不動産の良し悪し

 
不動産は、
文字通り『動かない財産』
です。
 

 

「当たり前でしょ。
 で、それがどうしたの?」
 

 

そう、
当たり前です。
 

ですが、
この当たり前の事実を
しっかりと認識されている方はどれだけ
いらっしゃるでしょうか?
 

 

「ど、どういうこと?
 ちょっと、何言ってるのかわかんないね」
 

 

例えば、
不動産屋さんの営業トークに
不動産の立地を誤魔化されていないでしょうか。
 

具体的に申し上げますと

・駅から遠く、周りに民家が少ない。
 → 自然豊かで陽当たり最高の立地です
・繁華街のど真ん中で喧騒とした場所
 → 買い物に便利!コンビニへも歩いて1分以内
・川岸ギリギリの立地
 → 川のせせらぎが日々の疲れを癒してくれます。
などなど……

当然と言えば当然なのですが、
デメリットは口にせず、メリットのみに焦点をあてて、
実態を覆い隠すわけです。
 

 
  
「まぁ、それって
 キャッチ―なセールストークだよね。

 いい悪いをさ、
 言い立てるほどのことじゃないんじゃないの?」
 

 

たしかに、
様々なCMはどれも
そうした傾向があるのは存じています。

しかしながら、
巨額の借り入れを伴うのが不動産です。
 
にもかかわらず、

・感情を揺さぶり
・真実を覆い隠し
・決断を焦らせ

真面目にコツコツ働き続けてきた
サラリーマン諸氏を
ギャンブルの渦中に巻き込むのは如何なものでしょう。
 

 

「お、おだやかじゃないね。

 不動産屋だって、
 生活が懸かってるんだからさ、
 多少は物件を盛るのは許されるんじゃないの?」
 

 

先ほども申しました通り、
生活の根幹を揺るがさない、

「散財したなぁ~」

で、
済まされるほどの
消費であれば、それもいいでしょう。
 

しかしながら、
不動産の売買で、
失敗すると、
取り返しのつかないことになりかねません。

そして、
不動産は動かない財産ですから、
所有すると、
設備や内装を直せますが、
立地は動かしようがないのです。
 

例えば、
先日の北海道地震。

札幌市清田区では、
地震による液状化で
一般住宅が傾き、
使用不可能になってしまいました。

その場所は、
昔、湿地や沼や田んぼを埋め立てた場所でした。

”そんな場所と知っていたら、家なんて建てなかった”

被害者の方々の悲痛な叫びを
仲介した不動産業者はどのようにお聞きになったのでしょうか。

 

数年前の広島の土砂崩れ、
昔の地名は
”八木蛇落地悪谷”
(じゃらくちあしだに)

聞いただけで
住宅なんて建てるべき場所ではないと分かる地名だったのに、
地名を変えて
ただの八木町……

不動産業者は
事の顛末に、
被害賠償をしたのか?

寡聞にして、
そうした事実を見聞きしたことはありません。

 

地方のRC造一棟物マンションも
被害を拡大させています。

 

例えば、
販売価格1億円
満室で年間家賃収入は1200万円!

一見すると、
とても良い投資案件に見えますが、
その実態は……

・固定資産税&都市計画税   
・エレベーターのメンテナンス費用と電気代
・共用部の維持管理清掃費用
・空室率(満室であっても入れ替わりの空白期間で5%は家賃が見込めない)
・管理費
・再リフォーム費

以上で、家賃の40%は飛んで消えてゆきます。

 
 
仮に、支払い率を家賃の50%に抑えたとしても
キャッシュフローは10%です。
 

 

「10%のこりゃ御の字でしょ。
 そうじゃないの?」
 

 

それだけで済むはずがありません。

・エレベーターの二重ロックへの改造費用1300万円
・外壁再塗装費用           1700万円
・屋上防水               300万円
・火災自動通報装置の導入        300万円
  合     計          3600万円

の大規模修繕費用を少なくとも10年以内に実施しなければならないのです。
 

年間の積立金額は360万円!
 

