはない

今なら、
目立たないから、
今の内に
あること、あること、もっとあること
をバラしておいた方がいいのでは?

喧々諤々(けんけんがくがく)、
多くの脛持つ企業内で
夜を徹して会議が行われることでしょう。
平成の内に、
疚しいことは終わりにしておきたい。

新しい御世の前に罪を告白して、
平成のことは水に流して、
令和には心機一転!
素知らぬ顔で、
無垢な企業として出直したい。
そう思う気持ち、
わからなくはありません。

 

しかしながら、
そうした姿勢は、どうでしょう?
御身大事……
自分が良ければそれでいい……
騒ぎが収まるまで頭を低くして……
それが、
広告を大々的に打ち続け、
ブランドイメージを高め、
多くの消費者に愛された
大企業のすることでしょうか?

もっと、真摯にあるべきです。

 

私は、
定期的に開催している
不動産投資の入門セミナーの中で
常に言い続けていることがあります。

 

「へぇ~、セミナーやってんの?
 で、何を、くっちゃべってんの?」

 

それは、
”不動産の是非を不動産屋に聞くな!”
です。

 

「ばか、言ってる。
 不動産屋に仲介手数料払うんでしょ。
 その不動産屋に
 紹介してもらう不動産のことを聞かないで、
 どうすんのよ。
 意味不明なことを言うんじゃねぇよ。
 それこそ、
 被害者が続出するわ」

 

”不動産屋に不動産の是非を聞くな”
暴力的な提言に思われるでしょうが、
理由があります。

「理由?
 いったい何なの」

理由は、 
~とにかく、売ろうとする~
からです。

不動産仲介業者の目的は不動産契約の成立です
決して、顧客の未来を考慮しているわけではありません。

 

例えば、お医者さんであれば、
 〇食べ過ぎないように、そのままだと死にますよ!
 〇お酒は止めてください。そのままだと死にますよ!
 〇禁煙してください。そのままだと死にますよ!
などなど、
患者の要望やライフスタイルを
根本から否定する
耳障りの悪い注意も口にします。

 

では、不動産仲介業者はどうか?
””その不動産は買ったらだめです。買ったら死にますよ!””
なんて、ことは、口が裂けても言いません。

 

彼らは、
相場よりも高い不動産を売るときは → お値打ち物です
相場よりも低いが見栄えの悪い不動産を売るときは → 磨けば光ります
相場程度の不動産を売るときは → この不動産をお買えになるなんて羨ましい

煎じ詰めれば、
“”買え、買えないなら目の前から消えろ“”
です。

その上、
所得税の還付や相続税の減免を理由にして
億を超える借金をさせてまで、
物件を売りつける……

いったい、
一般消費者の人生をなんだと思っているのか。
 開いた口が塞がりません。

 

「批判するだけなら、
 サルだってできる。
 喚いていればいいんだからさ。
 で、どうすりゃいいの?」

 もっともっと、
 ご自分を信じて頂きたい。
 本業を続けられるだけの
 能力と耐久力があるのです。
 不動産業者よりも判断能力は遥かに上なのです。

 

「またまた、
 とんでもないこと言ってくれるね。
 専門業者よりも素人の方が
 上なワケないじゃない」

 

ところが、
そうでもないのです。
なぜなら、
一般のサラリーマンは
誰しも、
日々進化を続ける業務をキャッチアップされ続けています。
その証拠に
2年前や3年前のスキルで
今の業務ができるかと言えばどうでしょう?

 

「いやいや、
 そりゃ無理だ。
 バンバン変わるもの。
 それが理由でさ
 子育ての長期休暇も
 取りづらいんだもの」

 

それが普通です。
ところが
不動産業は十年一日。
30年前、40年前取った杵柄が
令和を控える今も
通用してしまうのです。

なぜなら、
〇有るものを売る
(仲介業者は現物の仲介です) 
〇欲を掻き立てて売る
(所得税還付や相続税対策は欲の代表例です)
〇契約書でリスクを回避
(小さく印字された重要事項説明書でリスクを回避します)

業務で言えば、
上記3つで終了してしまいます。
その上、
人間のサイズは変わりません。
例えば、
「お宅のお子さん大きくなったわね」
「そう、もう3m超えてさ……
 1階の天井突き破ったの。
 困ったわ。
 4m級になったら、
 進撃の巨人になっちゃう」

