不動産価格と所有意欲

 

ご所有の不動産に関して、不審な電話が掛かってきたことはないでしょうか。

「どんな?」

例えば、

(ハナマル・レジデンスご売却願えないでしょうか?)

とかなんとか……、

自社の名前を名乗る前に、
売ってくれと、物凄い勢いで攻勢をかけてくる電話です。

「ああ、あるある。
 あれさぁ、なんなの?

 ( 売らないよ )
 って、言ってもさ、

 何度も何度もかかってきて、

 (消費者センターに文句を言うぞ!)
 って、言っても、

 『どうぞぉ~』、
 って、
 千鳥の大悟ばりにさ
 開き直るんだ……

 あったま、来てよ、
 さんざんぱら、どなり散らして、
 退散したかと思ったらさ、

 1週間もたたないうちに、
 また電話だ。

 (お前、この前言ったろ!)

 って、言ったら、
 違う会社でね

 『大変でしたね、どんな会社なんですか?』

 って、
 おためごかしでコッチの心配までして。

 そんで、
 話し込んでいてよ、
 ふと、着信の電話番号を見たら、
 下一桁まで同じ番号ぉおお

 ったく、
 なんなの?
  何が目的なの?」

彼らの手元には、
名簿業者から買い取った、
不動産所有者の一覧表がありまして、

ローラー作戦で
売却依頼の電話をかけ続けているのです。

「ローラーって、
 人手がかかるでしょ。
 そんな、仲介の手数料だって、
 たかが知れてるし、
 採算あうのかね?」

確かに、皆さんがイラ立つほどの電話攻勢ということは、

殆どが無駄骨に終わるわけですから、
相当の利益がなければ、収支は合いません。

そんな、
彼らには
彼らなりの作戦があるのです。

「どんな?」

”中間省略”

という不動産用語、
ご存知でしょうか?

「いや、
 全く見当もつかないね」

不動産業界の中では、
当たり前に使用されている

中間省略(ちゅうかんしょうりゃく)

