株式相場波乱の予兆・中国潰しとドイツの苦境

 
私は見た目と違い
臆病な性格を内包しているせいか、

危機に人一倍、敏感です。
 

 
「ふ~ん、で、何かあったの?」

 

ここ最近の株式の足踏み相場は
”通常の足場固め”
ではなく、

リーマンショック以上の
大波乱が起こる

”予兆”ではないかと危惧しています。

 

「んな、バカな。
 

 アメリカの中間選挙もさ、
 共和党が上院で勝利したおかげで、
 下院から

 弾劾裁判されても、
 上院が否決できるし。
 

 外交案件は上院マターだから、
 いいんじゃないの?
 

 それに、
 何か問題があれば、
 トランプさんは

 ”下院の民主党が反対するからだ”

 って、
 大上段から批判すればいいんだし、

 2年後の大統領選挙でも
 当選するでしょ。

 多少の株式の下落はさ、いつもあることだし、

 心配のしすぎでしょ」

 

で、あればいいのですが、
ことは、そう単純ではありません。

 

「何が問題なの?」

 

アメリカは腹を決めて、
中国と対決することを固めたからです。

 

「そんなの前からでしょ……
 今にはじまったことじゃなし、

 5月か6月だっけ?
 中国に強硬に迫り始めたの。

 あれから半年近く経ってるけど、
 アメリカ絶好調じゃない?

 貿易協議もさ次々に
 自分の思い通りに進めてるし、

 失業率も過去最低だっけ?

 株式相場が下落する要因はないでしょ。

 

 中国ともそろそろ
 落としどころを見つけるんじゃないの?

 北朝鮮問題もあるんだしさ」
 

 

 
そうした見方が
主流であることは存じています。

アメリカも中国も どちらも大国であり、
深刻な対立は望んでいない。

いずれ、
両国のメンツを立てた

和解案が練られ、
電撃的に発表されるはず……
 

中間選挙までは、対立姿勢を取るが、
その後は事態収拾に向けて歩み寄りを始めるはず……

 

「いやいや、仰る通りでしょ。

 トランプさんはさ、
 望み通りに上院は過半数を維持しても
 州知事選でもさ、
 次のアメリカ大統領選で重要な
 テキサス・フロリダ・オハイオ 
 を共和党が勝利したし。

 中国との対立は潮時でしょ」

 

中国との対立……

日本では”貿易戦争”と
表現していますが、

その本質は、
”覇権戦争”です。

 

「ウソ、そりゃ、大げさだよ」

 

10月4日の
保守系シンクタンクである
ハドソン研究所において、なされた

ペンス副大統領の演説……

これを素直に読めば、
真正面からの中華人民共和国に対する
”宣戦布告” です。

簡略化すると

・中国はアメリカに不等に介入している

・WTOに参加させたが、自由を尊重するどころか
 抑圧を強めている。

・知的財産権の収奪を実行している。

・南シナ海を軍事拠点化している。

・中国は監視カメラにより全国民が監視下にある。

・宗教の自由はなく、あらゆる信者が迫害されている。

・他国に高利で金を貸し付け、港湾の使用権を
 奪い取っている。

・台湾の民主主義を毀損しようとしている。

・中国国内の外資系企業に共産党委員会の設置と求め、
 技術の譲渡を強要している

 

そして、

最後の最後に
『大統領は引き下がらない!アメリカ国民は惑わされない』
と、締めくくりました。

 

私が想像するに、
この発言を受けて、
最も震え上がったのはドイツです。

 

「ど、どいつって、どこの、どいつ?

 まさか、メルケルさんのドイツ?」

 

そう、
 人口8270万人
 国内総生産410兆円

フォルクスワーゲンやベンツにアウディなど
で有名な、

あのドイツです。

 

「え、

 関係ないでしょ」

 

大ありです。

VW(フォルクスワーゲン)
はグループ会社でして、
ベンツやアウディなどの親会社ですが、
彼らの2017年の総販売台数世界1位

1074万1500台の内
中国 418万4200台
EU 432万8500台

グループの総従業員は62万人です。

 

