不動産と地元愛

 

平成29年度の
新築マンションのアベレージの売り出し価格は、

前年比6.9%増の5921万円……

1990年度以来、27年ぶりの高水準でした。

「そうそう、
 もうマイホームなんてさ、
 夢のまた夢……
 はかないもんだね」

確かに、

〇新築に拘り
〇持ち家を絶対条件とし
〇首都圏に限定したとしたら

勤労者の給与での支払いは困難でしょう。

「ん?
 その奥歯に物が挟まった物言いは、
 なんか、異論でもあんの?」

☆新築に拘らず
☆中古不動産も視野に入れ
☆必要面積の物件で我慢したとすれば、

現在でも
首都圏の物件を購入することは可能です。

マンションであれば、
専有面積54平米以下(登記面積、壁芯や販売面積ではありません)の物件は、

基本的に担保価値はなく、
長期、低利のローンが付きづらいため、
販売価格は低くなります。

「いやいや、
 そりゃわかるよ。

 でもさ、
 子供が2人いて、
 2DKの中古買って引っ越す
 って言ったらさ、

 うちのママさんは、

 『バカじゃないの?
  あんた1人で引っ越せば』

 って、口もきいてくれなくなるよ」

なるほど、
すでにご家族のいる家庭だと
困難かもしれません。

私の場合、
結婚した当初の
マイホームの間取りは
専有面積28平米の2K

そこから、
同じマンションの6階に引っ越し、
専有面積36平米の2DK

そして、
同じくマンションの1階に引っ越し、

専有面積147平米の7LDK
に、移動して
現在に至っています。

「じゃ、前の物件を売って買いあがったんだ」

いいえ、
やどかりのように、
子供が大きくなるたびに
自宅も広くしましたが、

以前住んでいた自宅は
リフォームして
賃貸に出し、
現在も家賃を稼ぎ出して
くれています。

実は、
ここに、
首都圏に住みながら、

家族が笑顔で暮らせる
広いマイホームに
住める

『鍵』

があります。

「どういうこと?
 まったくわからん。

 そんな都合のいい話があるわけないじゃない。
 いい加減なこといいなさんな」

 この前提は、

 <首都圏に住む>
    と、
 <広い家に暮らす>
    の要望は、
 満たせますが、

(新築と自己所有)
   は、
要求しない心の余裕が必要です。

「って、ことは
 借りるってことかい?
 どこにそんな金があるんだよ」

家賃です。

「家賃?
 それこそ、 
 荒唐無稽!!!

 うちのママじゃないけど、
 言っていい?」

どうぞ、

「バカじゃないの?」

例えば、
葛飾区で4LDKの戸建の月額家賃は11万円前後
江戸川区だと4LDKの戸建の月額家賃は9.5万円前後

住みたい街ナンバー1の
吉祥寺のある武蔵野市の4LDKの戸建は20万円前後です。

つまり、
月額20万円あれば、東京都であろうが
どこでも住み放題!

家賃10万円であれば
場所を選択するなら東京都の戸建に住むことも可能なのです。

「ちょ、
 ちょっと待って、
 なんで戸建を勧めるのさ」

戸建であれば、
所有者のような顔をして暮らせるからです。

住所もアパート名やマンション名が入っていませんから、
年賀状でも戸建所有者然として出せます。

町内会にも顔を出せますし、
子供も隣や下の住人に遠慮しなくていいので
友達を家に連れてきてくれるでしょう。

「なるほどね、
 でも、その家賃が曲者でしょ。

 マイホームだと、
 いずれ自分の物になるから
 しんどくても払うけどさ、

 家賃は払い損じゃない」

話は少しそれますが、
 諭吉の肖像画が描かれた日本銀行券は
  お好きですか?

「えっ!?
 一万円でしょ。

 好きに決まってるでしょ。
 あればあるほど顔はほころんでくるよ」

では、 
 お手にした一万円、
  どこから来たのか、
   その由来にこだわるでしょうか。

「いやいや、
 そんなことはどうでもいいよ。

 宝くじで当たっても、
 ばあちゃんの遺産でも
 なんでもいい」

ですよね。

ならば、
地方の戸建で稼いだ家賃で
東京都内の戸建にお住みに
なっては如何でしょう?

