ムクドリと大家さん

 

IT技術の進化は、物件調査時間を著しく削減してくれました。

不動産価格は、土地値と建物の残存価格の合計金額です。

土地値を調べるには、

1.路線価からの調査
2.売り物件情報からの調査

主に2つの調査があるわけですが、いずれもパソコン一つで判明します。

 
しかも、

3.競売不動産には評価書が添付されていますから、
 不動産鑑定士の調査も併せて活用できます。

 貸家の収入源である家賃もウェブ上の物件情報から、
 ほぼほぼ特定できます。
  
 
「昔はどうだったの?
 そうそう、なんでさ
 北海道のアパートを買ったの?
 もっと近くで良かったでしょ」
 

私が兼業大家さんの道に踏み出したのは、
勤務していた大倉商事に

「競売不動産の再販売プロジェクト」

の稟議を否決されたからでした。

 
あれは、辛かった……

いや、本当に。

  
と、申しますのは、

平成の元号が社会に馴染み始めたころ、

リクルートの住宅情報誌の最後の方に
競売情報が添付されていたのですが、

特にマンションなどは、
総戸数や大雑把な住所から
マンション名を特定できました。

 
そこで、

中古マンションの価格と競売不動産の価格を比較すると、
いずれも半値はおろか、40%以下の価格!

 
ならば、

商社金融を生かし、
競売不動産を次々と落札して

リフォーム後に転売すれば、
事業として成り立つのではないか。

そう思ったのです。

 
「それって、転売業者じゃん」
 

そう、その通りです。

ただし、
大手不動産会社は、
ブランドがありますし、

自ら売り出した物件を競売で
落札することもあり得るので、
参入できません。

いずれの転売業者も
怪しい、
氏素性の知れない輩の独壇場でした。

 
最初に稟議を提出した際の回答は
「実績がないから検討に値しない」
でした。

 
ならば、
自ら実績を作ろうと一念発起!

 
レバレッジを効かせた株式投資で
資金を捻出し、2物件を落札!

付近の不動産業者に売り出し価格の
見積もりを作成していただき、

これを推測販売価格資料として
添付して再度稟議を提出しました。

 
「結果はどうだったの?」
 

高評価でした。

子会社を作り、
本体との流れを遮断し、

大倉商事は
子会社に高利(年利14%)の資金を貸し付け、

金利で収益を還元させる方法も提案し、
3億円の資金を元手にして発足する寸前でした。

 
「やったじゃん」
 

ところが、
役員決済の場で

当時の副社長の

 
『歴史あるわが社が、競売ねぇ……、いかがなものでしょうね』
 

と、いう何気ない一言で
事態は急変!

一緒にコトを勧めていた本部長は

 
『副社長の仰る通りです。私もその点を懸念しておりました』
 

と、見事な手のひら返しをかましてくれまして、

私の元には
 
(同様の稟議を再提出するべからず)

と、断罪されたのです。

 
私の手元には
中古マンション2戸と
入札したばかりの中古マンション1戸。

しかも、残金納付のお金はありませんでした。

子会社を立ち上げ直後に
売上を上げるための隠し玉で
先行して私が入札した物件だったのです。

 
「やばいじゃん。
 残金納付できなかったらさ、
 保証金没収でしょ」
 

会社の組合経由で
労働金庫からお金を引っ張り
事なきを得たのですが、
もう、前に進めません。

 
株式で儲けたお金は
出払いましたし、

会社は競売不動産の再販売プロジェクトには
明確なノーを突き付けています。

 
「どうしたの?」
 

全部売り払って
豪遊してウサを晴らそうか……

そうも思いはしましたが、
結局虚しさしか残らないのだろう。

と思い至り、

売らないなら、貸すか!