ですが、
お客さんの前では、
一切口にすることはありません。

「なんで?」

後ろめたいからです。

なぜなら、
仮に仲間さんご所有の
築25年経過した、3000万円が相場のアパートがあったとします。

当初は、そこそこ利益を出していたのですが、
家賃も入居率も下降線をたどり、この頃はお荷物になりつつある。

その上、定年後の第二の就職先の給料は安く、次第に不安……

このまま、所有していていいのかどうか気持ちが揺れ動いている。

そこに、

『ハナマル・レジデンスご売却願えないでしょうか?』

という電話がかかってくるわけです。

「なるほど、 
 売ってくれとなるかもね。

 でもそれだと、
 仲介手数料だけでしょ。
 売主・買主双方から3%+6万円を
 貰ったとしてもさ、

  えっと、
 どうなるんだっけ、
 3000万円×3%+6万円が
 片方だから、96万円

 それが、売主買主両方だから、
 192万円……
  まぁ、そこそこか、
 でも、大儲けではないね」

その通りです。

もしも、
売却の意思を固めているなら、
なにも、
どこの馬の骨かわからない
不動産業者に仲介を依頼するよりも、

テレビコマーシャルを
バンバン流している
三井のリハウスや
東京リバブルに依頼します。

「そりゃそうだ。
 大手に依頼するよ。
 コッチの都合も考えない野郎に、
 わざわざ、
 お願いするわけないな。

  って、ことは、
 仲介も取りにくいってことになったらさ、
 採算どころじゃないでしょ。
 いやぁ~ますますわからなくなってきた」

不動産取引は相対取引です。

この相対取引を
かみ砕いて申しますと、

契約者双方が
納得して合意した契約は
成立するという意味です。

「それで、
 その中間省略と
 どう関係するの?」

先ほど話題にした
ハナマル・レジデンスの仲間さんが
所有意欲を様々な理由で減退させていたとすると、

仲間さんは、
謎の、赤の他人の不動産業者に
会ってみようか、会うならタダだしと
面会を決めてしまいます。

不動産業者は
こうした場面ばかり、

所有意欲を失いかけた
不動産所有者を追い込み、

売る決断を説得する一場面を
年がら年中やり続けていますから、

傷つき弱った獲物を
ハイエナのように
付け回し、
最後には、
喰ってしまいます。

「ちょ、ちょっと待ってよ
 穏やかなじゃないね。
 どういうことよ」

彼らは、
相場3000万円であるにもかかわらず、

〇入居率が50%を切ってる
〇外壁塗装がまるでダメ
〇家賃も低い
〇設備を全とっかえしないと売れない
〇駐車台数が全戸ない

など様々な理由をあげつらい、
さらに落ち込ませるのです。
 

「それじゃ、
 仲介業務どころじゃないでしょ」

そこに、
そっと、手を差し伸べるのです。

『仲間さん、
 私たちも知らない仲じゃありません。
 仲間さんのお気持ちはよく分かりました。
 現状のままで、
 2070万円で買い取りましょう。
 即金です』

お判りでしょうか、

落として落として、
落としつくして、
手を差し伸べると、

相手は
氏素性のわからない輩であることを忘れ、
 いい人だと
  刷り込まれてしまいます。

そして
その謎の不動産業者は

仲間さんの不動産を買い取り、
同じフロアーにある
形ばかりの別会社が
一般投資家に3000万円で売却し、

差額の930万円を
中間省略により、
譲渡所得を支払うことなく
利益とするのです。

しかも、
2005年に登記法が改正され、
新・中間省略が採用され、
登録免許税も支払う必要がなくなりました。

「……
 って、ことは、
 悪徳業者はさ、
 3000万円の
 仲介手数料の192万円と
 930万円の
 1122万円を
 手にするって、
 ことかい?」

正確には

〇2070万円の仲介手数料である、
 68.1万円と

〇3000万円の仲介手数料である
 96万円と、

〇2070万と3000万円の差額である
 930万円の

合計である、

1094万1000円が

粗利となります。

「ひ、
 ひどくない?」

確かに、
 暴利です。

しかしながら、
彼らには知名度もなく、
資金量も多くなく、

その日暮らしの商売ですから、
そうした取引を糧とせざるを得ません。

オオカミに
肉を食うなと
言っても、
無駄な事と似ています。

「どうすりゃいいの?」

そうした電話には
一切近づかないこと
 
都度重なるようなら、
宅建協会にクレームを入れることです。

彼らは宅建業者だからこそ、
新・中間省略の恩恵や不動産売却で上げた利益に、譲渡所得税を支払わなくてもいいのです。

もしも、
宅建協会から営業停止を喰らったら、
目も当てられません。

触らぬ神に祟りなしと、
営業電話はピタリと止まることでしょう。 

そして、
どうしても売却する
必要があるときには、
近隣の相場を自らの目で確認した上で、

多くの仲介業者に
どのくらいで売る自信があるのか
見積もりを依頼し、競争させることです。

価格は
良くも悪くも
市場が決定します。

誰かの一存で決まるものではないことを
肝に銘じて頂ければ
幸いです。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。
 

           藤 山 勇 司 

 
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不動産と生兵法

 
不動産……

〇ある人にとっては、
 憧れのマイホームであり、

〇ある人にとって、
 実家から出て暮らす初めての賃貸物件、

そして、

〇ある人にとっては、
 財務基盤強化のための投資物件……

さて、
 本当に、
  皆さんは、
   不動産の実態をご存知でしょうか?