「どういうこと……
 地方の戸建で家賃を稼いで
 東京の戸建に暮らす……
 結局さ、
 同じお金がかかるんじゃないの?」

そこに、
ギャップがあるのです。

東京の戸建は
築年数がいっても
憧れの東京都内ですし、

土地価格も高いので
軽く5000万円を超えてしまいます。

場合によっては1億、2億だって、
珍しくありません。

例えば、
中野区の4LDKの中古戸建の販売価格は7000万前後、

一方、
中野区の4LDKの中古戸建の賃貸金額は20万前後
表面利回りは3.4%です。

一方、
地方の競売不動産で戸建を落札し、リフォームをして
賃貸に出せば、その期待利回りは15%前後……
おおよそ、5倍の開きが出るのです。

「5倍って、
 4倍強じゃない。
 ごまかすんじゃないよ」

地方の戸建の利回りは、
諸経費を入れ、リフォーム費を算入した金額ですから
純利回りです。

一方、中野区の戸建価格は、
仲介手数料や税金などの諸経費がなく、
賃貸用のリフォーム費用も算入されていません。

おそらく、
賃貸に出すまでには追加で1000万円近く投入しなければなりません。

すると、総投資額は8000万円ですから、利回りは3%!

地方の戸建で容易に実現可能な利回りは15%ですから
開きは5倍となるのです。

「なるほど、
 で、どうなるの?」

中野区の4LDKの戸建家賃20万円を
支払い続けるには
ザックリと申し上げれば、

8000万円の20%である1600万円があれば、
いいということになります。

「そのくらいなら、
 なんとかなるかな……

 頭金とかいろいろ貯めてるし、
 株式とか処分すれば、
 親から援助も期待できるだろうし……

  でも、
 地方の物件って難しいでしょ」

地方なら、
どこでもいいとういうわけではありません。

しかながら、
地方都市の人々は
お金があるにもかかわらず、
地元の不動産に
投資しようとはせず、

地価は下がり切り、
一等地であっても、
坪単価が10万円を超える場所は
少ないのが現状です。

そうした物件を見極め
競売不動産や任意売却物件で購入すれば、
高利回りの賃貸需要の高い
貸家を実現できるのです。

地方で稼いで
首都圏で暮らす。

その昔、
出稼ぎは、
首都圏で稼ぎ
地元に送金するスタイルでしたが

その真逆の経済行為!

試してみる価値はあると思います。

「でもさ、
 そんなに利回りが高いなら
 地方の人がやってるでしょ」

そこが、
羹(あつもの)に懲りて膾(なます)を吹く
ではありませんが、
バブルの後遺症が未だに続いています。

地方で暮らす人々は
地元愛に溢れていながら
その同じ口で
地元の将来を悲観し、
けなしています。

ところが、
地元の金融機関から見ると、
担保となるのは、
地元の土地しかありませんから、

地方の一等地に建つ戸建は
立派な担保物件です。

そして、
地元の金融機関で口座を開き、
2年~3年経過すれば、
1年分の家賃は、
何やかやと理屈をつけて
融資をしてくれることでしょう。

なにせ、
一等地を持つ所有者であり、
家賃を入金しているのですから
融資先を探している金融機関から
見れば、
優良な融資先になります。

地方で稼ぎ、
都会で暮らす。

一つのライフスタイルに
なるのではないでしょうか。

ご一考頂ければ幸いです。
共に学び、共に成長してゆければと存じます。

以上、略儀ながら感謝とともに。

           藤 山 勇 司 

 
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かぼちゃの馬車と養豚業者

 
“かぼちゃの馬車”投資詐欺事件……

ご存知でしょうか?