と方向転換して、大家さんの拡大に
大きく舵を切ったのです。
 

しかしながら、
当時は
情報が一元化していません。

何かを調査しようとしても
通常の本屋さんに
不動産投資本もありませんし、
競売不動産の解説書もない。

さらに申し上げれば、
不動産の相場を調べようにも
近くの物件であれば、足で調べられますが、
遠方の地域情報を調査することは不可能でした。

 
結果として
向かったのは
永田町の国会図書館です。

土曜日に開館前に並び、
閉館までいる生活を続けました。
 

「何を調べたの?」
 

全国主要都市の
中古アパート価格と家賃の関係です。
 
 
いろいろ調査した結果、
有望な都市は、

1.仙台
2.北海道
3.松山
4.長崎

の4つでした。

 
もちろん、
最初に行ったのは
東京から比較的近い
仙台です。

金曜日の午後11時半の深夜バスに乗り、
土曜日の午前6時につき、

そこから不動産業者に顔を出し、
物件を見せてもらい、

親交を深めて酒を酌み交わす。
私のいつものスタイルでした。
 

「仙台の物件ってあるの?」
 

いえ、
諦めました。
 

「なんで?」
 

仲が良くなると、
仙台の不動産業者さんは

・なんで、東京くんだりから来るの?
 なんか気に喰わないんだよな、東京もんは……

と、不満を漏らすのです。

 
そこで、

☆いやいや、私は東京在住ですが、
 両親は山口の萩出身です☆

と、いう必要のない言い訳をすると
彼らのテンションはヒートアップ!!

・なぁ~にぃ! お前は長州もんかぁああ!
 会津の敵が何しに来たんだ。

酒癖の悪い方だったのでしょう。

そう思い、
他の業者に鞍替えしたのですが、

どうにも
しっくりこない。

彼らと心の奥底で手を結ぶことは困難だと判断し、
仙台から札幌に投資地域を変更したのです。

 
「札幌ではどうだったの?」
 

仙台では
不動産業者周りから始めたのが
失敗した原因の一つではないかと考え、
ススキノの高級クラブに狙いを定めました。
 

「???いやいや何も関係ないでしょ」
 

風が吹けば桶屋が儲かる
このコトワザを参考にしました。

つまり、

・腕のいい不動産屋はお金を儲けている
     ↓
・金を儲けた不動産屋はネオン街に繰り出す
     ↓
・札幌のススキノの高級クラブには腕のいい不動産業者がいる。
     ↓
・高級クラブのママに信用されれば、腕のいい不動産業者を紹介してもらえる。
 

私は、
ふと思いついた勝手な仮説にすがりました。
 

「どうやって高級クラブを見つけたの?」
 

流しのタクシーに乗り、
ススキノをぐるぐると回りました。

運転手さんが不審を抱いたころに
信用のできる高級クラブを紹介してもらったのです。

結果として、
信頼できる不動産業者に出会い、 
新築アパートを続けざまに3棟建てました。
 

「へぇ~、それが快進撃の始まりだったのか」
 

まぁ……
そうとも言えますね。
 

「何、その奥歯に物が挟まった言い方は?」
 

””新築物件は時とともに価格はダダ下がる””

北海道の新築物件も
この法則に抗うことはできません。

 
新築から10年も建つと、
私のアパートの中古市場価格は半値になる。
 

当然、
10年で借入額が半分になっていませんから

物件そのものは、
 世にも恐ろしい
  ””不良債権”“

になっている事実に気づいてしまったのです。

 

私は新築アパートから上がるキャッシュフローに
給料をつぎ込み、

自己資金で競売不動産を次々と落札し、
財務基盤と収益の改善を図り、
今に至る行動原理を確立したのです。

 
「ふ~ん、
 でも面白かったでしょ。
 次々に問題を解決して
 資産も収益も増えていくんだからさ」
 

そう見えるのでしょうね。
ただ……
 

「ただ、何?
 何が言いたいの?」
 

どこか不安でした。

なぜなら、
どこにもつながっていない孤独感が
当時の私を苛んでいました。

もしも、
大倉商事の副社長が

『なるほど、面白そうじゃないか』

そう、感想を述べられていたなら、
会社の事業として
大手を振って活躍出来ていたことでしょう。

決して楽な事業ではなかったでしょうが、
充実感は半端なかったはずです。
 

一方、
大家さんを拡大したと言っても、
会社の事業ではなく、
共に喜びを共有する仲間はいません。

人は、
個人だけではなく、
集団と繋がってこそ、

自己を再認識できるのではないか、
そう考えています。
 

まるで
ムクドリのように。

 
「ムクドリ?
 何の関係があるの?」
 

夕闇迫る
薄暮の頃、

大空を数万匹のムクドリが
一糸乱れぬ団体行動を取る様子、

ご覧になったことはないでしょうか。

他にもイワシの群れの集団行動……
 

彼らの動きを

ミリ秒(1000分の1秒)
マイクロ秒(百万分の1秒)