 
「じったい……
 んなこと言ったって、
 千差万別、
 一概に言えることじゃないでしょ」
 

では、
不動産を大きく分けると、何と何になるでしょうか。

 
「そうだね、
 土地と建物、かな。
 よくわからんけど。
 違う?」
 

大正解です。

実際に、
不動産の登記簿謄本は、土地と建物の2種類です。

そして、
不動産は、

樹々や山や川のように自然物ではありません。
人間が規定した人工物です。

 
「いやいや、
 土地は元からあったものでしょ。
 人工物じゃないでしょ」
 

いいえ、
土地も隣地所有者間で合意して境界杭を設置し

境界を確定して、土地測量図を作成し

土地の登記簿謄本により、所有者を明示し

国や市区町村は、

固定資産税や都市計画税を
不動産所有者から徴税していますので、

どこからどう見ても
人工物です。

 
「まぁ、そうとも言えるね。
 で、何が言いたいの?」
 

まず、
申し上げたいのは、

不動産は人の利用があって、
初めて価値が出るものであり、

誰にも見向きもされなくなると、
腐り果てる
寂しがり屋な存在であるという事実です。

 
そして、
人のスケールと生活習慣は、大きく変わりませんから、
建物の間取りや設備も大きく変化はしません。

 
「でもさ、
 和室よりも洋室が好まれてるし、
 和式便所は絶滅危惧種的になってるじゃない」

 
確かに、
多少の変化はありますが、
おトイレの数が以前1つだったものが
5個や10個になることはありません。

皆さんの本業の変化と比較すると、
建物の仕様の変化の割合は
無視してもいいレベルではないでしょうか。

 
例えば、
携帯電話、

バブルの頃はバックほどだったものが、
今ではイヤホンや腕時計ほどのサイズに変わっています。
当然、部品も小さく高機能に向上しています。

本業をお持ちの皆さんであれば、
日々変化する経済状況や
技術をキャッチアップしながら、
業務をこなされているはず。

そんな皆さんであれば、
不動産の基礎知識を吸収するのは
たやすいはずです。

 
「いやいや、
 そりゃ無理だわ。

 確かに見た目、
 わかりやすいかもしれんけど、
 騙される投資家がわんさかいるじゃない。

 だから、
 不動産仲介業者のプロがいるんじゃないの?」

 
もしかして、
いい仲介業者に巡り会うことが、
不動産投資で成功する秘訣!
とか思っていませんか?

 
「そりゃそうでしょ。
 世間に出回る前の売り物件とか
 利回りのいいアパートなんて、

 敏腕営業マンと仲良くならないと
 手にはいらないじゃない」
 

はっきり申し上げますが、
そうした人任せの心構えだとしたら、

いつの日か、
全財産なくなるどころか、
莫大な借金に押しつぶされてしまうことでしょう。

 
「なんで?」

 
敏腕な不動産営業マンであったとしても、
真正直な人は稀であり、

自ら腹が減れば、
知り合いの投資家を喰ってしまう
オオカミと紙一重な
存在だからです。

一度信用すると、
 その人物に頼り切ってしまう。
  そこが非常に危険です。

 
なぜ、自分で不動産の価値を判断しようとしないのでしょう。

なぜ、不動産仲介業者の意見を
 鵜呑みにしてしまうのでしょう。

その行為が、自らの人生をギャンブルに変えてしまう
 危険性を理解しているのでしょうか。

 
「いやいや、
 不動産はそんな
 一朝一夕に理解できるものじゃないでしょ。
 だから、プロがいるんじゃない」

 
先ほども申し上げましたが、
不動産の変化は、大きくありません。

人のスケールも生活様式も様変わりすることはありませんから、大した違いはないのです。

ですから、

一度、不動産の判定技術を獲得してしまえば、それでおしまい。

不動産仲介業者に意見を聞く必要もなくなります。

 
さらに申し上げれば、

不動産仲介業者に
 (この不動産はいい物件ですか?)
   と質問したとしても

(いい物件です。2度と出ない出物です。
 お買いになるかどうか、
 直ぐに判断してください。
 でなければ、
 次のお客様に回さないとなりません)

と、煽られるのがオチ。

冷静な判断を失わせるのが、彼らの常套手段です。
 
 
「でも、
 どうやって
 不動産の価値を見分ければいいの?」

 
不動産は土地と建物です。

そして、
不動産は動かない財産ですから
立地が非常に大切な要素!

