不動産の良し悪し

 
不動産は、
文字通り『動かない財産』
です。
 

 

「当たり前でしょ。
 で、それがどうしたの?」
 

 

そう、
当たり前です。
 

ですが、
この当たり前の事実を
しっかりと認識されている方はどれだけ
いらっしゃるでしょうか?
 

 

「ど、どういうこと?
 ちょっと、何言ってるのかわかんないね」
 

 

例えば、
不動産屋さんの営業トークに
不動産の立地を誤魔化されていないでしょうか。
 

具体的に申し上げますと

・駅から遠く、周りに民家が少ない。
 → 自然豊かで陽当たり最高の立地です
・繁華街のど真ん中で喧騒とした場所
 → 買い物に便利!コンビニへも歩いて1分以内
・川岸ギリギリの立地
 → 川のせせらぎが日々の疲れを癒してくれます。
などなど……

当然と言えば当然なのですが、
デメリットは口にせず、メリットのみに焦点をあてて、
実態を覆い隠すわけです。
 

 
  
「まぁ、それって
 キャッチ―なセールストークだよね。

 いい悪いをさ、
 言い立てるほどのことじゃないんじゃないの?」
 

 

たしかに、
様々なCMはどれも
そうした傾向があるのは存じています。

しかしながら、
巨額の借り入れを伴うのが不動産です。
 
にもかかわらず、

・感情を揺さぶり
・真実を覆い隠し
・決断を焦らせ

真面目にコツコツ働き続けてきた
サラリーマン諸氏を
ギャンブルの渦中に巻き込むのは如何なものでしょう。
 

 

「お、おだやかじゃないね。

 不動産屋だって、
 生活が懸かってるんだからさ、
 多少は物件を盛るのは許されるんじゃないの?」
 

 

先ほども申しました通り、
生活の根幹を揺るがさない、

「散財したなぁ~」

で、
済まされるほどの
消費であれば、それもいいでしょう。
 

しかしながら、
不動産の売買で、
失敗すると、
取り返しのつかないことになりかねません。

そして、
不動産は動かない財産ですから、
所有すると、
設備や内装を直せますが、
立地は動かしようがないのです。
 

例えば、
先日の北海道地震。

札幌市清田区では、
地震による液状化で
一般住宅が傾き、
使用不可能になってしまいました。

その場所は、
昔、湿地や沼や田んぼを埋め立てた場所でした。

”そんな場所と知っていたら、家なんて建てなかった”

被害者の方々の悲痛な叫びを
仲介した不動産業者はどのようにお聞きになったのでしょうか。

 

数年前の広島の土砂崩れ、
昔の地名は
”八木蛇落地悪谷”
(じゃらくちあしだに)

聞いただけで
住宅なんて建てるべき場所ではないと分かる地名だったのに、
地名を変えて
ただの八木町……

不動産業者は
事の顛末に、
被害賠償をしたのか?

寡聞にして、
そうした事実を見聞きしたことはありません。

 

地方のRC造一棟物マンションも
被害を拡大させています。

 

例えば、
販売価格1億円
満室で年間家賃収入は1200万円!

一見すると、
とても良い投資案件に見えますが、
その実態は……

・固定資産税&都市計画税   
・エレベーターのメンテナンス費用と電気代
・共用部の維持管理清掃費用
・空室率(満室であっても入れ替わりの空白期間で5%は家賃が見込めない)
・管理費
・再リフォーム費

以上で、家賃の40%は飛んで消えてゆきます。

 
 
仮に、支払い率を家賃の50%に抑えたとしても
キャッシュフローは10%です。
 

 

「10%のこりゃ御の字でしょ。
 そうじゃないの?」
 

 

それだけで済むはずがありません。

・エレベーターの二重ロックへの改造費用1300万円
・外壁再塗装費用           1700万円
・屋上防水               300万円
・火災自動通報装置の導入        300万円
  合     計          3600万円

の大規模修繕費用を少なくとも10年以内に実施しなければならないのです。
 

年間の積立金額は360万円!
 

仮に表面上満室状態が続いたとしても、
単年度の黒字額は120万円ですから、
10年間のアベレージの赤字額は240万円!
月々20万円の赤字に耐え続けなければなりません。

不動産業者は、
こうした事実を
消費者に熟知させたのでしょうか?
 

 

「するわけないでしょ。
 そんなことしたら売れないでしょ」
 

 

そう、誰も、
そうした正直な営業なんてしない。

それが不動産業者の真の姿なのです。
 

 

「どうすりゃいいの?」
 

 

不動産業者に不動産の良し悪しを聞かないことです。
 

聞いてもろくなことになりかねない。
 

聞けば聞くほど
洗脳されて
皆さんの人生は、
ギャンブルのただなかに叩き込まれることでしょう。
 

 

「不動産屋に
 不動産のことを聞かないって……
 じゃ、誰に聞けばいいのさ」
 

 

ご自分自身で
不動産の良し悪しを判断できるだけの実力を身に着けることです。
 

 

「無理だよ。
 プロじゃないんだし」
 

 

そう、
不動産は難しい……
一般的にそう信じられてきています。

 

しかしながら、
不動産の良し悪しは
 

〇読み書きと
〇足し算・引き算・割り算・掛け算
〇インターネット
 

以上3つの能力があれば、
それで問題なしなのです。

 

一つ不動産の良し悪しの
判断基準を申し上げますと

不動産の価格は土地と建物の合算金額
であることを認識することです。  
 

 

「ど、どういうこと?
 

 値段は一つでしょ。
 だって、土地と建物価格が分かれてる物件なんて見たことないよ」
 

 

なぜ、一つにしているのか。
 

それは消費者を
 

・ケムに巻く
・誤魔化す
・安い物件を高く売りつける
 

ためです。

 

そもそも、
土地価格は路線価表示されています。

路線価はネットで調査できますから
土地値はすぐにわかる。

その、
土地価格を
不動産価格から引けば、当然のことながら
残るのは建物価格です。

これは、
古であろうが、
新築であろうが
同じ理屈です。

こうして導き出した建物と土地の価格が

 
実態と比較して
(ネットの売却物件との比較) 
安いのか、高いのか
それともかけ離れているのか。
 
ものの10分もかからず判明します。

 

不動産屋に不動産のことを聞かない!

 

この行動原理を遵守すれば、
 

バカ高い物件や
お客の見込めない賃貸物件など
購入することはなくなることでしょう。

 

共に学び
共に成長してゆきたい。

 

そう、
思っております。

 

以上、秋深まりゆく季節の中で

 

    藤 山 勇 司

 

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