単位で動きを観察すると
百m以上離れた個体が同時に動く様子が
分かります。
 

彼らは
個体としての意識だけでなく

現在の科学では証明されていない
集団意識と繋がっているからこそ、
こうした団体行動が取れるのではないでしょうか。
 

私が
大家さんを拡大し始めた当時の
孤独感は、

会社と繋がっていない。
ともに喜びを共有できる仲間もいない。

集団と隔絶されていたからではないか。
そう思います。
 

兼業大家さんを目指す
 皆さんは、
  通常の人ではありません。
  

考えてもみてください。
普段の仕事をしながら、
帰宅して物件をネットで見て
土日には、

〇現場を見たり、 
〇仲介業者と打ち合わせをしたり
〇リフォーム業者の見積もりをチェックしたり

されているのです。
 

通常の人の感覚で申し上げれば、
過労死レベルです。

それを
 家族の為、
  年老いた未来の自分の為と

現実の自分を叱咤激励し、
 前に進むエネルギーがあるのです。

だからこそ、
 孤独にならないでいただきたい。
 

会社には、
当時の私と同様、話せません。

家族も
分かったようなことを言いますが、
本音では

(パパはね趣味なの、
 ああいうのが好きなの)

と、あきれているのが実態。

 
本当に感謝するのは
現実に暮らしが豊かになった後のことです。

 
だからこそ、
同じ方向を飛ぶ仲間と集団意識を共有していただきたい。

兼業大家さんの仲間と
LINEやSNSで繋がり
オフ会やセミナーで顔を合わせ、言葉を交わす。

 

こうした行動こそ、
皆さんを孤独から救い出し、
貸家業の大空を飛び回る
自由の羽を与えることになるのです。

兼業大家さんに幸あれ!!

 

            藤山 勇司
 

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人生3つの指針

 

こんにちは、藤山勇司です。

人は誰しも
 ・生まれ
 ・成長して老い
 ・人生を卒業します

結局、死ぬんだから
好きなことをして生きればいい……

・短絡的に、
・享楽的に、
・欲望のままに、

過ごす方々も
まま、見受けられますが、

そうした人々は、
私たちが享受している
利便性に富んだ文化に貢献されることなく
人生の幕を降ろされることでしょう。

 

一方、
周囲を見渡せば、

先人の成し遂げた
発明や文化や社会システムに
満ち満ちています。

生活インフラである
上下水、電気、ガス
蛇口を捻れば水が出ますし
スイッチをつければ、照明がつく
ガス栓を回せば、お湯が沸かせる。

当たり前に思える現状も、
最初に思いついた方々がいて
供給体制を支える多くの会社や個人の努力に支えられています。

 
こうして書き連ねる文章や、
頭の中で考える思考も
先人が磨き抜かれたた言語体系があるからこそ、

パソコンで言えば、
OSに当たる重要な文化です。
 

「そう
 言われりゃ、
 そうだけどさ、
 何が言いたいの?」
 

私たちの人生は有限であるものの、
時代は連綿と続いてゆく、

そして、
先人から引き継いだ利便性を
後の世代にも受け渡す。

可能であれば、その人なりの付加価値をつけて……

個人の付加価値は
左程大した意味を持っていないようでも、

そうした意識の共有こそ
うねりとなり、
より良い方向に導いてゆくのではないか、
そう思っています。

 
「なんかさ、
 なんか、
 今日はいつもと違うね……
 どうしたの?
 何かあった?」
 

実は、
私は、
藤山家の食事担当なのですが、

昨夜、8時になっても
誰も帰宅しなかったのです。

テーブルに並べられた料理の数々……

しょうがなくて、
一人で夕食を摂り始めました。

その後、
バラバラと
『ただいまぁ~』
と家に戻り、いつもの食卓に……

ただ、

(子育てもラストコーナーを回ったな…)