仮に表面上満室状態が続いたとしても、
単年度の黒字額は120万円ですから、
10年間のアベレージの赤字額は240万円!
月々20万円の赤字に耐え続けなければなりません。

不動産業者は、
こうした事実を
消費者に熟知させたのでしょうか?
 

 

「するわけないでしょ。
 そんなことしたら売れないでしょ」
 

 

そう、誰も、
そうした正直な営業なんてしない。

それが不動産業者の真の姿なのです。
 

 

「どうすりゃいいの?」
 

 

不動産業者に不動産の良し悪しを聞かないことです。
 

聞いてもろくなことになりかねない。
 

聞けば聞くほど
洗脳されて
皆さんの人生は、
ギャンブルのただなかに叩き込まれることでしょう。
 

 

「不動産屋に
 不動産のことを聞かないって……
 じゃ、誰に聞けばいいのさ」
 

 

ご自分自身で
不動産の良し悪しを判断できるだけの実力を身に着けることです。
 

 

「無理だよ。
 プロじゃないんだし」
 

 

そう、
不動産は難しい……
一般的にそう信じられてきています。

 

しかしながら、
不動産の良し悪しは
 

〇読み書きと
〇足し算・引き算・割り算・掛け算
〇インターネット
 

以上3つの能力があれば、
それで問題なしなのです。

 

一つ不動産の良し悪しの
判断基準を申し上げますと

不動産の価格は土地と建物の合算金額
であることを認識することです。  
 

 

「ど、どういうこと?
 

 値段は一つでしょ。
 だって、土地と建物価格が分かれてる物件なんて見たことないよ」
 

 

なぜ、一つにしているのか。
 

それは消費者を
 

・ケムに巻く
・誤魔化す
・安い物件を高く売りつける
 

ためです。

 

そもそも、
土地価格は路線価表示されています。

路線価はネットで調査できますから
土地値はすぐにわかる。

その、
土地価格を
不動産価格から引けば、当然のことながら
残るのは建物価格です。

これは、
古であろうが、
新築であろうが
同じ理屈です。

こうして導き出した建物と土地の価格が

 
実態と比較して
(ネットの売却物件との比較) 
安いのか、高いのか
それともかけ離れているのか。
 
ものの10分もかからず判明します。

 

不動産屋に不動産のことを聞かない!

 

この行動原理を遵守すれば、
 

バカ高い物件や
お客の見込めない賃貸物件など
購入することはなくなることでしょう。

 

共に学び
共に成長してゆきたい。

 

そう、
思っております。

 

以上、秋深まりゆく季節の中で

 

    藤 山 勇 司

 

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「貸家主義と日本の伝統」

 
日本は、
創業百年を超える老舗企業や個人商店の
総数が10万社を超えています。

会社組織だけに限定しても3万社弱、
上場企業3600社のうち、560社は100年を
超えているのです。

「そりゃぁさ、
 どの企業だって、
 寿命があるわけでなし、
 長くしたい結果だけでしょ」

 

果たしてそうでしょうか?

 
もしも、
自分が経営するときだけ、
業績が良ければいいとしたら、

・研究開発をケチり、
・自社株買いを連発し1株当たりの価値を高め
・ストックオプションで己の資産を確保し

引退と同時に叩き売ってしまうことも可能です。

 
「いやいや、
 そんな奴はいないでしょ」

 
いいえ、

生き馬の目を抜く
欲深な企業経営者は
自らの経営手腕を誇るもの……

次世代のことなど、
どこ吹く風ですから、

目先の利益に敏感に行動し、
創業した会社でさえ、
投機の対象として、

  ・売却
  ・分社
  ・解体

し、利益確定するのも選択肢の一つです。

 
とどのつまり、
永く続かない。
企業寿命30年という言葉、

どこかで聞いた覚えはないでしょうか。

 

「ああ、
 なんかあるね。

 創業時のビジネスモデルが
 陳腐化して、
 儲けられなくなるとかなんとか
 あれでしょ」

 

正解!