つまり、

VWグループの約4割は
中国で販売されているのです。
 

しかもアメリカは、
ドイツが中国を裏で
支えていることを知っている。

技術、資金、経営のノウハウも含めて、
ドイツ銀行が仲介役となり、

深く結びついていることを熟知している。
 

中国の覇権意図を
抑えるには、ドイツを締め上げる必要がある。

このことを

・ドイツ銀行
・VW
・メルケル首相

の主要3者は思い知ったことでしょう。
 

「そうかもしれんけど、中国の経済も
 左程悪くないでしょ。違うの?」

8月から
新車の販売台数が
前年割れとなりました。
 

VWの販売台数は約11%減少。
今後の販売も思わしくありません。

 

「確かに
 そうかもしれんけどさ、
 クルマだけの問題でしょ。

 ドイツは他にも
 工作機械とか、いろいろあんだし」
 

ドイツはEUの中心的国家ですが、
本質を調査すると、

左程、威張れるほどの内容で
ないことがわかります。

その問題の核心は、ドイツ銀行です。
 

 
「ドイツ銀行?

 あ~あ、2年前だか3年前に話題になったね。

 でもさ、あれから
 何も起こってないじゃん。

 なんとかなったんじゃないの?」

 

何も良くなっていません。 むしろ悪化している。

しかも、
アメリカが中国に仕掛けた
貿易戦争(実態は覇権戦争)により、

火の粉が
隣家のドイツに飛び火して
小火から大火事に拡大しています。

 

しかも
それを笑いながら、
ガソリンをぶっかけているのが
投資ファンドの

ジョージ・ソロスグループです。

彼らは今年初めから
カラ売りをはじめましたが、
想像を絶する莫大な利益を上げています。

なにせ、
ドイツ銀行の株価は
2017年12月16.54ユーロ 
→ 11月13日8.82ユーロ
ですから、

黙っていても、
儲かる仕組みになっているのです。

 

「ま、そうにしても
 たかが一つの銀行でしょ。
 どうなろうと、大したことじゃないよ」

 

そうは問屋が卸さない。

ドイツ銀行が保有する
デリバリーやCDS(クレジット・デフォルト・スワップ)
の総額は7900兆円です。

ドイツ一国のGDPが410兆円ですから、
19.27倍……

その中でも理解されやすいのは
ギリシャ国債のCDSでしょう。
 

 

「CDSって、何?」

 

ある債権が支払われない時に、
CDSを購入しておけば、
発行元が元本を保証するという金融工学に
基づいた金融資産です。
 

具体的に申し上げますと、
1億円の債権があったとします。

債権は国債でも社債でも構いません。

満期が5年として
CDSの手数料が年間1%だとすると、
5年分の5%を払えば、
元本が保証されるという仕組みです。
 

仮に国際や社債の利回りが年率2%であれば、
その中から1%のCDS手数料を支払えば
リスクがなくなり、純益1%が残る(2%-1%)。

また、発行元からすると、
国債や社債の発行主が破産や倒産しなければ、
手数料の1%は丸儲けとなる。

 

これがCDSの簡単な仕組みなのですが、
ギリシャ国債のCDSを販売しているのがドイツ銀行です。

発行総額は50兆円以上!
 

つまり、
ギリシャが潰れると、
ドイツの1民間銀行である、

ドイツ銀行が全て被ることになるのです。

 

しかも、

ドイツ銀行は

・フォルクスワーゲンのメインバンクであり、

・メルケル首相のCDU(キリスト教民主同盟)の最大の支援企業

ですから、
ことは1民間企業と片付けることはできません。

「ドイツ銀行って、 利益は幾らぐらいあるの?」

3年連続赤字です。
 

しかも通常の企業で言う、

売上高は、
金利収益と非金利収益の合計金額になりますが、
僅かに、300億ユーロ前後。

全て、利益だと仮定しても
3兆3000億円程度です。
 

破綻状態と言っても過言ではない。

その民間銀行である
ドイツ銀行は、
中国にも巨額な融資を行っており、
アメリカと覇権戦争状態にある中国事情は
完全にデッドロックです。

 

「だ、だめじゃん。どうなるの?」
 

しかも、

ドイツ銀行のCDSは
他の金融機関も保有しており、
ドイツ銀行が潰れると、
ある専門家の見方によれば、

少なくとも

300兆円、
場合によっては
1000兆円のお金が雲散霧消してしまう……
 
 
ちなみに、

リーマンショックの際に消えてなくなったお金は80兆円です。
 

お判りでしょうか?