と、シミジミと思いました。

 
「ふ~ん、
 まぁ、そんなこともあるよ。
 でも、
 貸しても貸しても
 余るぐらい貸家があるんだからさ、
 子供たちも安心だね」
 

いやいや、
何をおっしゃるウサギさん、
これは大きな問題です。
 

「どんな?」
 

働かなくても
食っていける

そう、
心のどこかで感じてしまうと、

人は、努力そのものを無駄なことだと思いがちなのです。

思春期に
そうした厄介な思考に侵されると、社会人になろうとしなくなる。

そして、
貸家の”寄生虫(きせいちゅう)”になり果ててしまっては、一生を棒に振りかねません。
 

「なんで?
 生きていけるんだから、
 それでいいでしょ
 違うの?」

 
人が生まれて
人生を卒業するまでの
つかの間の時間を
どう過ごすか……

私が最も重要視しているのは、

その人、
個人が

 〇社会とどう向き合い、
 〇評価され、
 〇後の世代に何を残せたか

この3点です。
 

決して、
生きるだけじゃない。

利便性の良い数々の文明や文化や社会システムをタダで使い、
あとは知らぬ存ぜぬの八兵衛では、バチが当たる。
そう思っています。

 
「まぁ、人には人の考え方があるからね。
 でもさ、
 大家さんは関係ないの?」

 
左程、意味は持ちません。
個人としての役割の問題、そう思っています。

貸家からの家賃は
当たり前に働き、
豊かに暮らす、
その礎であり、
それ以上でも以下でもない、
そう考えています。

 
「なるほどね、
 で、
 子供たちには
 なんて言ってんの?」
 

人生3つの指針を
繰り返し、
繰り返し、
話しています。
 

「3つ……
 興味あるね。
 いったい、
 何?」

 
その3つとは、

☆フルセンテンスでの会話と思考
☆過去(潜在意識)との和解
☆評論家ではなく、プレイヤーであれ

<フルセンテンスでの会話と思考>

日本語は、
使い勝手の良い言語でして、
感嘆詞と名詞だけで会話が成立してしまいます。

例えば……
”ヤバイヨ、ヤバイヨ”
 
この
ヤバイとは、いい意味なのか、悪い意味なのか
文字だけで見ると全く不明……
そして、主語も目的語も修飾語もありませんので、事象を分析することも不可能です。

ところが、
実際の現場では、
イント―ネーションや表情で成立してしまいます。

会話だけで済めば
問題は大きくありませんが、
思考も同様だとすると、複雑な思考は不可能です。

言語は、コンピューターのOSと同様です。
低レベルのOSだと、処理できる作業も低レベル。
他人から命令され、動物のように反応して生きるしか選択肢はなくなります。

そうした、
意に沿わない境遇を跳ねのけるには、高度なOSに置き換えるべきです。

解決策は、
主語も目的語も修飾語も省くことなく、
数字も意識してフルセンテンスで思考し
会話も心がけることです。

日本語は、
英語と同様に、
単独の言語だけで、
ノーベル賞を取得できる
高度な言語体系を確立しています。

その恩恵を受けるだけのこと、
わざわざ、他の言語を一から学ぶ必要などないのです。

 
<過去(潜在意識)との和解>
 ・あのとき、やってれば、こんなことには、
 ・なんで、あきらめちまったんだ
 ・バカだったよ、オレは……

人は、
時として、
過去の己の愚行を
思いっきり、罵倒してしまいます。

それで、
何か得るものはあるのでしょうか?

それよりも
感謝すべきではないでしょうか?