では、
なぜ100年企業が他国よりも
多く、

そして、
なぜ、私達は老舗企業を尊ぶのでしょうか。

 

「う~ん、
 なぜ、多いのかわからんけど、

 長生きの企業がいいと思うのはさ、
 自分がそこの社員だとしたら
 安心できるからじゃないの?

 いつ、
 倒産するか分らんとしたら、
 おちおち腰を落ち着けていられないでしょ」

 

私自身、

齢35歳、
今は20歳になる長男が生まれて1か月目に

当時、
東証一部上場企業、
創業105年の大倉商事株式会社が
自己破産しましたから、
骨身に沁みます。

 
勤め先の安定は
暮らしのベースですから、
とても大切です。

従業員は老舗企業に安心感を覚える
ことは当然としても、

では、なぜ
多くの経営者も長期経営を目指すのでしょうか?
 
 

「経営者もさ、
 安定して暮らしたいんじゃないの?」

 

お金だけ、

自ら自由に使えるお金だけに
焦点を当てるとしたら、

どこかで
企業売却をした方が得かもしれませんし、

当面、
目の出ない研究開発に
多額の資金を投入する理由はありません。

 

「なんで、
 かな……。

 分かった、
 ここで
 日本人は凄いとか
 言うんでしょ」

 

確かに、
そう言えなくもない。

但し、
それは結果論であって、
理由ではありません。

 

「ふ~ん

 じゃ、そのさ
 老舗企業を経営者が
 目指す理由って
 なんなの?」

 

他の国よりも

 〇台風が襲い
  ・高潮
  ・洪水
  ・土砂崩れ
   が連発し、

 〇地震が多発し
  ・家屋倒壊
  ・地域焼失
  ・橋梁、鉄道、道路の寸断

 〇天候不順
  ・日照りによる水不足
  ・長雨による作物不作や土砂災害
  ・大雪による孤立

などなど、
日本は、
天災が避けられない国と言えるでしょう。

 

「わかるけど、
 それと、
 さっきの理由って結びつくのかな?」

 

大きな災害が発生すると
その地域だけでは
復興は不可能です。

結果、
市区町村や都道府県そして国

それ以外にも
ボランティアなど民間の助力による
災害地域の重点援助は
日本国民のコンセンサスとなっています。

 
私達は、

どこかで
そうしたニュースを子供の頃から
見聞きし、

もしかすると、
その当事者にもなっている。

ここから、
 『 お た が い さ ま 』
という、
概念が根付いているのではないでしょうか?

 

日本で生まれ育った人は
誰しもそれを肌身で感じてしまうのです。

春、夏、と過ぎ
実りの秋を迎え
そして冬がくる。

冬の間は、
冬きたりならば、春遠からじと
桜咲く季節を心待ちにする……

季節が流れてゆくように
人生も有限であることを理解している。

 

老舗企業と言われるくらいですから、
二代目どころか5代、6代と
連綿と引き継がなければ、
100年を超えることなどできません。

現在の経営者も
旧経営者から引き継いできた。

引退した旧経営者も
その前の経営者から……

その流れを自覚しているからこそ、
・・己さえ良ければいい・・
と言う、自己中心的な概念から遠ざかれる
そう思うのです。

 
大家さんも
そうあるべき……と、そう思います。

 

「どうしたの?
 なんか、弱いね。
 もっとさ、

 老舗企業のような
 気概を持てとか
 なんとか言う
 とこじゃないの?」

 

どうしてと
尋ねられると、
現状の風潮に押し流されそうだからです。

 

「ふうちょう?」

 

ええ、

その代表的な言葉とは
・・出口戦略・・
です。

 
不動産投資の
欠かせない投資姿勢として
今や根付いてしまっています。

 1:起の章
  ~物件を購入し~
   ↓
 2:承の章
  ~リフォームで付加価値を増し~
   ↓
 3:転の章
  ~入居率を上げて~
   ↓
 4:結の章
  ~高値で売り抜ける~