「ああ、あれね。
 新築シェアハウスメーカーが
 スルガ銀行と組んでさ、
 エリートに売りまくって
 飛んじゃったって奴でしょ」

概ね、その通りです。

ただ……

「ただ、何?」

あの事件を最初に耳にした際、
私の脳裏には、養豚場の光景が
まざまざと映し出されました。

「なんで?
 全然ちがうでしょ」

養豚場の豚さんたちは
餌を探す苦労も知らず、

食べて寝て
食べて寝て

寝床も掃除してもらって、

風邪が流行りそうだと、
抗生物質も与えられて

酷暑には扇風機のサービス

極寒にはヒーターで温められ

食べて寝て
食べて寝て……

丸々と肥え太る。

どうして、
そんなに自分たちにやさしいのか
理解することなく、

食べて寝て
食べて寝て

ご主人をいい人だと
心の底から信じ、
近くによると、甘えた声まで出して

ある日、
トラックに乗せられて行きます。

数時間後に訪れる
自らの運命も知らず、

まるで楽しいことが待っているような
気分でゆらゆらと揺られてゆくのです。

「やなこと言うね、
 騙されたエリートは
 豚だっていうのかい」

ええ、
残念ながら。

投資に群がって行ったのは、
高額年収のサラリーマンや
弁護士や医師に公認会計士の
皆さんでした。

決して、
 赤の他人に
  やすやすと
   騙されるほど
知能の劣った方ではありませんでした。

「ふ~ん、でもさ
 結局やられちゃったんでしょ。
 欲深なだけじゃないの?
 自業自得でしょ」

養豚業者の皆さんもそうですが、
見た目は普通の人、
決っして数年後に、
屠殺場(とさつじょう)に送ることなど
おくびにも出しません。

出産には夜通し付きっ切りで、
生まれたばかりの
豚の赤ちゃんには、頬ずりするほどです。

一方、
かぼちゃの馬車を運営していた
スマートデイズの運営方針はどうだったのでしょう。

「だましでしょ。
 一山幾らの不動産を
 高値で売りつけたわけでしょ。
 結局見る目がなかったんだよ。
 エリートの奴らはさ」

オレは頭がいい
ワタシは賢い

そう思っている方々は
自らの判断を信じすぎる傾向があります。

全てを調査して判断するならば、
 それで良いのですが、
  そこはそれ、

要領よく生き抜いてこられたからか
ショートカットがお好きと来ている。

ですから、
チェックポイントを確認することで
判断してしまうのです。

「チェックポイント
 って何?
  そいつらはさ、
 どこに騙されたの?」

かぼちゃの馬車が
売りさばいていたのは

ご存知、
 ここ最近流行りの
  シェアハウスです。

シェアハウスは
見知らぬ者同士が
おフロやキッチンやトイレを共同で使用し、

居室のみがプライベート空間、
好立地でありながら格安の家賃で
居住できる魅力があります。

「昔の木賃宿でしょ。
 さだまさしの“神田川”
 で歌ってた六畳一間、
 それにおフロがついただけでしょ」

まさに仰る通り、
長屋におフロを付けた貸家を
シェアハウスと名前を変えただけのこと……

「そんなボロ物件をさ、
 なんで1億とか2億
 払ったのよ?」

売り込み方法が巧妙だったからです。

「どんな方法なの?」

シェアハウスには懸念点が幾つかあります。

〇法律上はどうなのか
〇居住者の揉め事はどう解決するのか
〇家賃保証は本当に大丈夫か

「もっともだね。
 オレだって聞きたいよ」

運営会社は

〇法律上はどうなのか?
  に対し、
 “”寄宿舎として建築基準法上に従って新築しています。

 これまでのような既存物件は防火対策や使用制限でグレーゾーンでした。
 しかし、かぼちゃの馬車は、
 国土交通省からお墨付きを受けたシェアハウスです“”

☆国土交通省や建築基準法といった
 法律用語でエリートの皆さんは幻惑されてしまいました。

☆実際の居室は僅か、7㎡、畳換算すると4畳半……
 ベッドを置くとフリースペースは殆どありません。

〇居住者の揉め事はどう解決するのか
  に対し、

 “”シェアハウス最大の問題は
   居住者の争いです。
   見知らぬ者同士がいきなり集団生活するのですから
   当然です。

   よくよく調査を重ねると、
   争いの多くはリビングで起きていることが分かりました。

   リビングにテレビを置いたりすると最悪です。
   誰もが見たい番組を見られない。
   例えば、サッカーが嫌いな方がいても
   ワールドカップがあるとどうしても、サッカーの試合に
   チェンネルは固定されてしまいます。