例え、最新式のシステムキッチンで
ジャグジー付おフロの6LDKだとしても

人里離れた一軒家だとしたら、
誰も借りては現れません。

ですから、土地の人気を調べることが
第一となります。

 
「土地の人気って何?」

 
土地の人気は
土地の価格を調べれば、容易に判断できます。

 
「価格って
 それこそ、仲介業者に
 聞かないと、わからないでしょ」
 

市区町村名と路線価図で検索をし、
物件の路線価を弾き出してみてください。

場所を特定するには、
Googleマップで物件の場所を特定し、

路線価図の道路と比較して、
物件の場所を探すといいでしょう。
 
 
道路は、
人の静脈と同じように、
一つとして同じルートはありませんから、

道路の形状を比較すれば、
物件の路線価を特定することができます。

路線価の数値は平米当たりの単価であり、単位は千円です。

例えば、70Dと
書かれていたとしたら
1平米当たり7万円ということです。

最後のアルファベットは
その周辺の借地権割合でして、
無視して構いません。

市場価格にするには70%で割り戻すこと。

7万円を70%で割り戻すと、
その物件の平米当たりの単価は
10万円であることが判明します。

 
仮に2800万円のアパートがあったとして、
土地が200㎡だとしたら、

土地の価格は平米当たり10万円ですから
土地の価格は2000万円、

残りの800万円が建物の価格であると理解できます。

 
不動産の価格はまとめて幾らで
出されていますが、
その実態は土地と建物の価格の合計金額です。

土地の価格は路線価から見て、
凡そ判断できますので、

土地の価格を合計金額から差し引けば、
残りは建物の価格となるわけです。

 
そして、
土地の価格の判断基準ですが、

地方の物件であっても、
坪5万円以下の戸建は購入するべきではありません。

なぜなら、
原野を宅地にするための費用が
坪当り5万円前後かかるからです。

つまり、坪当り5万円以下の宅地は
原野をタダで貰っても、
宅地の費用が出ないことになります。

そしてアパートの場合のハードルは坪当り10万円、
分譲マンションのハードルは坪当り20万円です。
 
 

ここを頭に入れ、
周辺の類似物件の売却情報を比較すれば、

自分が購入対象として検討している物件が
相場よりも高いのか安いのか、
業者に聞かなくても理解できることでしょう。

 

たった、
これだけのことで、
割高な物件から遠ざかることができるのです。

心のどこかに
 留めて頂ければ、
  幸いです。

 

以上、略儀ながら感謝とともに。
 

           藤 山 勇 司 

 
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不動産と地元愛

 

平成29年度の
新築マンションのアベレージの売り出し価格は、

前年比6.9%増の5921万円……

1990年度以来、27年ぶりの高水準でした。

「そうそう、
 もうマイホームなんてさ、
 夢のまた夢……
 はかないもんだね」

確かに、

〇新築に拘り
〇持ち家を絶対条件とし
〇首都圏に限定したとしたら

勤労者の給与での支払いは困難でしょう。

「ん?
 その奥歯に物が挟まった物言いは、
 なんか、異論でもあんの?」

☆新築に拘らず
☆中古不動産も視野に入れ
☆必要面積の物件で我慢したとすれば、

現在でも
首都圏の物件を購入することは可能です。

マンションであれば、
専有面積54平米以下(登記面積、壁芯や販売面積ではありません)の物件は、

基本的に担保価値はなく、
長期、低利のローンが付きづらいため、
販売価格は低くなります。

「いやいや、
 そりゃわかるよ。

 でもさ、
 子供が2人いて、
 2DKの中古買って引っ越す
 って言ったらさ、

 うちのママさんは、

 『バカじゃないの?
  あんた1人で引っ越せば』

 って、口もきいてくれなくなるよ」

なるほど、
すでにご家族のいる家庭だと
困難かもしれません。

私の場合、
結婚した当初の
マイホームの間取りは
専有面積28平米の2K

そこから、
同じマンションの6階に引っ越し、
専有面積36平米の2DK

そして、
同じくマンションの1階に引っ越し、

専有面積147平米の7LDK
に、移動して
現在に至っています。

「じゃ、前の物件を売って買いあがったんだ」

いいえ、
やどかりのように、
子供が大きくなるたびに
自宅も広くしましたが、

以前住んでいた自宅は
リフォームして
賃貸に出し、
現在も家賃を稼ぎ出して
くれています。

実は、
ここに、
首都圏に住みながら、

家族が笑顔で暮らせる
広いマイホームに
住める

『鍵』

があります。

「どういうこと?
 まったくわからん。

 そんな都合のいい話があるわけないじゃない。
 いい加減なこといいなさんな」

 この前提は、

 <首都圏に住む>
    と、
 <広い家に暮らす>
    の要望は、
 満たせますが、

(新築と自己所有)
   は、
要求しない心の余裕が必要です。

「って、ことは
 借りるってことかい?
 どこにそんな金があるんだよ」

家賃です。

「家賃?
 それこそ、 
 荒唐無稽!!!

 うちのママじゃないけど、
 言っていい?」

どうぞ、

「バカじゃないの?」

例えば、
葛飾区で4LDKの戸建の月額家賃は11万円前後
江戸川区だと4LDKの戸建の月額家賃は9.5万円前後

住みたい街ナンバー1の
吉祥寺のある武蔵野市の4LDKの戸建は20万円前後です。

つまり、
月額20万円あれば、東京都であろうが
どこでも住み放題!