以上が世界規模の経済状況です。

電子マネーが駆け巡る経済は波乱含み。
割れぬように薄氷をそろそろと進むことしかできません。
 

ところが、
傍若無人にあたりかまわず
突進してくる

トランプ少年の勝ち誇った笑い声が

丘の向こうから聞こえてきます。
 

果たして、これから先どうなるのか?
 

もしも、
不安を覚えるならば、
株式など電子マネー債権を
一度手じまいすることも
選択肢の一つだと考えます。

 

以上、略儀ながら

平成30年最後の冬を迎えて

 

    藤 山 勇 司

 

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不動産販売業者の是非

 
不動産……

一般のイメージはどのようなものがあるでしょうか?

 
「イメージ?
 

 そりゃ、

 ・欲しい!
 ・高い!
 ・危ない!
 
 の3つでしょ。

 

 誰だってさ、

 
 不動産を
 欲しいか欲しくないかって聞かれりゃ、
 ◎欲しい!
 って言うに決まってるしさ、

 
 高いか安いかって言われたら、
 ◎高い!
 だし、

 
 危ないか危なくないかの2択だったら、
 ◎危ない!
 だよね。

 

 だって、カボチャの馬車とか、スルガ銀行?

 
 自己破産のサラリーマンがさ、
 わんさか出てるし、

 
 安易に手を出す代物じゃないって思うよね。

 
 だいたい、
 不動産の販売業者って、
 いったい何だろ?

 
 一般庶民をさ、
 何だって思ってんの?」
 

 
誤解を恐れずに申しますと、
 『 エ モ ノ 』
でしょう。
 

 
「エモノ?
 餌ってことかい。
 っで、どういうこと?」
 

 
お客さんが
不動産販売業者に足を踏み入れると、

・勤め先
・年齢と年収
・自己資金

以上、3点を真っ先に聞かれます。
 

 
「なんで?」
 

 
訪問客が幾らの資金を用意できるか
脳内で素早く計算するためです。
 

 
「だからさ、
 どうしてよ。

 
 まず、何が欲しいか聞くんじゃないの?」
 

 
確かに、口先では尋ねます。

 
(今日はどういったご用件でしょうか?)

 
と……
 

 
「そりゃそうでしょ。
 

 ブティックでも、レストランでも
 何が欲しいか聞くでしょ」
 

 
確かに、

 
不動産業者もお客さんに
どんな希望があるのか
お聞きはしますが、

 
それは、口先だけのことです。

 

洋品店や食堂であるなら、

 
お店にやってきたお客さんは
支払える金額を持っているとの
前提で考えますから、

 
財布の中身をお聞きするような
失礼な質問はしません。

 

しかしながら、

 
◎欲しい

 
と思うだけでは不動産は

 
◎高い

 
ので、支払えるかどうか分からない。

 
だからこそ、
不動産業者は、

 
・勤め先
・年収
・自己資金

 
を慎重に聞き出すのです。 
 

 
「なるほどね……

 
 で、買えないって、
 判断したお客さんにはどうするの?」
 

 
借入可能な額と自己資金を含めた
購入資金を提示して、
 

購入可能な物件に誘導するか、
お引き取りしていただきます。
 

 
「えっ、そうなの?」
 

 
はい。

 
エモノでないと判断したお客には
鼻も引っかけないのです。
 

 
「だったらさ、
 安い物件を望む
 お金持ちのお客さんにはどうするの?」
 

 
借入可能な額と自己資金を含めた購入資金を提示して、
もっともっともっと高い物件を勧めます。
 

なぜなら、
エモノを喰えるのは一度きり、
 

ならば最高の状態で
喰らいたいと考えているからです。
 

 
「こわっ! やっぱ、

 
 ◎危ないんだね」
 

 
確かに、
そういった面は否定できません。
 

事実、

 
宅地建物取引業は
性善説ならぬ
性悪説で立法された法律です。
 

 
「どういうこと?」
 

 
不動産業者を
野放しにすると、

 
一般消費者に
多大な損害を引き起こしやすい

 
だからこそ、
悪いことができないように、
法律で網をかけ、

 
なるべく、
一般消費者に危害を加えないように
しているのです。

 

対して、

 
性善説により
立法されているのは、
弁護士法です。

 
弁護士は正義の味方であり、
悪いことはしないとして、

弁護士法に違反した
懲戒請求対象の弁護士を
審査するのは

弁護士の任意団体である
弁護士会が審査するのです。

不動産業者と全く扱いが違うことが分かります。

 

例えば、

ここ最近の、
積水が被害を受けた
55億円の地面師詐欺の事件!
 