出口戦略を
起承転結で
表現すると
以上の通りです。

 

「そりゃそうでしょう。

 儲けるためにやってんだからさ、
 高値で売り抜けれるなら、
 その方がいいでしょう。

 家賃で回収なんて
 まどろっこしいことじゃなくて

 3年分以上の家賃収入を
 一気に回収できるなら
 転売は立派な
 戦略の一つですよ」

 

欲深な企業経営者と瓜二つな
ことをおっしゃいますね。

まるで、
貸家を株式や為替そして債権などの
金融商品と一線に並べる
お考えのように聞こえます。

 

「同じでしょ。

 それもさ、
 いつ売れるか分らんし、

 リフォームや税金も
 払い続けなけりゃならんし

 店子の退去だって
 気になるし、

 どっかで清算したくなるでしょ」

 

欲深な経営者も同じ思いでしょう。

・能力の劣る従業員に給料を払い続け
・トラブルの発生を恐れ
・好調な企業業績などないと思う。

どこかで
清算して身軽になりたい……

 

「いやな
 ことを言うね。

 企業はさ、
 ダメかどうか分らんけど

 従業員がいるんだから、
 配慮も必要だけどさ、

 貸家は貸家だよ。

 人権なんてないんだから
 所有者の自由意志で
 どうとでもなるでしょ。

 それに
 価値を上げるんだからさ、

 感謝されても
 恨まれることなんて
 あるはずが、
ないじゃない」

 

私が思うに

連綿と続く
未来永劫、消滅しない存在。

それこそ、
不動産であり、貸家です。
 
 
事実、
私の所有権は、
生きている間だけのことです。

 
どの不動産も
旧所有者がいて
旧々所有者がいて
旧々々所有者がいて
…………

 
そう、果てしなく過去の所有者の集団が存在します。

むろん、
未来に向けても同様です。

 

「何がいいたいの?」

 

本当に
所有者は
不動産の主人(あるじ)
でしょうか。

 
主人(あるじ)とは名ばかりで、
表札に過ぎない。
そう思えるのです。

事実、
表札はクルクルと変わり続けます。

 
一方、
不動産は、
建物の改変はありますが、
土地は厳然と変わらない。

付加価値がつかないからでしょう。
土地の取引に消費税は1円だってかかりません。

 
よろしければ、
不動産を
金融商品のように
欲のままに振り回すのはヤメてはどうでしょう。

 
老舗企業のように
永続することを前提に
〇維持管理を丁寧にし
〇設備更新という名の開発費もかけて
〇家賃回収も怠らず、永続力を維持する

さすれば、
不動産の恩返しという名の
家賃が振り込まれてくるわけです。

 
出口戦略のように
一攫千金は望めません。

しかしながら、
安定した生活は手に入る。

それで、
十分ではないでしょうか。

それこそ、
貸家主義です。

貸家主義は出口戦略の真逆に位置しています。

 
不動産を
金融商品のように扱わず、

むしろ
主人のように持ち上げ、
  一、貸家の意義を認め
  二、貸家の価値を高め
  三、貸家と共に生きてゆく覚悟を持つ

これが貸家主義の
3大原則です。

 
いつか、
ブログをお読みの皆さんに
直接お伝えしたい。

そう、
思っています。

秋の訪れを感じつつ……

      藤 山 勇 司
 

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ウサギの大家さんと木の根っこ

 

今から凡そ1000年前、
中国の宋での出来事です。

 

二十歳を少し超えた農家の若者が
畑の開墾に汗を流していると、
矢のように走るウサギを目にします。

かまわず、
もくもくと鍬(くわ)を振り上げる
彼の耳に……

( ドスン )

と言う鈍い音が届きます。

 
何事が起ったかと、いぶかし気に
顔を上げると、

幹を切り倒したばかりの切り株に
先ほどのウサギが頭から突っ込み
こと切れていました。

 

それ以来、

彼は、開墾を放り出し、
切り株の番をし、
ウサギを捕ろうとしたそうです。

 

上記の故事から

「株を守りて兎を待つ」

その意味は、

・古い慣習
・過去に偶然した経験
・濡れ手に粟の儲けた出来事

に、こだわり

停滞し……
努力を忘れ……
進歩や融通が利かない……

ことを戒めるコトワザとして伝承されてきました。

 

「ふ~ん、

 で、それが何と関係あるの?」

 

まず、

「株を守りて兎を待つ」

のコトワザの被害者は誰でしょうか?