家賃10万円であれば
場所を選択するなら東京都の戸建に住むことも可能なのです。

「ちょ、
 ちょっと待って、
 なんで戸建を勧めるのさ」

戸建であれば、
所有者のような顔をして暮らせるからです。

住所もアパート名やマンション名が入っていませんから、
年賀状でも戸建所有者然として出せます。

町内会にも顔を出せますし、
子供も隣や下の住人に遠慮しなくていいので
友達を家に連れてきてくれるでしょう。

「なるほどね、
 でも、その家賃が曲者でしょ。

 マイホームだと、
 いずれ自分の物になるから
 しんどくても払うけどさ、

 家賃は払い損じゃない」

話は少しそれますが、
 諭吉の肖像画が描かれた日本銀行券は
  お好きですか?

「えっ!?
 一万円でしょ。

 好きに決まってるでしょ。
 あればあるほど顔はほころんでくるよ」

では、 
 お手にした一万円、
  どこから来たのか、
   その由来にこだわるでしょうか。

「いやいや、
 そんなことはどうでもいいよ。

 宝くじで当たっても、
 ばあちゃんの遺産でも
 なんでもいい」

ですよね。

ならば、
地方の戸建で稼いだ家賃で
東京都内の戸建にお住みに
なっては如何でしょう?

「どういうこと……
 地方の戸建で家賃を稼いで
 東京の戸建に暮らす……
 結局さ、
 同じお金がかかるんじゃないの?」

そこに、
ギャップがあるのです。

東京の戸建は
築年数がいっても
憧れの東京都内ですし、

土地価格も高いので
軽く5000万円を超えてしまいます。

場合によっては1億、2億だって、
珍しくありません。

例えば、
中野区の4LDKの中古戸建の販売価格は7000万前後、

一方、
中野区の4LDKの中古戸建の賃貸金額は20万前後
表面利回りは3.4%です。

一方、
地方の競売不動産で戸建を落札し、リフォームをして
賃貸に出せば、その期待利回りは15%前後……
おおよそ、5倍の開きが出るのです。

「5倍って、
 4倍強じゃない。
 ごまかすんじゃないよ」

地方の戸建の利回りは、
諸経費を入れ、リフォーム費を算入した金額ですから
純利回りです。

一方、中野区の戸建価格は、
仲介手数料や税金などの諸経費がなく、
賃貸用のリフォーム費用も算入されていません。

おそらく、
賃貸に出すまでには追加で1000万円近く投入しなければなりません。

すると、総投資額は8000万円ですから、利回りは3%!

地方の戸建で容易に実現可能な利回りは15%ですから
開きは5倍となるのです。

「なるほど、
 で、どうなるの?」

中野区の4LDKの戸建家賃20万円を
支払い続けるには
ザックリと申し上げれば、

8000万円の20%である1600万円があれば、
いいということになります。

「そのくらいなら、
 なんとかなるかな……

 頭金とかいろいろ貯めてるし、
 株式とか処分すれば、
 親から援助も期待できるだろうし……

  でも、
 地方の物件って難しいでしょ」

地方なら、
どこでもいいとういうわけではありません。

しかながら、
地方都市の人々は
お金があるにもかかわらず、
地元の不動産に
投資しようとはせず、

地価は下がり切り、
一等地であっても、
坪単価が10万円を超える場所は
少ないのが現状です。

そうした物件を見極め
競売不動産や任意売却物件で購入すれば、
高利回りの賃貸需要の高い
貸家を実現できるのです。

地方で稼いで
首都圏で暮らす。

その昔、
出稼ぎは、
首都圏で稼ぎ
地元に送金するスタイルでしたが

その真逆の経済行為!

試してみる価値はあると思います。

「でもさ、
 そんなに利回りが高いなら
 地方の人がやってるでしょ」

そこが、
羹(あつもの)に懲りて膾(なます)を吹く
ではありませんが、
バブルの後遺症が未だに続いています。

地方で暮らす人々は
地元愛に溢れていながら
その同じ口で
地元の将来を悲観し、
けなしています。

ところが、
地元の金融機関から見ると、
担保となるのは、
地元の土地しかありませんから、

地方の一等地に建つ戸建は
立派な担保物件です。

そして、
地元の金融機関で口座を開き、
2年~3年経過すれば、
1年分の家賃は、
何やかやと理屈をつけて
融資をしてくれることでしょう。

なにせ、
一等地を持つ所有者であり、
家賃を入金しているのですから
融資先を探している金融機関から
見れば、
優良な融資先になります。

地方で稼ぎ、
都会で暮らす。

一つのライフスタイルに
なるのではないでしょうか。

ご一考頂ければ幸いです。
共に学び、共に成長してゆければと存じます。

以上、略儀ながら感謝とともに。

           藤 山 勇 司 

 
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