   さらに申し上げれば、
   ソファーも座る場所が決まったりします。

   かぼちゃの馬車では、リビングは廃止しています。
   これで争いの種の一つはなくなります。

   次に色恋沙汰ですね。

   年頃の男性と女性が一つ屋根の下で暮らすと、
   いい悪いだけじゃなくて、どうしても恋が生まれてしまいます。

   良い結果だけであれば、
   それもいいのですが、
   いやいや良くないか……

   恋の生まれない人もいらっしゃいますからね。
   そんなこんなで
   入居者は20代の女性限定としています。

   男性は排除、申し訳ありませんが、30代の女性も
   お断りしています。

   これで、争いの種を完全に無くすことに成功しました。

   地方から上京された若い女性に向けたシェアハウス、
   それが“かぼちゃの馬車”なのです“”

☆リビングを排除することで、
 入居スペースを増やすことが目的でした。

☆リビングを無くしても争いは無くなりませんでした。

☆20代の女性限定は真っ赤なウソ!
 海外からの移住組も多く、30代の女性も普通にいました。
 本当だったのは男性の入居者がいなかったことだけでした。

〇家賃保証は本当に大丈夫か
  に対し、

“”上京間もない20代の女性に仕事を斡旋します。
 仕事を探すには、住所が必要なのは言うまでもありません。
 地方から面接の度に東京に来るのは、
 事実上無理です。

 そこで登場するのが“かぼちゃの馬車”です。

 シンデレラになりたい彼女達に活躍の切っ掛けを与える
 社会貢献が真の目的です。

 彼女達は皆さんのように成功されていない。
 誰かの支援が必要なのです。

 仕事を斡旋するのですから、
   その見返りとして年収の25%が運営サイドに支払われます。
   それが家賃保証を下支えしてくれます。

   好立地で安い家賃、敷金保証金もいらない居室を
   数多く建設することにより、
   地方で暮らす彼女たちに東京で活躍する場所を提供できます。
   政府だけ、役人だけの仕事は遅くて効果はありません。
   かぼちゃの馬車は、真の社会貢献事業なのです“”

☆何度も何度も
 “社会貢献”と言う耳障りの良い言葉を
 打ち込むことにより、エリートの皆さんは
 幻惑され、のめりこんで行きました。

「こわっ、
 なんかわかってきた。
 催眠商法だったんだ」

はい。

そこにスルガ銀行の融資が追い打ちをかけました。
金融機関の融資が下りると、

銀行も太鼓判を押した
確かな事業だから、絶対に大丈夫だと
エリートの皆さんは自ら再検証することなく
メクラバンを押してしまった……

悔やんでも悔やみきれないことでしょう。

現在、
スルガ銀行を相手取り、
集団訴訟騒ぎになっています。

「なんで?
 訴えるなら、
 スマートデイズでしょ」

運営会社は会社更生法を申請してしまい、
取り立てようがありません。

スルガ銀行の
ある支店は
収入証明や預金証明の書き換えに手を染めた疑惑があり、
銀行そのものが詐欺の片棒を担いでいたのではないかとの疑いも持ち上がっています。

被害者の皆さんはここを責め口にして、
融資契約そのものの無効を訴えているようです。

「う~ん、
 どうすりゃいいの」

不動産を売る、
 不動産を仲介する
 
不動産を皆さんに
 紹介する業者の中には
  皆さんの人生をお金に換えて恥じない人たちが
   紛れ込んでいることを肝に銘じてください。

優しい人ばかりじゃありません。
 皆さんを肉の塊にして
  喜ぶ人もいるのです。

だからこそ、
 彼らの営業トークを丸呑みするのではなく、
  咀嚼して、
   本当に大丈夫なのかどうか、

自ら再確認する作業を
 怠ってはならないのです。

その
 不動産の真の価値を
  判断するスキルを
   業者に聞くことなく
    自宅にいながらパソコンだけで
     理解できるノウハウを

こらからも
 一人でも多く、
  伝え続けてゆければと
  心から
  願っています。

今年度も、
 精神誠意
  貸家主義を広めて行く所存です。

平成30年度初頭を迎えて
     藤 山 勇 司

 
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個人金融資産の行方

 

昨年末の日本の家計金融資産は、

なんと、
 な、な、なんと

驚きの1880兆円!!