事件を起こした犯人の悪辣さもさることながら、

被害を受けた積水も
真の所有者からの再三のクレームに対して、

無視をし、邪険にし、
反応しなかったことを見ても、

(自分さえ儲かればいい)

という底意地の悪さを
露呈していないでしょうか?

 

さらに、
申し上げれば、
  
不動産業者は
こうした事件報道を受けても

『悪い奴は
 いつの時代にもいます。

 でも、私はいい不動産業者です。
 同じように考えてもらっては困ります』

などと、テンとして恥じない……

同じ業界で生きる業者として
襟を正すことがない。

ここに、問題の本質があると考えます。
 

 
「なるほどね。

 でもさ、 
 なんで、そうなるんだろ?」
 

 
通常、

不動産の購入者は

・一生に一度の買い物
・不動産の知識が不足
・借金をして購入資金を用意

 
と、
3つの類似行動を伴うものです。

つまり、
不動産転売業者にしてみれば、

一度売ってしまえば、
二度と会うことのないお客さんです。

ならば、
最大の利益を生み出すためには
可能な限りの借金をさせること……

 
借金のできない輩は
エモノでないから、お引き取り願う。
こういったアクションを取るわけです。

言ってみれば、
不動産業者は肉食獣!

 
通常の、
取引先と長い関係を重視する
草食系企業とは違うのです。

優しい表情の肉食獣であったとしても
それは、
お腹が満腹なだけのこと。

 
腹が減れば、
身近な草食動物に歯牙にかけることを
厭うはずがありません。

 

また、
事情を複雑にするのは
転売業者けでなく

不動産所有者に対しても
魔の手を伸ばしているのです。
 

 
「えっ、
 所有者?

 
 所有者には売れないでしょ。
 そもそも不動産業者に来てもいないんじゃないの?」
 

 
そう、

彼らは
駅前の不動産業者のように
路面店ではなく、

 
マンションの一室で業務を実行している
不動産業者です。

 
名前も有名ではなく
広告を打つことも稀です。
 

 
「なんか、
 引きこもり業者だね。
 

 そんな内向的な
 不動産業者がやっていけるの?」
 

 
内向的?
 

それどころか、
蟻地獄や蜘蛛のように
不動産所有者を罠に追い込み、
生き血を啜る……
 

 
「よ、妖怪じゃない!」
 

 
そう、

 
妖怪のように、
人知れず、
生きているのが

 
その名も
『さんため業者』
です。
 

 
「なに、その間抜けな
 名前?

 
 なんかAUのコマーシャル見たいだね
 どこが危ないの?」
 

 
三為(さんため)業者とは、
「新・中間省略登記(第三者の為にする契約)」
をベースにした転売業者です。
 

 
「どういうこと?」
 

 
彼らは
マンションの一室から
名簿業者から買い取った
不動産所有者の電話に
 

(うちで、買い取らせてください。
 高値で査定します)
 

と電話をかけ続けるのです。
 

 
「それって、
 転売業者でなくて
 買い取り屋さんでしょ。
 

 でもさ、
 マンションの一室の不動産会社がさ、
 そんな
 

 ◎高い
 

 不動産をドンドン買う資金ってあるの?」
 

 
彼らに資金は必要ありません。
 

 
「えっ!
 どういうこと?」
 

 
Aさん所有の不動産を
Bさんに売るさい、
転売業者のZが入るわけですが、

 
Bさんからの販売価格から
利益を抜いてAさんに支払います。

 
この取引を一度に行うので、
転売業者のZは何も資金を必要としないのです。

 