とか、

「お宅のお子さん、
 かわいいんだけど、
 あまり大きくならないね」
「そう、
 中学生になるんだけどね。
 まだ20cm
 隣のミナちゃんの肩に乗って
 登校してるの。
 それに、
 寝るのはリカちゃんハウスよ。
 困ったわ」

なんてことはありません。
おおよそ、
150cm~180cmの
身長割合は90%です。

だからこそ、
家の機能の劇的な変化は
求められないのです。

 

不動産屋を
過度に恐れないでください。
真面目に取り組めば
皆さんの地力の方が
遥かに上なのです。

 

「ふ~ん、
 まぁ、なんとなく
 わかるよ。
 だったら、
 何から始めればいいの?」

 

最初は、
自己資金で
地方の戸建を購入し、
自己資金で
リフォームして
1軒大家さんとして
スタートなさるのが
いいでしょう。

「なんで?」

5000万や1億の借金をして
アパート経営を始めたりすると、
それだけで、
皆さんの属性からくる信用は
雲散霧消。影も形もなくなります。

もう何もできない。
あとは、
 〇入居率が下がらないこと
 〇家賃が下がらないこと
 〇クレームや大規模修繕が発生しないこと
を祈ることしかできない、
祈祷生活に入ります。

 

一方、
自己資金で1軒大家さんになれば、
〇家賃は維持費を除いて、全額余剰家賃となります。
〇返済がないので家族も安心できます
〇戸建ですから担保にして、2軒目の購入資金にも活用できます。
安定した大家さんをスタートし、
2軒目も狙えるアクティブさを失いません。

そして、
競売不動産を活用すれば、
含み益のある投資用不動産を所有できるのです。

 

「ちょっと、待って。
 ”含み益のある投資用……”
 って、
 どういうこと?」

 

世間一般で言う不動産投資は、
含み損からスタートします。
新築物件は消費税や税金そして仲介手数料などの諸経費は
売却しても帰ってきませんし、
売る際には、新築物件の価格で売却は不可能です。
だから、含み損となるのです。
中古不動産も同様、諸経費はありますし、リフォーム費は
売却価格にストレートに反映されません。

ところが、
競売や任意売却物件であれば、
そうした含み損ではなく
含み益からスタート可能です。
事実、
競売不動産の大半は
不動産転売業者が落札しているのです。
彼らは、
競売不動産を落札し、
リフォームし
中古不動産として売却して利益を得ている。

つまり、
含み益があるから、利益が出ているわけです。

おわかりでしょうか?
これが実態です。

 

まずは、
自己資金で
地方の戸建を競売不動産で落札して
リフォームして通常の家賃で貸す。
 
このアクションの中に
悪辣なデベロッパーや
嘘ばかり口にする悪徳金融機関はいません。

家族の笑顔を守り抜く!
これこそ、
不動産経営の真骨頂
そう思っております。

 

平成最後の葉桜の季節に
  藤 山 勇 司

 

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ブレグジットと経済構造の行方

 

イギリス……
ユーラシア大陸の西端の島、
日本からの直線距離は9316キロと途方もない彼
日本は大陸の東端ですから、
イギリスと日本は大陸を挟んだ島国の海洋国家です。

この両国は、
付き合い、争い、離れ、
そして、再び関係性を高めようとしています。

 

「そういやぁ、第二次世界大戦前には日英同盟があったね」

 

なぜ、日英同盟が成立したのかと言えば、
当時の国際基軸通貨はドルではなくポンド。
国際間で物資をやり取りする際、基本となる通貨は
ゴールドで保障されたポンドでした。

原油や鉄鉱石やくず鉄を輸入せざるを得ない日本としては、
基軸通貨を持つイギリスと良好な関係を維持するのは
マストでした。
一方のイギリスから見ると、
脅威はロシアです。

ヨーロッパに触手を伸ばし、
隙あれば、イギリスを狙おうとするロシアの東に
強力な国家があれば、
仇敵のロシアは西と東に戦力は分断される。

ここは、
ユーラシア大陸の東端の
日本に手を貸しても良いだろうと
考えていました。

日露戦争で活躍した戦艦三笠など、
主力戦艦の製造元はイギリス製です。
イギリスは
〇戦費を融資し
〇戦艦を用意し
〇右も左も分からない日本の海軍に
訓練も熱く指導していたのです。