なぜなら、

☆五体満足な現在の状況は
 過去に危ないことをしていなかったからです。

☆明日をもしれない重病患者でないなら、
 暴飲暴食をしなかった過去の生活態度のお陰です。

☆今日も働く職場があるなら、
 小学校から高校と、
 学び続けた努力があったからですし、
 会社からのノルマをこなし続けた直近の努力があったからです。

今日一日で
成し遂げたことなど、
芥子粒ほどの重みしかありません。

過去に感謝しても、
恨み辛みを投げつけるなど
もっての外です。

過去と和解すれば、
皆さんの感情を左右する
潜在意識が皆さんの味方になることでしょう。

前進する意欲は尽きることなく、
皆さんの目標に向かい一緒に歩んでくれるようになります。

過去と
和解することこそ、
改革の第一歩なのです。
 

<評論家ではなく、プレイヤーであれ>

多くの人は、 
現在の境遇の不満を
・過去の自分に原因を求め
・未来の自分に過大な期待をし、
・現在の自分は評論家の位置に安住
しています。

顕著な例は夏休みの宿題です。

夏休みの前半では、
未来の自分に責任を押し付けて遊び惚け
終了直前には、過去の自分の責任にしてしまい、
悲鳴を上げながら、家族に応援を求めてしまいます。

望む未来を引き寄せるには、
今をどう過ごすか
ただ、それだけです。

明日も
明日になれば今になる。
簡単な理屈です。

今日も、
明日になれば昨日になり
覆せない事実となります。

今をどう生きるか、
それこそ、
未来を変えてゆく原点です。

にもかかわらず、
多くの人は、
評論家の椅子に座りたがります。

なぜなら、
誰かを批評すると、
批評対象と同じ位置、
もしくは上位者になったような
気分になれるからです。

 例えば、
・トランプはバカだ
・安倍は嘘つきだ
・本田はビッグマウス

いったい、
ご自分の人生を
どうしたいのでしょう?

評論家の椅子に安住すると、
プレイヤーであることを忘れ、
その責任から逃れたような気分になってしまいます。

この世の
最後の空気を吐き切る
その瞬間まで、
プレイヤーであれ!

一番重要な
心構えだと考えています。

以上、
3つの人生の指針、

子供たちには
言い方やたとえ話を変え
伝え続けています。

その原動力は
子供たち1人1人が
社会から必要とされ認められる
社会人として自立してもらいたい……

なぜなら、
貸家の寄生虫として
生きる無意味な人生を送って
欲しくないからです。

誰も戻ってこない
 昨夜、
  それを強く実感いたしました。

           一晩明け涙をぬぐった
             藤 山 よ り 

 
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不動産価格と所有意欲

 

ご所有の不動産に関して、不審な電話が掛かってきたことはないでしょうか。

「どんな?」

例えば、

(ハナマル・レジデンスご売却願えないでしょうか?)

とかなんとか……、

自社の名前を名乗る前に、
売ってくれと、物凄い勢いで攻勢をかけてくる電話です。

「ああ、あるある。
 あれさぁ、なんなの?

 ( 売らないよ )
 って、言ってもさ、

 何度も何度もかかってきて、

 (消費者センターに文句を言うぞ!)
 って、言っても、

 『どうぞぉ~』、
 って、
 千鳥の大悟ばりにさ
 開き直るんだ……

 あったま、来てよ、
 さんざんぱら、どなり散らして、
 退散したかと思ったらさ、

 1週間もたたないうちに、
 また電話だ。

 (お前、この前言ったろ!)

 って、言ったら、
 違う会社でね

 『大変でしたね、どんな会社なんですか?』

 って、
 おためごかしでコッチの心配までして。

 そんで、
 話し込んでいてよ、
 ふと、着信の電話番号を見たら、
 下一桁まで同じ番号ぉおお

 ったく、
 なんなの?
  何が目的なの?」

彼らの手元には、
名簿業者から買い取った、
不動産所有者の一覧表がありまして、

ローラー作戦で
売却依頼の電話をかけ続けているのです。

「ローラーって、
 人手がかかるでしょ。
 そんな、仲介の手数料だって、
 たかが知れてるし、
 採算あうのかね?」

確かに、皆さんがイラ立つほどの電話攻勢ということは、

殆どが無駄骨に終わるわけですから、
相当の利益がなければ、収支は合いません。

そんな、
彼らには
彼らなりの作戦があるのです。

「どんな?」

”中間省略”

という不動産用語、
ご存知でしょうか?

「いや、
 全く見当もつかないね」

不動産業界の中では、
当たり前に使用されている

中間省略(ちゅうかんしょうりゃく)

