少し愛して…なが~ぁく愛して

 

今も燦然と輝き続ける
広告界のキャッチコピー
ご記憶の有る方は
30台後半以降の方でしょう。

 

「何? これって、何かのCMだったの?」

 

はい、
サントリー・レッドのCMです。
ウィスキーの大衆酒であり、
ライバルであるニッカが
”ハイニッカ”
を大々的に売り出した
対抗馬として世に出したものです。

現在は、
積極的にCMを打っていませんから、
世間の認知度は徐々に下がっていますが、
その昔……

いやいや、
10年ひと昔と申しますから
過去のことになっちゃたんですね……

 

「だから何が?」

 

少しだけ話は前後しますが、
レッドのCMを主演し続けていた
大原麗子さんが亡くなられたのは
平成21年8月6日。
もうすぐ10年となります(合掌)

いい女優さんでした。

髪をアップにした
和服姿で
下から見つめるような
大きな瞳で
ほっぺを、
ちょっとだけ大きくして

『ばかぁ……』
  
「ちょ、ちょっとちょっと
 何、興奮してんの?」

いやいや
サントリーレッドの
広告の一場面です。

 

引き続き解説しますと……

『ばかぁ……』

と、言葉を口にしながら
周囲に八つ当たりした、あとに

((少し愛して……ながぁ~く愛して))
サントリーレッド

と、珠玉のキャッチコピーが

 ♪ダンダン、
 ダラッラ、シュビバッバァ~
 デュララ ダンダダン~♪

テーマソングが流れる中、
麗子さんの
かすれた甘い声とともに
男どもの耳に届いていたのです。

 

そりゃ、
買いますよ。
旨い酒じゃないのは
百も承知ですよ。

でもでも
コーラで割って
コークハイにすれば、
どのウィスキーも似たり寄ったりですから。

かく言う私も
大変お世話になりました。

 
 
昭和55年~平成2年までの11年間
ウィスキーのCMと言えば
「少し愛して ながぁ~く愛して」
でした。

   

「まぁまぁ、
 そうだったんでしょうよ。
 で、何が言いたいの?」

 

不動産も
「少し愛して ながぁ~く愛して」
頂きたい。
心からそう願っています。

さもないと
恐ろしい不動産の逆襲に会ってしまうのです。

 

「ぶっそうだね。
 ドウイウコト?」

 

ここ最近では
建築偽装問題で
社会から糾弾されつつある
レオパレス……

 

「レオパレスかぁ
 いまいち良くわからないんだよね
 かいつまんで教えてくれる?」

 

レオパレスの問題の核心は
建築確認申請書に
記載された仕様と違う
建築資材を
コスト削減のために使用し、
必要な部材を設置していないことが
明らかになったことです。

 

記載された仕様と違うのは
 ●外壁材が防火仕様でない。
 →防火地域でなくても
  共同住宅の場合、
  外壁は防火でなくてはなりません。
  ところが、そうではなかった。
  
 ●防音材がガラスウールではなくウレタンだった
 →レオパレスの壁は薄いというのは
  業界では常識でした。
  ただ、確信はなかった。
  建築確認の仕様はクリアーしている前提でしたから
  他人がとやかく言うことではないと思っていました。
  ところが、
  断熱に役にたっても
  遮音には適さないウレタンを
  隣室の壁に使用していたことがバレてしまいました。
  遮音材、吸音材としてのガラスウールは
  使用していなかったのです。
 
 ●境界隔壁がなかった。
  アパートの場合、
  キッチン(火元)のある部屋が隣あっています。
  つまり、
  どの部屋であっても火事の起きる危険性があるわけです。
  そこで、
  天井裏も隣室と防火仕様の隔壁で隔絶し、
  万が一の火事があったとしても
  瞬時に
  隣室が火事になることを防がなければなりません。
  ところが、その隔壁がそもそも存在していませんでした。

 

「どのくらいの数なの?」

 