必要なのは
買主と買主に資金付けを実行する銀行だけ。

 
これだけ用意しておけば、
売主を探し出せばいいので、

 
電話のアポインターを雇い、
朝から晩まで電話をかけ続け、
 
振り込め詐欺で引っかかるようなお年寄りを
狙い、罠を仕掛け続けるわけです。
 

 
「それって、
 短期譲渡だよね。
 税金かかるでしょ」
 

 
ところが、

 
不動産業者には
短期譲渡所得も
長期譲渡所得も
一切かかりません。
 
宅建業者にとって、
不動産は「商品」ですから
譲渡所得の対象から外れているのです。

 
しかも、
新・中間省略扱いの取引であれば、
登録免許税も取得税も支払わなくてもいい

 

だからこそ、
マンションの一室に引きこもっている
資金の裏付けのない転売業者であっても
不動産の転売が可能となるわけです。

 

例えば、

 
8000万で売買可能な物件を
4000万で仕入れて、

 
買主には市場価格の500万円引きの
7500万円で売り抜けて、

 
一度の取引で3500万円の
利益を上げるなどの荒業を
トクトクとして自慢している……
 
こうした業者はまさにオオカミ!
気を付けなければなりません。
 

 
「どうすりゃいいの?」
 

 
不動産の価値を
不動産屋に聞かないこと。

 
不動産の価値を
ネット情報だけで
凡そであっても
確認できるスキルを身に着けることです。
 

 
「そんな……
 無理だよ」
 

 
大丈夫!

サラリーマンを続けるだけの能力があるのですから、
不動産の真価を見抜くことなど簡単です。

 
不動産は難しい
と、絶対に思わないことが肝要です。
  
この思い込みは食わず嫌いと同様!

 
判断をオオカミに委ねるから、
オオカミの好きにされるのです。

 

大事なお金を
家族の資産を投じるのですから、

 
赤の他人どころか
皆さんを狙う野獣に
任せてはなりません。

 

私達は知恵のある村人!

 
一致団結すれば、
村からオオカミを排除し
平和な村落を実現できます。

村人の平和を心から願って

 

    藤 山 勇 司

 

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不動産の良し悪し

 
不動産は、
文字通り『動かない財産』
です。
 

 

「当たり前でしょ。
 で、それがどうしたの?」
 

 

そう、
当たり前です。
 

ですが、
この当たり前の事実を
しっかりと認識されている方はどれだけ
いらっしゃるでしょうか?
 

 

「ど、どういうこと?
 ちょっと、何言ってるのかわかんないね」
 

 

例えば、
不動産屋さんの営業トークに
不動産の立地を誤魔化されていないでしょうか。
 

具体的に申し上げますと

・駅から遠く、周りに民家が少ない。
 → 自然豊かで陽当たり最高の立地です
・繁華街のど真ん中で喧騒とした場所
 → 買い物に便利!コンビニへも歩いて1分以内
・川岸ギリギリの立地
 → 川のせせらぎが日々の疲れを癒してくれます。
などなど……

当然と言えば当然なのですが、
デメリットは口にせず、メリットのみに焦点をあてて、
実態を覆い隠すわけです。
 

 
  
「まぁ、それって
 キャッチ―なセールストークだよね。

 いい悪いをさ、
 言い立てるほどのことじゃないんじゃないの?」
 

 

たしかに、
様々なCMはどれも
そうした傾向があるのは存じています。

しかしながら、
巨額の借り入れを伴うのが不動産です。
 
にもかかわらず、

・感情を揺さぶり
・真実を覆い隠し
・決断を焦らせ

真面目にコツコツ働き続けてきた
サラリーマン諸氏を
ギャンブルの渦中に巻き込むのは如何なものでしょう。
 

 

「お、おだやかじゃないね。

 不動産屋だって、
 生活が懸かってるんだからさ、
 多少は物件を盛るのは許されるんじゃないの?」
 

 

先ほども申しました通り、
生活の根幹を揺るがさない、

「散財したなぁ~」

で、
済まされるほどの
消費であれば、それもいいでしょう。
 

しかしながら、
不動産の売買で、
失敗すると、
取り返しのつかないことになりかねません。

そして、
不動産は動かない財産ですから、
所有すると、
設備や内装を直せますが、
立地は動かしようがないのです。
 

例えば、
先日の北海道地震。

札幌市清田区では、
地震による液状化で
一般住宅が傾き、
使用不可能になってしまいました。

その場所は、
昔、湿地や沼や田んぼを埋め立てた場所でした。

”そんな場所と知っていたら、家なんて建てなかった”

被害者の方々の悲痛な叫びを
仲介した不動産業者はどのようにお聞きになったのでしょうか。

 

数年前の広島の土砂崩れ、
昔の地名は
”八木蛇落地悪谷”
(じゃらくちあしだに)

聞いただけで
住宅なんて建てるべき場所ではないと分かる地名だったのに、
地名を変えて
ただの八木町……

不動産業者は
事の顛末に、
被害賠償をしたのか?