ですが、
お客さんの前では、
一切口にすることはありません。

「なんで?」

後ろめたいからです。

なぜなら、
仮に仲間さんご所有の
築25年経過した、3000万円が相場のアパートがあったとします。

当初は、そこそこ利益を出していたのですが、
家賃も入居率も下降線をたどり、この頃はお荷物になりつつある。

その上、定年後の第二の就職先の給料は安く、次第に不安……

このまま、所有していていいのかどうか気持ちが揺れ動いている。

そこに、

『ハナマル・レジデンスご売却願えないでしょうか?』

という電話がかかってくるわけです。

「なるほど、 
 売ってくれとなるかもね。

 でもそれだと、
 仲介手数料だけでしょ。
 売主・買主双方から3%+6万円を
 貰ったとしてもさ、

  えっと、
 どうなるんだっけ、
 3000万円×3%+6万円が
 片方だから、96万円

 それが、売主買主両方だから、
 192万円……
  まぁ、そこそこか、
 でも、大儲けではないね」

その通りです。

もしも、
売却の意思を固めているなら、
なにも、
どこの馬の骨かわからない
不動産業者に仲介を依頼するよりも、

テレビコマーシャルを
バンバン流している
三井のリハウスや
東京リバブルに依頼します。

「そりゃそうだ。
 大手に依頼するよ。
 コッチの都合も考えない野郎に、
 わざわざ、
 お願いするわけないな。

  って、ことは、
 仲介も取りにくいってことになったらさ、
 採算どころじゃないでしょ。
 いやぁ~ますますわからなくなってきた」

不動産取引は相対取引です。

この相対取引を
かみ砕いて申しますと、

契約者双方が
納得して合意した契約は
成立するという意味です。

「それで、
 その中間省略と
 どう関係するの?」

先ほど話題にした
ハナマル・レジデンスの仲間さんが
所有意欲を様々な理由で減退させていたとすると、

仲間さんは、
謎の、赤の他人の不動産業者に
会ってみようか、会うならタダだしと
面会を決めてしまいます。

不動産業者は
こうした場面ばかり、

所有意欲を失いかけた
不動産所有者を追い込み、

売る決断を説得する一場面を
年がら年中やり続けていますから、

傷つき弱った獲物を
ハイエナのように
付け回し、
最後には、
喰ってしまいます。

「ちょ、ちょっと待ってよ
 穏やかなじゃないね。
 どういうことよ」

彼らは、
相場3000万円であるにもかかわらず、

〇入居率が50%を切ってる
〇外壁塗装がまるでダメ
〇家賃も低い
〇設備を全とっかえしないと売れない
〇駐車台数が全戸ない

など様々な理由をあげつらい、
さらに落ち込ませるのです。
 

「それじゃ、
 仲介業務どころじゃないでしょ」

そこに、
そっと、手を差し伸べるのです。

『仲間さん、
 私たちも知らない仲じゃありません。
 仲間さんのお気持ちはよく分かりました。
 現状のままで、
 2070万円で買い取りましょう。
 即金です』

お判りでしょうか、

落として落として、
落としつくして、
手を差し伸べると、

相手は
氏素性のわからない輩であることを忘れ、
 いい人だと
  刷り込まれてしまいます。

そして
その謎の不動産業者は

仲間さんの不動産を買い取り、
同じフロアーにある
形ばかりの別会社が
一般投資家に3000万円で売却し、

差額の930万円を
中間省略により、
譲渡所得を支払うことなく
利益とするのです。

しかも、
2005年に登記法が改正され、
新・中間省略が採用され、
登録免許税も支払う必要がなくなりました。

「……
 って、ことは、
 悪徳業者はさ、
 3000万円の
 仲介手数料の192万円と
 930万円の
 1122万円を
 手にするって、
 ことかい?」

正確には

〇2070万円の仲介手数料である、
 68.1万円と

〇3000万円の仲介手数料である
 96万円と、

〇2070万と3000万円の差額である
 930万円の

合計である、

1094万1000円が

粗利となります。

「ひ、
 ひどくない?」

確かに、
 暴利です。

しかしながら、
彼らには知名度もなく、
資金量も多くなく、

その日暮らしの商売ですから、
そうした取引を糧とせざるを得ません。

オオカミに
肉を食うなと
言っても、
無駄な事と似ています。

「どうすりゃいいの?」

そうした電話には
一切近づかないこと
 
都度重なるようなら、
宅建協会にクレームを入れることです。

彼らは宅建業者だからこそ、
新・中間省略の恩恵や不動産売却で上げた利益に、譲渡所得税を支払わなくてもいいのです。

もしも、
宅建協会から営業停止を喰らったら、
目も当てられません。

触らぬ神に祟りなしと、
営業電話はピタリと止まることでしょう。 

そして、
どうしても売却する
必要があるときには、
近隣の相場を自らの目で確認した上で、

多くの仲介業者に
どのくらいで売る自信があるのか
見積もりを依頼し、競争させることです。

価格は
良くも悪くも
市場が決定します。

誰かの一存で決まるものではないことを
肝に銘じて頂ければ
幸いです。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。
 

           藤 山 勇 司 

 
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