現状、
レオパレスが認めているだけで、
全国で33都府県
棟数にして1324棟
入居対象者は1万4000戸を軽くオーバーしています。
一方、
レオパレスの管理戸数は57万3844戸ですから、
こんな数で収まるはずは、ありません。
おそらく、
総戸数の2割~3割は是正措置が必要となるのではないでしょうか。

 

「で、どうなるのレオパレスは?」

 

国土交通省が
第三者委員会の設置を命令し
徹底的な検査を断行する可能性が高いと考えます。

仮に全ての物件を
建設当時の建築確認申請の仕様と
適合していたのか
精査した結果、
私の予想である2割~3割に
問題があることが発覚したならば、
問題の戸数は
11万4668戸~17万2153戸
(57万3844戸の2割~3割)
です。

仮に、1棟が10戸と仮定すると
補修必要棟数は
1万1467棟~1万7216棟
です。

さらに申し上げれば、
入居者の引っ越し費用と負担家賃出費で
30万円となると
1棟で10戸ですから300万円。
補修工事で1戸当たり50万円と格安で
仮定したとしても1棟で500万円。
合計で800万円かかります。

是正必要棟数が
1万1467棟~1万7216棟
の場合、
特別損失計上金額は
917億3600万円~1377億2800万円!!

株式会社レオパレス21の
昨年度(平成29年4月1日~平成30年3月31日)
の業績は
 売上高合計 5308億4000万円
 売上総利益  960億7700万円
 営業利益   229億3000万円
 経常利益   223億4000万円
 当期純利益  148億1300万円
です。

 

「つまり、どういうこと?」

 

売上高は5000億円を超えているけれど、
お財布に残る金額は148億円
と、
いうわけです。

一方、
純資産の当期末残高は
1588億7000万円ですから、
是正のための金額が
1000億未満であれば、
なんとか、持ちこたえることができますが、
超えるとなると、
倒産……
という結末になることでしょう。

 

現状で
レオパレスが認めているのは、
1万4000戸……
1棟10戸とすると
1400棟……
1棟当たり800万円と仮定して
必要資金は112億です。
1棟当たりの金額が800万円でなく
3倍の2400万円だとしても
336億ですから、
収拾できる範囲内ですが、
とても小火で収まるようには見えません。

 

レオパレスは、
不動産を愛さず、お金と見なし過ぎ
””不動産の逆襲””
にあったのです。

 

つい最近で申し上げれば
 ●かぼちゃの馬車事件
 ●スルガ銀行
 ●水戸大家さん
 ●ガヤルド(シェアハウス)
 ●TATERU(顧客の通帳偽装)
 ●西京銀行
以上の事件は
記憶に新しいことでしょう。

少しさかのぼれば、 
 ●スルガコーポレーション
 ●アーバンコーポレーション
 ●Human21
 ●ダイナシティ
 ●エスグラントコーポレーション

などなど、
数多くの不動産会社が
泡と消えてしまいました。

 

不動産から
逆襲を受けてしまった。

愛してあげなかった。

お金だけに目が眩み
不動産の本質である
 ・寂しさに
 ・可愛らしさに
 ・お転婆で怒りっぽい
まるで、
麗子さんのような女性で
あることを
忘れてしまった。。。

だから、
不動産は
ぷぃっ と、
姿を消し、
家に帰っても
誰れの姿もなく
静まり返り、
どこを探しても
なにもない……

帰宅すれば、必ずいる。
そうではないことに、
気づいた時には、
もう遅い。

燃えるような
愛でなくていい。
静かで、
少しでいい。

でも、ながぁ~く
愛して頂ければ、
不動産は
『 家 賃 』
と、いう名の
恩返しを
私達にモタラシて
くれるのです。

 

貸家の家賃を対象とした
投資は、
  
ドンペリや
ルイ〇〇世
ロマネ・コンティ
など、
高値の華……

では、ありません。
しかしながら、
長く愛していただければ、
夜遅く帰宅しても
『お帰りなさい』
と、かすれた
甘い声をかけてくれるものです。

 

レオパレス騒動を耳にして、想うこと

 

   藤 山 勇 司

  
 
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