2016年末から3.9%増でした。

「なんか、実感わかないな。
 1人当たりだと幾らなの?」

2017年12月1日の総人口は、
1億2670万人ですから、

1人当たりの金融資産は1483万8200円です。
(計算式・1880兆円 ÷ 1億2670万人)

 
「いやいや、 
 それは、ないわ。
 だって、オレなんてそんな持ってないし
 回りもスカンピンばっか。
 どっか、まちがってる……
 そうじゃないの?」

金融資産と聞くと、

(貯金?でしょ)

と、想像しがちですが、
内訳は

 ①現預金 51.7%
 ②年金保険 28.7%
 ③株式投信 18.6%
 ④その他   4.7%

と、現預金以外の割合が高いのです。

毎月ギリギリの生活をしている方であっても
勤労者であれば
厚生年金を積み立てているでしょうし、

まさかの時の為に加入している生命保険も
金融資産の一部です。

 
「なるほどね、
 でもそれがどうしたの?

 オレはオレだし、
 他の奴のことは、
 ねぇ、
 どうだっていい……
 何か、問題でもあるの?」

 
では、
アメリカの金融資産はどうでしょう?

 
「アメリカはさ、
 バカバカ使うんでしょ。

 大金持ちはいるけど、
 平均したらさ、
貧乏じゃないの?

 家計の金融資産総額は
 日本とどっこいどっこいでしょ」
 

ところが、
アメリカの金融資産は8821兆円です。

総人口は3億2570万人ですから
1人当たりの金融資産は
日本の約倍の2708万円!!
 

「えっえええ!!
 ウソ!
 嘘でしょ。
 ぜんぜん、イメージと違う。

 アメリカって、借金大国でしょ。
 双子の赤字ぃ、有名でしょ。

 そうか!
 現金もってなくて、
 株式投資なんだ」

 
アメリカの金融資産の内訳は

 ①株式投信  46.2%
 ②年金保険  31.3%
 ③その他   24.8%
 ④現金預金  13.7%

以上ですから、
確かに、現預金の割合は日本と比較して
小さいのが実情です。
 

ただ……
  

「ただ、何?」

 
株式投信と現預金の割合が
日本とアメリカでは入れ替わっていることに
お気づきでしょうか。

 
「ん、待って
 日本の現預金は51.7%で
 アメリカは13.7%

 日本の株式投信は18.6%で
 アメリカは46.2%

 ほんとだ。
 やっぱ、
 アメリカ人は
 バクチ好きなんだ」
 

アメリカ人だからギャンブルが好きというわけではありません。

彼らの大半は
私たちと同じ勤め人ですから、
毎日仕事があり、
家事があり、
金融資産の拡大に割く時間を
ふんだんに持っているわけではありません。

 
アメリカ人が
株式投資しているのは
投資信託が大半なのです。

 
「じゃ、日本と一緒でしょ。
 日本も
 投資信託のコマーシャル
 バカバカやってるしね。

 真田ひろゆき、中井貴一、柳沢慎吾
 の三人組とか
 渡辺謙さんとか
 渋い演技で盛り上がってるでしょ」

 
そう、
煽っています。

ところが、
ここに大きな落とし穴が待っています。
 

「どんな落とし穴?」
  

投資信託には、
市場連動型のインデックス型と
専門家の運用によるアクティブ型があるのですが、
アメリカと日本の売れ行きは真逆です。

 
アメリカは運用手数料の低いインデックス型が
全投資の80%に対し、

日本は運用手数料の高いアクティブ型が大半……

結果として、
過去10年アクティブ型で運用していても
手数料を差し引いた投資利回りは
年換算でマイナス0.11%

対して、
アメリカの年間投資利回りはプラス5.20%!!

大きく異なっているのです。

 
「なんで、
 そうなるの?
 萩本欽一さんじゃないけど、
 文句の一つも
言いたくなるね」
 

日本の株式投資の売却目的は
年間1.53%の手数料を受け取れる
アクティブ型の投信が最優先です。

””運用利回りが高いのは信用の証です””

とかなんとか、
小理屈を並べ、
投資信託を購入する顧客を誘導しているのです。

手数料は、
先払いですから、
儲かっても儲からなくても
運用金額全体から差っ引くわけです。
 

これでは、
顧客は儲けの”歯糞”を
放り投げられているようなもの。

儲かるはずもなく、
株式投資は危ないと感じ、
現預金の割合が高止まりしているわけです。

 
「なるほど、
 そういうことか、
 ちなみに、アメリカの手数料はどのくらい?」

 
平均すると0.28%

インデックス型が多いからでしょうか、
信託報酬は低率なのが実態。

競争原理が働き、
低率な信託報酬を提示する投資会社に
人気が出るからなのではないでしょうか。
 

「なんで、
 日本はそうならないの?」

 
そこを埋めるのが
コマーシャルや営業マン!