寡聞にして、
そうした事実を見聞きしたことはありません。

 

地方のRC造一棟物マンションも
被害を拡大させています。

 

例えば、
販売価格1億円
満室で年間家賃収入は1200万円!

一見すると、
とても良い投資案件に見えますが、
その実態は……

・固定資産税&都市計画税   
・エレベーターのメンテナンス費用と電気代
・共用部の維持管理清掃費用
・空室率(満室であっても入れ替わりの空白期間で5%は家賃が見込めない)
・管理費
・再リフォーム費

以上で、家賃の40%は飛んで消えてゆきます。

 
 
仮に、支払い率を家賃の50%に抑えたとしても
キャッシュフローは10%です。
 

 

「10%のこりゃ御の字でしょ。
 そうじゃないの?」
 

 

それだけで済むはずがありません。

・エレベーターの二重ロックへの改造費用1300万円
・外壁再塗装費用           1700万円
・屋上防水               300万円
・火災自動通報装置の導入        300万円
  合     計          3600万円

の大規模修繕費用を少なくとも10年以内に実施しなければならないのです。
 

年間の積立金額は360万円!
 

仮に表面上満室状態が続いたとしても、
単年度の黒字額は120万円ですから、
10年間のアベレージの赤字額は240万円!
月々20万円の赤字に耐え続けなければなりません。

不動産業者は、
こうした事実を
消費者に熟知させたのでしょうか?
 

 

「するわけないでしょ。
 そんなことしたら売れないでしょ」
 

 

そう、誰も、
そうした正直な営業なんてしない。

それが不動産業者の真の姿なのです。
 

 

「どうすりゃいいの?」
 

 

不動産業者に不動産の良し悪しを聞かないことです。
 

聞いてもろくなことになりかねない。
 

聞けば聞くほど
洗脳されて
皆さんの人生は、
ギャンブルのただなかに叩き込まれることでしょう。
 

 

「不動産屋に
 不動産のことを聞かないって……
 じゃ、誰に聞けばいいのさ」
 

 

ご自分自身で
不動産の良し悪しを判断できるだけの実力を身に着けることです。
 

 

「無理だよ。
 プロじゃないんだし」
 

 

そう、
不動産は難しい……
一般的にそう信じられてきています。

 

しかしながら、
不動産の良し悪しは
 

〇読み書きと
〇足し算・引き算・割り算・掛け算
〇インターネット
 

以上3つの能力があれば、
それで問題なしなのです。

 

一つ不動産の良し悪しの
判断基準を申し上げますと

不動産の価格は土地と建物の合算金額
であることを認識することです。  
 

 

「ど、どういうこと?
 

 値段は一つでしょ。
 だって、土地と建物価格が分かれてる物件なんて見たことないよ」
 

 

なぜ、一つにしているのか。
 

それは消費者を
 

・ケムに巻く
・誤魔化す
・安い物件を高く売りつける
 

ためです。

 

そもそも、
土地価格は路線価表示されています。

路線価はネットで調査できますから
土地値はすぐにわかる。

その、
土地価格を
不動産価格から引けば、当然のことながら
残るのは建物価格です。

これは、
古であろうが、
新築であろうが
同じ理屈です。

こうして導き出した建物と土地の価格が

 
実態と比較して
(ネットの売却物件との比較) 
安いのか、高いのか
それともかけ離れているのか。
 
ものの10分もかからず判明します。

 

不動産屋に不動産のことを聞かない!

 

この行動原理を遵守すれば、
 

バカ高い物件や
お客の見込めない賃貸物件など
購入することはなくなることでしょう。

 

共に学び
共に成長してゆきたい。

 

そう、
思っております。

 

以上、秋深まりゆく季節の中で

 

    藤 山 勇 司

 

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