出口戦略とは何でしょうか？
一言で申せば、
「空室率の高い物件を満室にして、
高値で売り抜ける」
これに尽きます。
「いいじゃん。最高でしょう、
俺もやってみようかな……」
悪いことは申しません。
おやめなさい。
「なんで、なんで？
短期間に利益は上がるしさ、
確か宅建士の資格とって業者登録すれば、
短期譲渡益もかからないんでしょ。
どっからどうみても、
やらない手はないでしょぉ」
兼業大家さんを目指した
当初の目的は、いったい何でした？
それに、本業はどうするのですか。
不動産業に転進なさるのですか？
「いや、だからさ。
最初はさ、傷物の物件を安く買って、
正常にして、売却して自己資金を増やして、
そっからですよ。本業だって手を抜きませんよ」
どうです？
一度はお考えになった方、
結構な割合でいらっしゃるのではないでしょうか。
まず、申し上げます。
出口戦略は、
「兼業大家さん道」から申せば、邪道です。
成功する方がいないわけじゃありません。
しかし、残念ながら、その割合は低い。
宝くじで、当たる方ほど低くはありませんが、
誰もが成功するわけではありません。
成功の影には、
「本業」を無くし、
「家庭」を崩壊させ、
「人生」を棒に振る方もいる。
陽の当たる「表」ばかりを見てはなりません。
光の当たらない、
マスコミも取り上げない、
裏側も検証しなければ、
リスクヘッジとは申せません。
よろしいでしょうか、
兼業大家さんは、
皆さんのご家族にとって
「ギャンブル」であってはなりません。
地道ながらも、
財務基盤を確実に強化する
経済行動でなくてはなりません。
ところが、
「出口戦略」は
ギャンブルの色彩が、とても濃いのです。
「どうしてだよ。
なんだかぼやっとしか分からないでしょ。
具体的に言ってくれないとさぁ〜」
では、出口戦略で売ったとしましょう。
買った人は、どうなるのでしょう。
その人も、出口戦略で売り抜けるのでしょうか。
そして、買おうとする、あなたご自身が、
出口戦略で売り抜ける
第三者の「生贄」ではない保証は
何かあるのでしょうか？
「え！？ 俺が売った先ぃ？
そりゃ、その人の判断でしょ。
ものすごい、お金持ちかもしれないし、
気にする必要はないでしょ」
そうした、自己中心的な考えでは、
いずれ「好運」から見放されます。
自分さえ良ければいい。
胴元とその周辺だけが儲かる、
まるでネズミ講と同じではありませんか。
出口戦略の主要な欠点は３つあります。
１ 本業を無くしかねない
２ いい物件から売れるので、
手元にはクズ物件ばかりになる
３ リフォームを先送りにしがちとなり、
良好だった物件のランクも下がってゆく
１ 本業を無くしかねない
物件の売却は、
かなりのストレスとエネルギーを必要とします。
○ストレス
早く売れると……。
（ああ、売値をミスったかな、
もっと高く売りゃよかった）
売れないと……。
（なんでだよ。
仲介業者は働いているのかぁああ）
○エネルギー
仲介業者を回り、
買主のローン条項の成否に一喜一憂し、
手直しで、リフォーム業者と折衝し、
時間と労力がかかります。
そして、本業がおろそかになってしまう。
当然でしょ。
毎月の手取りは３０万〜５０万円なのに、
目論見どおり売れれば、
年収分以上の現金が入ってくるとしたら、
どうします？
動揺するなと言う方が難しい。
それに、毎年の確定申告は、
マイナンバーの普及により、
会社にも丸分かりになる可能性が高い。
人事部はどう思うでしょうか。
家賃であれば、
（いいなぁ、相続でもあったのかな）
かもしれません。
そもそも、大家業は、
副業禁止規定の範囲外です。
しかし、不動産売却益だとしたら、
「け、けしからん。副業じゃないかぁああ！」
となるのでは？
不動産の売却益は、
いわゆる「あぶく銭」ですから、
使い方も派手になる。
生活スタイルを一度向上させると、
ずっと儲け続けなくてはならなくなるので、
どこかで無理をしてしまう。
結果として、
通常の不動産業者のように、
浮き沈みを続けてしまう。
例え、売却益を手にしたとしても、
こうした弊害が出てしまうのです。
己の欲望をコントロールし、
疲れていても、
月曜の朝から １００％の力を
出し切る自信があるでしょうか？
そんな経験を今までにしたことは？
気合だけで、
本番を乗り切ることなど、夢のまた夢。
２ いい物件から売れるので、
手元にはクズ物件ばかりになる
○満室で、立地もよく、
利回りのいい物件には買い手はつきます。
では、それ以外は？
想定した売値で、買い手はつかない。
だから、売れ残る。
値下げを打診されても、
それ以上下げると、損がでてしまうので、
仲介業者の申し出に応じない。
結果として、
手元に残るのはクズ物件ばかりになる。
３ リフォームを先送りにしがちとなり、
良好だった物件のランクも下がってゆく
当然でしょう。
もしかすると、
来月には今のままで売れるかもしれません。
そこに、
外壁塗装などのリフォームを
実行する気になるでしょうか？
必要なリフォームを次々に先送りにしてしまう。
もともとは、
悪くなかった物件も、
年毎に色あせて行き、
誰もがクズ物件と呼ぶようになる。
これが、ウソいつわりのない現実です。
パチンコで儲けた。
万馬券を当てた。宝くじに当選した。
そうした好運に遭遇する方は、
一定数いらっしゃいます。
しかしながら、
その裏で儲けているのは、「胴元」です。
では、出口戦略での「胴元」とは誰でしょう？
そう、
皆さんの物件の仲介を担当する
不動産仲介業者です。
彼らは、
物件をぐるぐる、
グルグル、
ぐるぐる回すことで、
売り手と買い手から、
それぞれ３％プラス６万円の
仲介手数料を巻き上げています。
例えば、
１億円の物件であれば、
６１２万円＋消費税８％ですから
６６０万９６０円のお金を
仕入れ無しに、手にするわけです。
この物件を２回転すれば、
１３２１万１９２０円、
４回転すれば
２６４３万８４００円となります。
ところが、
所有者が転売しなければ、
商売あがったりぃいい！
１円だって、入ってこなくなる。
ならば、転売しやすい環境をつくればいい。
そこで、
業界あげてあおっている
キャッチフレーズこそ、
『 『 出 口 戦 略 』 』
なのです。
売り手の方は、
売った金をそのままにしない。
また、物件を購入する。
不動産仲介業者にとっては、
２度美味しい！
まるで、グリコです。
売って、買って、売って、買って、
仲介手数料が、
パチンコの玉のように、
ジャラジャラと出てゆく光景を
想像できないでしょうか？
これが、出口戦略の実態です。
「でもさ、持ってても、
物件は古くなるばかりじゃない。
入れ替えてゆかないと、
いけないんじゃない？」
この疑問には次回お答えします。
藤 山 勇 司