価値の低い物を高く売るからこそ、
信用を嵩増しするコマーシャルを打ち
お客をウソではなく
巧妙に誘導する営業マンが必要なのです。

 
コマーシャルや
営業マンに支払われる経費や給与も

最終的には
投資信託を購入したお客さんが負担していることを
忘れてはなりません。
 

「どうすりゃいいの?」
 

だからこそ、
自ら判断する能力を高めることです。

判断を他人や会社に
丸投げするから
余計な報酬を支払わなくてはならないのです。

お金を他人に預けたなら、
運用会社は、
預けられたお金をタラフク喰い、
解約されない程度の報酬を
投げてよこすのが当たり前なのだと
腹をくくること。
 

投資会社にも
社員がいて
株主がいて、

今後も生き残りをかけて
必死に営業しているのですから
当たり前。

彼らが悪いわけではありません。

狼やトラに
肉を食うなと
無理無体なことを言うのは
愚の骨頂です。

 
ですから、
彼らの力を借りなくても
自分で判断できるよう、

  〇学び
  〇試し
  〇拡大してゆく

ことこそ、大事なのだと感じます。
 

兼業大家さんの場合、
お金を他人に預けたりしません。

不動産の名義は皆さんご自身です。

リフォームや入居募集
そして、
入金管理など
管理業務は続きますが、

投資信託と比較して、
考えられないリターンを期待できます。

 
その第一の理由、
根本の根拠は、

((自らの
   〇目で物件を選び
   〇頭でリフォーム方法を決定し
   〇足で賃貸仲介業者を決め   
   〇手で確定申告を継続する))

 からです。

まさに、

(((天は自ら助くる者を助く))))

では、ないでしょうか。

 
私がお教えできるのは、
貸家や不動産の運用です。

しかし、
他の不動産業者と全く異なっているのは、

私は、

 〇物件を仲介しない
 〇物件を転売しない
 〇他人の物件を管理しない

の3つの

(しない)

を固く守っています。

 
なぜなら、
そうした業者と同様のことに
手を染めた途端、
業者が1つ増えるだけのこと。

全く、
意味がありません。
 

目指すのは何か、

貸家主義のイデオロギーを広め、
卓越した貸家運営の技術を持った
サラリーマンや勤労者を
1人でも多く増やすことです。
 
 
このアクションであれば、
 私の余命をかける価値がある。
  そう考えています。

共に学び、
 共に成長して参りましょう。

大家さんは
 互いに助け合える存在です。

なぜなら、
 競争しないからです。
 
どんなに、
 魅力的な貸家であっても
  1組入居すれば、
   それで満室!

他人の潜在顧客を奪うことはできないのです。

 
だからこそ、
 私も
  家族に迷惑をかけることなく
   己のノウハウを開陳できるわけです。

 
平成29年度の終わりを迎へ
平成30年度の皆々さまの繁栄を祈念して
     藤 山 勇 司

 
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「やさしい不動産投資入門セミナー」

https://goo.gl/QHpeDe

【日程】
 2018年 3月31日(土)13:30~16:30

【場所】
 東京・神田駅徒歩1分

【セミナー内容】
不動産投資の初心者に向けて、藤山先生が
「競売」を使って格安で物件を手に入れる方法をお知らせします。

 
– 競売を活用して、利回り20%を可能とする藤山流メソッドとは?

– こんな物件を買ってはいけない!藤山流物件選びの極意

– 競売で高利回りを達成している先輩受講生の 最新実例を公開

 
など、最新の競売事例も含んだ盛りだくさんのノウハウをお伝えします。

毎回、満席にとなりキャンセル待ちが出る大人気セミナー
あなたもお早目にお席を確保してくださいね。

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