 

「ん? でも、なんで同盟破棄してさ、
 第二次世界大戦で敵同士になったの?」

 

なんと、日本は
日露戦争で驚天動地の勝利!
(イギリスはそんな結末を望んでいませんでした。
ロシアを苦しめれば、それでいい。ただ、それだけです)
 
しかも、
その余波で、
朝鮮半島を併合、
台湾を植民地とし、
アヘン戦争で
権益を得たイギリスの金城湯池である中国にも
満州国を建設し、
無視できなくなってしまった。

いつの時代も、
国家は御身大事!
他国のことよりも
己の国の利益を考え、
敵味方を峻別していました

アメリカ・ファースト!!
は、ローマやカルタゴの時代から
変わらぬ政治の底流を流れる
基本原則です。

 

1944年1月、
アメリカのニューハンプシャー州の
ブレトンウッズで
第二次大戦後の金融体制の会議が
開催されました。

その結果、
世界の基軸通貨はポンドからドルに変更……
イギリスの夕暮れが始まります。

悪いことは重なるもので、
インドを始めとする
植民地群が次々と独立し、
あぶく銭が入ることは無くなりました。

「たいへんだったね。
 で、日本とはどうなったの?」

イギリスの本音は、
((なんもかんも日本が悪い!
日本がいなければ、この世の春が続いたのに、
ロシアを破って、
東南アジアで植民地政府を撃破したおかげで、
有色人種が自信を
持っちまった。
あ~あ、日本に
手を貸すなんてことをして
しまったばかりに……
こんな結末になっちまった))

 

「言いすぎじゃないの」

 

建前は、キリスト教国ですから
御大層なことを口にします。
しかしながら、、、
(日本許さまじ…)
が、彼らの本音です。

 

「それが今じゃ、
 ブレグジッドか。
 イギリスの国会荒れ放題じゃない。
 2年間、何やってたの?
 100万人を超えるデモが
 ロンドンに
 発生してるんでしょ。
 EUに残れ!
 とかなんとか、
 今なら、離脱に投票してない!
 って、テレビでやってたよ。
 いったい、どうなるの?」

 

私の独善と独断から申しあげますと、
『合意無き離脱』
に突き進みます。

 

「え!? 嘘、
 テレビと全然違うこと言って、
 大丈夫?」

 

イギリス……
甘く見てはいけません。
〇人 口  6600万人
〇GDP 288兆円(世界第5位)
〇1人当たりGDP 436万円
〇核保有国
〇国連常任理事国

しかも、
007!
ジェームス・ボンド
でおなじみの
MI6を有する
諜報大国です。

 

「だからって何?
 EUから離脱したら
 大事になるんじゃないの?
 だ・か・ら、
 連日連日、
 国会で離脱承認案を採決してるんでしょ。
 メイさんだっけ?
 ははは、
 メイって、言ったら、
 隣のトトロの(めいちゃぁ~ん)
 を思い出すけどさ、
 あのシャガレ声で
 どなってるでしょ。
 あれ見たら、
 とてもじゃないけど、
 合意なき離脱なんて
 選択しないでしょ。
 デモも
 もっともっと拡大するだろうしさ」

 

私の観点からすると、
EUに残る選択肢の方があり得ません。
なぜなら、
イギリスは手のひら返しが大得意の国……
不利とみると、
脱兎の如く逃げ出し
有利とみると、
嵩にかっかって責めてくる。

つまり、
イギリスの深部に居座る
ディープステートから見ると、
EUの賞味期限は過ぎ去った。
あらたな枠組みに変えるべき……
そう考えていると感じます。
先の大戦前の日英同盟を破棄し、
日本の敵になったのと同じ行動様式です。

 

「わかんないな。
 なんでEUが賞味期限なの?」

 

ユーロが導入されたのが
1999年ですから、
あれから20年が過ぎています。
ドイツ、フランス、イタリアを
始めとする28か国では、
ユーロを使用していますから、
その国独自の通貨政策は不可能です。

その結果、ドイツが1人勝ちしてしまい、
他国では失業率が増加し政情不安が続いています。
しかも、
そのドイツは、
米中貿易戦争、1京(1兆の1万倍)に迫ろうとする
過剰債務に苦しむ中国と深く結びつき、
泥沼に引きずりこまれようとしている。