 

「ひがいしゃ?

 そりゃ、農民でしょうよ。

 開墾を役人に命じられたのか、
 それとも、新規にさ、
 自ら畑の開拓を意図したのか、

 そりゃ分からんけど、
 途中でほっぽり出して、
 株の番って……

   
 そんな都合よく
 ウサギが次から次に
 飛び込むはずがないんだし。

 

 親がいりゃ、嘆くだろうし
 恋人がいりゃ、別れを切り出されるだろうし
 自分自身も、生きるか死ぬかの瀬戸際になるでしょうよ」

 

なるほど、
いつになく饒舌ですね。

 

それはともかく、
ウサギはどうでしょう?

 

「あ、そうか、
 ウサギは死んだんだ。

 おバカさんが
 夢中になったのは
 金に換えたか、食ったからでしょ。

 でもさ、
 それって、
 自業自得じゃないの?」

 

何があったのか、
それは判りませんが、

変わらぬ日常などないにもかかわらず、
いつもの獣道のつもりで
走っていた兎さん。
 

どこか、所有個数を競う
メガ大家さんと呼ばれる方々と似ていないでしょうか?

 

「どこが?

 メガ大家さんは
 ウサギと違って賢いでしょ。

 バカ言うもんじゃないよ。
 彼らに失礼でしょ。
 雲の上の存在でしょ。

 年間家賃がさ、
 5000万どころか
 1億、2億、3億だって
 ザラにいるんだから。

 なってみたいもんだよ」

 

メガ大家さんの特徴をかいつまむと……

☆フルローンで買える物件を探す

☆長期返済で金利を抑え返済は家賃

☆管理は業者任せ

☆出口戦略で儲けが見込めれば売却

☆出物物件をいち早く見つける為不動産仲介業者との人脈を開拓

と、言うことになるのでしょうか。

 

「そうそう、

 でもさ、
 それがなかなか難しいんだよね」

 

表面だけをさらうと、
どれも真面に見えます。

 
しかしながら、
大家さんの実態を図る物差しを当ててみると、
落第レベルであることが分かります。

 

「聞き捨てならないね。

 いったい何がダメだって

 言うのよ?」

 

残債比率(ざんさいひりつ)
です。
 

この残債比率の出し方は
分母が残存債務……

 

ありていに言えば、
抱えている借金の総額です。

 
分子は昨年の受取家賃総額……

満室家賃総額でないことにご注意ください。

 

公式にすると

『 年間受取家賃÷残存債務=残債比率 』

と、なります。 

 

「あらま、なんか簡単だね。

 で、それで何がわかるの?」

 

大家さんの

経営安全度です。

 

残債比率を簡単に表現しますと……

 

Sクラス  20%以上       超安定

Aクラス  15%~20%未満  ほぼ安定

Bクラス  12%~15%未満    安定 

Cクラス   8%~12%未満  ほぼ危険

Dクラス   5%~ 8%未満  破産寸前

Eクラス       5%未満 即死レベル

 

にもかかわらず、

メガ大家さんと呼ばれる方々は大半が
CクラスかDクラス……

流石にEクラスのランクの方は
寡聞にしてお目にかかりませんが、

Eクラスの物件を
キャピタルゲイン目的で購入する方々も
ちらほらと見受けられます。

 

それもこれも出口戦略をベースに
据えているからこそ、出来るのでしょう。

 

ただ……

 

「ただ、何?」

 

