平成２９年度の
新築マンションのアベレージの売り出し価格は、
前年比６．９％増の５９２１万円……
１９９０年度以来、２７年ぶりの高水準でした。
「そうそう、
もうマイホームなんてさ、
夢のまた夢……
はかないもんだね」
確かに、
〇新築に拘り
〇持ち家を絶対条件とし
〇首都圏に限定したとしたら
勤労者の給与での支払いは困難でしょう。
「ん？
その奥歯に物が挟まった物言いは、
なんか、異論でもあんの？」
☆新築に拘らず
☆中古不動産も視野に入れ
☆必要面積の物件で我慢したとすれば、
現在でも
首都圏の物件を購入することは可能です。
マンションであれば、
専有面積５４平米以下（登記面積、壁芯や販売面積ではありません）の物件は、
基本的に担保価値はなく、
長期、低利のローンが付きづらいため、
販売価格は低くなります。
「いやいや、
そりゃわかるよ。
でもさ、
子供が２人いて、
２ＤＫの中古買って引っ越す
って言ったらさ、
うちのママさんは、
『バカじゃないの？
あんた１人で引っ越せば』
って、口もきいてくれなくなるよ」
なるほど、
すでにご家族のいる家庭だと
困難かもしれません。
私の場合、
結婚した当初の
マイホームの間取りは
専有面積２８平米の２Ｋ
そこから、
同じマンションの６階に引っ越し、
専有面積３６平米の２ＤＫ
そして、
同じくマンションの１階に引っ越し、
専有面積１４７平米の７ＬＤＫ
に、移動して
現在に至っています。
「じゃ、前の物件を売って買いあがったんだ」
いいえ、
やどかりのように、
子供が大きくなるたびに
自宅も広くしましたが、
以前住んでいた自宅は
リフォームして
賃貸に出し、
現在も家賃を稼ぎ出して
くれています。
実は、
ここに、
首都圏に住みながら、
家族が笑顔で暮らせる
広いマイホームに
住める
『鍵』
があります。
「どういうこと？
まったくわからん。
そんな都合のいい話があるわけないじゃない。
いい加減なこといいなさんな」
この前提は、
＜首都圏に住む＞
と、
＜広い家に暮らす＞
の要望は、
満たせますが、
（新築と自己所有）
は、
要求しない心の余裕が必要です。
「って、ことは
借りるってことかい？
どこにそんな金があるんだよ」
家賃です。
「家賃？
それこそ、
荒唐無稽！！！
うちのママじゃないけど、
言っていい？」
どうぞ、
「バカじゃないの？」
例えば、
葛飾区で４ＬＤＫの戸建の月額家賃は１１万円前後
江戸川区だと４ＬＤＫの戸建の月額家賃は９．５万円前後
住みたい街ナンバー１の
吉祥寺のある武蔵野市の４ＬＤＫの戸建は２０万円前後です。
つまり、
月額２０万円あれば、東京都であろうが
どこでも住み放題！
家賃１０万円であれば
場所を選択するなら東京都の戸建に住むことも可能なのです。
「ちょ、
ちょっと待って、
なんで戸建を勧めるのさ」
戸建であれば、
所有者のような顔をして暮らせるからです。
住所もアパート名やマンション名が入っていませんから、
年賀状でも戸建所有者然として出せます。
町内会にも顔を出せますし、
子供も隣や下の住人に遠慮しなくていいので
友達を家に連れてきてくれるでしょう。
「なるほどね、
でも、その家賃が曲者でしょ。
マイホームだと、
いずれ自分の物になるから
しんどくても払うけどさ、
家賃は払い損じゃない」
話は少しそれますが、
諭吉の肖像画が描かれた日本銀行券は
お好きですか？
「えっ！？
一万円でしょ。
好きに決まってるでしょ。
あればあるほど顔はほころんでくるよ」
では、
お手にした一万円、
どこから来たのか、
その由来にこだわるでしょうか。
「いやいや、
そんなことはどうでもいいよ。
宝くじで当たっても、
ばあちゃんの遺産でも
なんでもいい」
ですよね。
ならば、
地方の戸建で稼いだ家賃で
東京都内の戸建にお住みに
なっては如何でしょう？
「どういうこと……
地方の戸建で家賃を稼いで
東京の戸建に暮らす……
結局さ、
同じお金がかかるんじゃないの？」
そこに、
ギャップがあるのです。
東京の戸建は
築年数がいっても
憧れの東京都内ですし、
土地価格も高いので
軽く５０００万円を超えてしまいます。
場合によっては１億、２億だって、
珍しくありません。
例えば、
中野区の４ＬＤＫの中古戸建の販売価格は７０００万前後、
一方、
中野区の４ＬＤＫの中古戸建の賃貸金額は２０万前後
表面利回りは３．４％です。
一方、
地方の競売不動産で戸建を落札し、リフォームをして
賃貸に出せば、その期待利回りは１５％前後……
おおよそ、５倍の開きが出るのです。
「５倍って、
４倍強じゃない。
ごまかすんじゃないよ」
地方の戸建の利回りは、
諸経費を入れ、リフォーム費を算入した金額ですから
純利回りです。
一方、中野区の戸建価格は、
仲介手数料や税金などの諸経費がなく、
賃貸用のリフォーム費用も算入されていません。
おそらく、
賃貸に出すまでには追加で１０００万円近く投入しなければなりません。
すると、総投資額は８０００万円ですから、利回りは３％！
地方の戸建で容易に実現可能な利回りは１５％ですから
開きは５倍となるのです。
「なるほど、
で、どうなるの？」
中野区の４ＬＤＫの戸建家賃２０万円を
支払い続けるには
ザックリと申し上げれば、
８０００万円の２０％である１６００万円があれば、
いいということになります。
「そのくらいなら、
なんとかなるかな……
頭金とかいろいろ貯めてるし、
株式とか処分すれば、
親から援助も期待できるだろうし……
でも、
地方の物件って難しいでしょ」
地方なら、
どこでもいいとういうわけではありません。
しかながら、
地方都市の人々は
お金があるにもかかわらず、
地元の不動産に
投資しようとはせず、
地価は下がり切り、
一等地であっても、
坪単価が１０万円を超える場所は
少ないのが現状です。
そうした物件を見極め
競売不動産や任意売却物件で購入すれば、
高利回りの賃貸需要の高い
貸家を実現できるのです。
地方で稼いで
首都圏で暮らす。
その昔、
出稼ぎは、
首都圏で稼ぎ
地元に送金するスタイルでしたが
その真逆の経済行為！
試してみる価値はあると思います。
「でもさ、
そんなに利回りが高いなら
地方の人がやってるでしょ」
そこが、
羹（あつもの）に懲りて膾（なます）を吹く
ではありませんが、
バブルの後遺症が未だに続いています。
地方で暮らす人々は
地元愛に溢れていながら
その同じ口で
地元の将来を悲観し、
けなしています。
ところが、
地元の金融機関から見ると、
担保となるのは、
地元の土地しかありませんから、
地方の一等地に建つ戸建は
立派な担保物件です。
そして、
地元の金融機関で口座を開き、
２年～３年経過すれば、
１年分の家賃は、
何やかやと理屈をつけて
融資をしてくれることでしょう。
なにせ、
一等地を持つ所有者であり、
家賃を入金しているのですから
融資先を探している金融機関から
見れば、
優良な融資先になります。
地方で稼ぎ、
都会で暮らす。
一つのライフスタイルに
なるのではないでしょうか。
ご一考頂ければ幸いです。
共に学び、共に成長してゆければと存じます。
以上、略儀ながら感謝とともに。
藤 山 勇 司
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