アメリカと中国の
貿易戦争は一過性のものではなく
次世代通信の5Gの問題も含め、
行き着くところまで進みかねない。

もしも、
このまま、
EUに残ったとしたら、
経済破綻したEUの
尻ぬぐいをする羽目に陥る。

ここは、
1、2年は大変であっても
一切の関係を斬るのが得策……

 

「1,2年じゃ、すまんでしょ。
 EUから合意なき離脱したらさ、
 関税も復活するだろうし、
 関税が合意するまでの間、
 輸入も輸出も、ストップするんじゃないの?」

 

抜け目のないイギリスです。
離脱表明から2年の間、
合意なき離脱に向けた準備を
裏でひそかに実行しています。

例えば、
関税ですが、
代替品の利かない物品を中心に
約90%の関税をゼロとします。
ですから輸入については問題ありません。

輸出については、
アメリカと電撃的に
貿易協定、例えば
FTAを締結する予定です。
EUに加盟したままでは、
単独での貿易条約を締結できません。
返す刀で
日本が主導するTPPに加入……

多少、
混乱するのは半年~1年半程度ではないでしょうか。
 
さらに、
税関や国境警備の人員も
急激に増員しています。
EUに残るのであれば、
無駄な施設や人員を
なぜ、新設し増やすのでしょうか?

 

「いやいやいや
 EUの問題だけじゃないでしょ。
 そうそう、
 アイルランドの問題があるでしょ。
 なんだっけ、
 北アイルランドの武装組織IRA
 がテロを繰り返すとか、なんとか
 それはどうなるの?」

 

イギリスは、
グレートブリテン島と
アイルランド島の
2つの島に分かれています。
グレートブリテン島には
北にスコットランド、
西にウエールズ
東南にブリテンがあり、
アイルランド島の北は
北アイルランドでイギリス
その南は国家である
アイルランドです。

問題が起こっていたのは、
北アイルランドの独立闘争です。
現在は、
どちらもEUに加盟していますから、
北アイルランドとアイランド間の
国境は、なきが如し。

ところが、
イギリスがEUから離脱すると、
再び、北アイルランドとアイルランドの間に
国境が設置され、
IRAが復活!
テロがイギリス全土で勃発するのではないか?
その懸念も
ロンドンのデモを拡大する一要因です。

 

「でしょ。
 だから、なんだかんだ言って
 ないよ。EUには残ることになるんじゃないの?
 離脱するにしても3年か4年かけて
 徐々にでしょ」

 

一つの解決策として、
北アイルランドとアイルランドの国境を
設けないことにする案もあります。
これはバック・ストップと言うのですが、
この措置を講じている間は、
EUから離脱したとしても
EUの法律に従わなければなりません。

 
それをぶち壊す方法こそ、
””合意なき離脱””です。
アイルランドとの交渉は2国で話すだけ。
EUは関係ありません。

そこで、
象徴的な出来事がありました。
今年の3月14日、
アメリカのトランプ大統領は、
アイルランドのバラッカー首相と協議をしていたのです。

その真意は何か?
アイルランドにも
EU離脱を
そそのかしているのでは?

裏事情に疎い、アイルランドに
CIAや各国の諜報機関(5アイズ)の集めた
エビデンスを突き付け、
(悪いようしない。ここは、大人の対応を取ったほうがいい)
と、迫ったのでは?

そう見ています。

巷間、
ブレグジッドは
移民問題や
EUの法律に従わないとならない、
主権の無さが
根本原因だと
されていますが、

もしも、
イギリスの意見が通り、
他国を従わせられるのであれば、
そんなことは無視し、
建前で「国際協調は大切だ」
と、述べていることでしょう。

ところが、
EUに手を伸ばし、
ドイツを裏から強力に支援していたのは
中国!
● 莫大な介入資金、
● ハニトラ
● 法律戦
● 一帯一路の誘惑
● AIIB
など、
魅力的な数々の申し出に
EU各国が各個撃破され、
イギリスの主張が通らなくなった。

だったら、
もういい。 
オレはここから立ち去る!
これが
イギリスの深部に
でんと居座る
ディープステートの主張ではないか、
そう考えています。

はてさて、
どうなるのか、
じっくりと見てみましょう。

 

平成最後の花見とともに
 藤 山 勇 司

 

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