・<金利の上昇>

アメリカのFRBは政策金利を0.25%引き上げ、
年率1.75%~2.00%にしています。

日本の金利はゼロ……

その差は1.75%~2.00%です。

 

これまでの日米の金利差からすると
許容範囲は2%です。

いいも悪いもない、
金利の上昇を織り込む必要があります。

 

・<経年劣化による入居率と家賃の下落に修繕費用の上昇>

出口戦略で関係ないと思われているのでしょうが、
時間が経ち、維持管理を適切にしなければ、
入居率は下がり、家賃は下落し総家賃収入は下落します。

 

また、いつか売ると思っているので、
必要な維持管理を先送りにし、
通常物件よりも劣化は早く進みます。

 

いい物件は売れてゆき、
残されるのはクソ物件ばかり
気が付くと、所有する物件はクソ物件ばかりとなりかねません。

 

・<地域全体の賃貸需要が落ち込む可能性がある>

例えば、東京都町田……

駅前はにぎわっていますが、
賃貸市況は最悪です。

ワンルームの月額家賃は1万円台
2DKでさえ、2万円台の前半です。

とてもではありませんが、新築物件の建設費を回収などできません。

 

賃貸市況が悪化した原因は
供給過多です。

人口増加を凌駕する新築物件があちこちに建ち、
過当競争となっているのです。

 

東京ばかりでなく、
大分県の杵築市(きつきし)の賃貸需要も最悪の事態となっています。

キャノンの大分工場の撤退を主因として
家賃が釣瓶落としのように下落、

町田以上の下落に見舞われ、

月額家賃1000円、管理費3400円、

大家さんは月額マイナス2400円という
信じられない苦境に立たされている物件もあるのです。

 

こうしたリスクを織り込むとしたら、

とてもではありませんが、

残債比率8%前後で
拡大、拡大、拡大、またまた拡大!!!

なんて、無謀な戦略を取れるはずがない、

 

まるで木の根っこに頭から突っ込む兎と瓜二つと
感じるのは私だけでしょうか?

 

大家さんの経営安全度を図る尺度の

「「 残 債 比 率 」」

どうか、
お忘れなきように。

 

そして、

またまた、

次々に
ウサギが木の根にぶつかることを
夢見て、

株の番をすることを
選択してしまった

20歳を少し超えたばかりの
農民も

被害者です。

 

彼が失った最大の宝物は
周囲からの信頼です。

畑を開墾し続けるのは
並大抵の決意ではなかったはず。

開墾している間は食糧の援助を含め、
周囲からの助けが影に日向にあったはず。

 

にもかかわらず、

信頼の礎である
開墾作業をほったらかし、

木の根の番……

・あきれ果て、
・無視をし、
・放逐を決意

される運命です。

 

彼と同様の
大家さんのアクションは

たまたま購入した物件が
市場価格を外れた
高値で売れたとします。
  
 
それに味をしめた
大家さんは
維持管理にお金をかけず、

手持ちの物件を以前と同様に、
市場価格を無視した高値で売却依頼し、
捕らぬ狸の皮算用ばかりしている……
 

・クレーム対処しないので店子は退去し

・不動産仲介業者は呆れはて入居募集をしなくなり

・売却仲介業者も広告費がなければ、募集に応じない

 

世間から

隔絶された状態に陥るのに

時間は左程かかりません。

 

大家さんの真剣勝負は

購入後にも続く……。

 

この真剣勝負から降りると、
敗者の烙印が押され、

早晩、所有権も失うことになりかねません。

 

大家さんの業務は
畑の開墾と同様に、
果てしないかもしれません。

 
しかしながら、

豊かな農地を実現できれば、
確実に収穫を
もたらしてくれます。
 

鶴の恩返しならぬ、
貸家の恩返しは、
所有者の所業次第です。

 

この点、

 肝に銘じたい!

  私自身もそう思います。

 

以上、平成の最後の秋と冬を控えて

 

      藤 山 勇 司
 

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